??在上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款92.7億元，回款率達(dá)到了114%，繼續(xù)保持著較高的水平。

??◎  作者 / 沈曉玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【回款率維持較高水平，集團(tuán)排名居于23位】2024上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額81億元，銷售面積113.4萬平方米，分別同比減少62.26%和56.73%，銷售權(quán)益相較于2023年全年大幅降低31.3個(gè)百分點(diǎn)至41.9%。企業(yè)積極推動(dòng)銷售回款，增強(qiáng)現(xiàn)金安全性，在上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款92.7億元，回款率達(dá)到了114%，繼續(xù)保持著較高的水平。從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國(guó)）來看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2024年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2024年上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體銷售額189.2億元，位列全口徑23位。

??【上半年沒有拿地，總土儲(chǔ)超七成位于二線城市】2024上半年中交地產(chǎn)沒有進(jìn)行拿地，在行業(yè)整體下行且企業(yè)資金鏈較為緊張的情況下，企業(yè)大幅降低了拿地力度。截至2024年中期，中交地產(chǎn)共擁有117個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建面約為2263.3萬平方米，其中在建及待建面積997.23萬平方米。在建及待建總土儲(chǔ)72%位于二線城市，整體看來企業(yè)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量相對(duì)較高。

??【年內(nèi)營(yíng)收止跌回升，凈利潤(rùn)繼續(xù)虧損】2024上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入89.8億元，同比增長(zhǎng)2.5%；2024年中期中交地產(chǎn)的合約負(fù)債為208.9億元，較期初減少3.2%，企業(yè)正“嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，多方聯(lián)動(dòng)對(duì)低效、無效存貨資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致盤點(diǎn)”，細(xì)化去化方案。2024上半年中交地產(chǎn)整體毛利率約為4.57%，同比下降3.58個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)虧損9.99億元。凈利潤(rùn)的虧損一方面是由于限價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)拉低了企業(yè)的盈利空間；另一方面，在市場(chǎng)下行下企業(yè)繼續(xù)計(jì)提了2.26億元的資產(chǎn)減值損失，此外還計(jì)提了168萬的信用減值，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加了131.7%至5.09億元。

??【短期償債壓力增大，流動(dòng)性獲母公司支持】截至2024年中期，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金80.53億元，較期初減少32.9%，現(xiàn)金短債比較期初降低了0.41至0.45，若是剔除掉受限制現(xiàn)金之后非受限現(xiàn)金短債比更是僅有0.37，企業(yè)在短期內(nèi)償債壓力相對(duì)較大。凈負(fù)債率165.56%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.11%，分別較期初提高10.8個(gè)百分點(diǎn)和降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)近期繼續(xù)在財(cái)務(wù)方面獲得了母公司的大力支持，2024年中期企業(yè)控股股東借款余額為160.53億元，期后又在7月通過定增募集資金凈額4.38億元。值得注意的是，雖然來自母公司的借款及支持較為穩(wěn)定，但企業(yè)仍需關(guān)注其杠桿水平及流動(dòng)性安全，積極通過提升項(xiàng)目去化保證資金回流，提升公司的安全性。

??01
??銷售

??回款率維持較高水平
集團(tuán)排名居于23位

??2024上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額81億元，銷售面積113.4萬平方米，分別同比減少62.26%和56.73%，銷售權(quán)益相較于2023年全年大幅降低31.3個(gè)百分點(diǎn)至41.9%。雖然中交地產(chǎn)在上半年的銷售表現(xiàn)出現(xiàn)了較大的下滑，但是企業(yè)積極推動(dòng)銷售回款，增強(qiáng)現(xiàn)金安全性，在上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款92.7億元，回款率達(dá)到了114%，繼續(xù)保持著較高的水平。從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國(guó)）來看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2024年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2024年上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體銷售額189.2億元，位列全口徑23位。

??02
??投資

??上半年沒有拿地
總土儲(chǔ)超七成位于二線城市

??2024上半年中交地產(chǎn)沒有進(jìn)行拿地，在行業(yè)整體下行且企業(yè)資金鏈較為緊張的情況下，企業(yè)大幅降低了拿地力度。截至2024年中期，中交地產(chǎn)共擁有117個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建面約為2263.3萬平方米，權(quán)益比例為59%?？偼羶?chǔ)中，在建及待建面積997.23萬平方米，在建及待建面積的占比為44.06%，相比于期初降低8.97個(gè)百分點(diǎn)。而從存貨中已竣工物業(yè)的價(jià)值（開發(fā)產(chǎn)品）來看，2024中期同比增加了10.8%至344.88億元，對(duì)存貨的占比也提高了4.9個(gè)百分點(diǎn)至38.2%，企業(yè)稱正“嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，多方聯(lián)動(dòng)對(duì)低效、無效存貨資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致盤點(diǎn)”，細(xì)化去化方案。

??在建及待建總土儲(chǔ)的分布方面，72%位于二線城市，同時(shí)中西部占比達(dá)到53%。值得注意的是，中交地產(chǎn)的三四線土儲(chǔ)中有38%位于長(zhǎng)三角和珠三角的三四線城市，同時(shí)中西部土儲(chǔ)中98%位于重慶、成都、武漢等二線城市，整體看來企業(yè)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量相對(duì)較高。

??03
??盈利

??年內(nèi)營(yíng)收止跌回升
凈利潤(rùn)繼續(xù)虧損

??2024上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入89.8億元