??“邵總”手里攥著一份名單，神情凝重，心事重重。

??名單內(nèi)容是三亞“海灣旅游度假”大盤——半島藍(lán)灣300余戶未辦證購房人的簽字?！吧劭偂笔巧弁钅系奈⑿抨欠Q，也是三亞半島藍(lán)灣小區(qū)住戶對(duì)他的尊稱。

??“邵總”說，目前半島藍(lán)灣有480余戶購房人未能辦理產(chǎn)權(quán)證。未能辦證的主要原因，是他們?nèi)钯徺I且實(shí)際居住的房屋被開發(fā)商抵押給了銀行。

??故事并不新奇。10年前，三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鹿回頭公司”）從民生銀行上海分行借款29.9億元，并以三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目投資開發(fā)商三亞潤豐建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤豐公司”）等作為擔(dān)保人。后因鹿回頭公司未能依約還款，半島藍(lán)灣項(xiàng)目為此受“牽連”。

??在復(fù)雜的企業(yè)股權(quán)穿透中，三亞半島藍(lán)灣與三亞半山半島項(xiàng)目在早期系同一開發(fā)商開發(fā)的“姊妹項(xiàng)目”，即神秘晉商閆琦的“作品”，后者體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者。但兩個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)迥然不同，半島藍(lán)灣項(xiàng)目已建成，半山半島卻爛尾了。

??每一個(gè)爛尾樓的故事，也并不奇異，大多是被接盤后又爛尾。2016年底，三亞半山半島這個(gè)大盤徹底易主江西富豪王永紅及其中弘系等資本“金主”，但一年半后其就表示“資金鏈已斷裂，瀕臨破產(chǎn)”，并兩次向三亞市委、市政府報(bào)告申請(qǐng)破產(chǎn)。

??無論是神秘晉商閆琦中途退出開發(fā)，還是“買主”王永紅后來的遭遇，半山半島這個(gè)超級(jí)大盤的最終走向，不僅關(guān)乎外界數(shù)以億計(jì)的債權(quán)，更關(guān)乎數(shù)以千計(jì)購房人的重大民生。

??辦證暴露的秘密

??“這名單上面都是沒有辦證的業(yè)主，一共有300多戶簽了名?！鄙弁钅陷p聲地說。臉上卻掩不住他的焦慮。

??年過六旬的邵皖南，算起來在半島藍(lán)灣小區(qū)購房且居住了近6年之久，房子一直不能辦證是他難以放下的心事。

??“大概150平方米，花了我300多萬元?！?017年9月，邵皖南以一次性付款的方式，從半島藍(lán)灣項(xiàng)目開發(fā)商潤豐公司處購買了一套復(fù)式房產(chǎn)。他夢(mèng)想從此在三亞這個(gè)美麗的海濱城市過好老年生活。

??“買房前，我和家人去售樓處看了，顯示樓盤‘五證’齊全，這樣才放心買房的?！鄙弁钅细嬖V中國房地產(chǎn)報(bào)記者，售樓處沒人告訴他房子是被抵押的，“如果知道是被抵押的房子，不要錢我都不會(huì)要”。

??與邵皖南一起維權(quán)的購房人肖若連告訴記者：“我買的是團(tuán)購房，當(dāng)時(shí)有人在三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目團(tuán)購了18套房產(chǎn)。”肖若連告說，2013年2月，他付全款購買了其中的一套房，并在當(dāng)年4月份搬進(jìn)了新家。

??記者在一份相關(guān)材料中見到，2013年1月，一馬姓人士以2000萬元的總購房款，在三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目團(tuán)購了18套房產(chǎn)。肖若連告訴記者，這18套團(tuán)購房中已有11套于2016年至2017年間辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，余下7套尚未辦理，包括他購買的房產(chǎn)。

??就像墨菲定律說的一樣：越怕發(fā)生什么事就越會(huì)發(fā)生。最近，有兩件事讓三亞半島藍(lán)灣小區(qū)尚未辦證的購房人“沉不住氣”了。

??一件是三亞半島藍(lán)灣小區(qū)又有23套房產(chǎn)辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，另一件是上海聯(lián)交所發(fā)布了鹿回頭公司23.6億元本金及其利息債權(quán)招商，其中“資產(chǎn)包”就包括三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目的部分固定資產(chǎn)。

??最后這一件也是邵皖南等購房人最為擔(dān)心的事，因?yàn)樗麄內(nèi)钯徺I的房產(chǎn)至今未能辦證，并一直被開發(fā)商抵押在銀行。一旦銀行將債權(quán)轉(zhuǎn)讓，購房人將面臨“錢房兩空”的尷尬境地。

??“我們是付全款購買的房產(chǎn)，而且在里面實(shí)際居住了這么多年，物業(yè)費(fèi)、維修基金等都繳了，他們不敢‘一房兩賣’！”三亞半島藍(lán)灣小區(qū)住戶韓楚國安慰其他購房人。

??“我們統(tǒng)計(jì)了一下情況，半島藍(lán)灣小區(qū)有480多套已出售房產(chǎn)尚未辦證，目前購房人簽名確認(rèn)的有300多套?！鄙弁钅系热烁嬖V記者，雖然這些購房人的情況不盡相同，但辦證的主要障礙是房產(chǎn)被開發(fā)商抵押了。

??巨額貸款無力償還

??三亞半島藍(lán)灣數(shù)百購房人的房屋被抵押給誰了呢？邵皖南等人告訴記者，被開發(fā)商潤豐公司以“在建工程抵押”的方式抵押給了民生銀行上海分行。

??半島藍(lán)灣項(xiàng)目位于三亞市大東海紅沙片區(qū)榆林港灣畔，總用地面積約為240畝，規(guī)劃建筑面積超過30萬平方米。項(xiàng)目成“田”字形分布為“A、B、C、D”4個(gè)區(qū)的組團(tuán)（后加上開發(fā)商職工住房S區(qū)），項(xiàng)目由高層和小高層組成，地勢(shì)北高南低，高度差為10米，坡度景觀錯(cuò)落有致，被稱為“集居住、娛樂、休閑為一體的城市旅游度假型的‘風(fēng)情小鎮(zhèn)’”。

??據(jù)2020年3月的一份公司合并重整《財(cái)產(chǎn)狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目共建成房屋2980套，已銷售2560套，未售房屋360套，存在權(quán)屬爭(zhēng)議房屋60套。其中，已辦理產(chǎn)權(quán)證1957套。

??這也就是說，截至2020年3月底，在三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目已銷售的2560套房屋中，尚有603套未辦理產(chǎn)權(quán)證。這一數(shù)據(jù)與邵皖南等購房人所述的情況基本吻合。

??“潤豐公司就是山西神秘富商閆琦的企業(yè)，他在開發(fā)三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目的同時(shí)，也在開發(fā)海南知名的旅游地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目——半山半島。”三亞半島藍(lán)灣小區(qū)購房人韓楚國告訴記者，潤豐公司開發(fā)的半島藍(lán)灣項(xiàng)目是成功的，但由于相關(guān)聯(lián)的半山半島項(xiàng)目體量太大，開發(fā)周期又長，需要大量資金做支撐，只得將包括三亞半島藍(lán)灣在內(nèi)的項(xiàng)目抵押給銀行獲取貸款。

??上述購房人認(rèn)為，半山半島項(xiàng)目“拖累”了半島藍(lán)灣。

??據(jù)開發(fā)商此前宣傳，三亞半山半島系列地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積近5000畝，總建筑面積240萬平方米，是“一座全產(chǎn)業(yè)鏈、超大型高端濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目”。實(shí)際上，據(jù)記者獲取的一份文件記載，半山半島項(xiàng)目最早開始于2006年6月，由鹿回頭公司和海南新佳旅業(yè)有限公司開發(fā)，用地面積為2675.9畝。

??據(jù)一份判決書記載，2013年9月至11月間，作為半山半島項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)之一的鹿回頭公司，以固定資產(chǎn)貸款借款的方式，向民生銀行上海分行貸款總共29.9億元，貸款擔(dān)保人中就包括三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目開發(fā)商——潤豐公司。

??據(jù)上述判決書稱，后因鹿回頭公司未按雙方約定履行還款義務(wù)，民生銀行上海分行將鹿回頭公司及擔(dān)保人潤豐公司等訴諸法院。據(jù)2016年5月30日法院作出的一份《民事調(diào)解書》記載，截至2016年4月26日，鹿回頭公司欠付民生銀行上海分行僅借款本金一項(xiàng)就高達(dá)26.8億余元。

??鹿回頭公司背負(fù)巨額貸款又無力還錢，“牽連”了擔(dān)保人潤豐公司及其名下三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目。

??“據(jù)我們了解，銀行貸款是‘在建工程抵押’，但我們?cè)诎雿u藍(lán)灣購房時(shí)早已是現(xiàn)房銷售?！鄙弁钅系热藢?duì)他們?nèi)钯徺I的房產(chǎn)被抵押且至今未解押表示十分不解。

??轉(zhuǎn)讓、爛尾禍及業(yè)主

??就在邵皖南等人購房期間，江西富商王永紅及其中弘系攜資本介入三亞半山半島系列地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)媒體此前披露，王永紅的中弘系等資本接盤半山半島項(xiàng)目時(shí)，鹿回頭公司等已背負(fù)著近200億元的負(fù)債。

??2015年9月，停牌近4個(gè)月的中弘控股股發(fā)公告稱，擬通過支付現(xiàn)金、發(fā)行股份等方式，以對(duì)價(jià)58億元收購三亞半山半島項(xiàng)目。半個(gè)月后，中弘股份又發(fā)公告稱，該項(xiàng)目部分股權(quán)過戶事項(xiàng)及后續(xù)資產(chǎn)收購整合等工作無法在短期內(nèi)完成，暫停該項(xiàng)交易。

??事實(shí)上，王永紅及其中弘系以杠桿和復(fù)雜的融資方式，于2016年底完成了對(duì)半山半島項(xiàng)目的重整與收購。據(jù)當(dāng)?shù)毓俜降囊环莶牧巷@示，2017年6月起，中弘系方面就表示“資金鏈已斷裂，瀕臨破產(chǎn)”，并兩次向三亞市委、市政府報(bào)告申請(qǐng)破產(chǎn)。

??2018年10月18日，三亞市中級(jí)人民法院指定北京德恒律師事務(wù)所作為半山半島項(xiàng)目破產(chǎn)重整管理人。破產(chǎn)重整最初涉及王永紅及中弘系控制的12家企業(yè)，后又增至17家企業(yè)。

??“中弘系等資本收購三亞半山半島項(xiàng)目后，王永紅將一副好牌打得稀巴爛，間接連累了我們這些普通購房人?！鄙弁钅系热烁嬖V記者，現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證一事，他們只能去找管理人了。

??“去年我一直與開發(fā)商潤豐公司、管理人的負(fù)責(zé)人聯(lián)系?！毙と暨B告訴記者，“開發(fā)商負(fù)責(zé)人一直跟我說在辦，但一年多過去了，最終還是辦不了?！?/p>

??3月29日下午，記者隨邵皖南等購房人前往半山半島項(xiàng)目系列企業(yè)重整管理人辦公點(diǎn)了解情況。

??經(jīng)過管理森嚴(yán)的保安崗，邵皖南等多名購房人來到位于一樓購房登記處，一名詹姓工作人員接待了邵皖南等一行。記者在現(xiàn)場(chǎng)見到，除了三亞半島藍(lán)灣小區(qū)的購房代表，前來咨詢辦證的還有半山半島其他項(xiàng)目的購房者。

??雙方交談了一個(gè)多小時(shí)，談話內(nèi)容主要圍繞兩個(gè)方面展開：一是三亞半島藍(lán)灣小區(qū)23戶購房人是怎么辦的產(chǎn)權(quán)證，管理人能否說明與公開；二是尚未辦證的數(shù)百戶已售房產(chǎn)何時(shí)能辦證、怎樣的辦證流程。

??“確實(shí)有23戶購房人近期辦了證，但具體情況我也不清楚?！惫ぷ魅藛T詹先生稱，關(guān)于能否辦證的問題，不是管理人說了算，需要銀行解押及法院同意才能辦理。

??由于對(duì)該工作人員的回答不滿意，情緒激動(dòng)的購房人韓楚國還拍了桌子。

??為了緩解緊張氣氛，工作人員讓來訪購房人在紙張上逐個(gè)登記個(gè)人購房情況。記者也向工作人員表明身份和來意，但依然沒有得到令購房人滿意的答復(fù)。

??在三亞采訪期間，記者也分別與民生銀行上海分行、三亞市中級(jí)人民法院等方面取得了聯(lián)系和說明了采訪事由，但截至記者發(fā)稿時(shí)也未得到相關(guān)回應(yīng)。

??其中，記者先后兩次聯(lián)系民生銀行上海分行，兩名相關(guān)工作人員均表示“向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后會(huì)聯(lián)系記者”，但之后就再也沒有了音訊。（文中購房人均為化名）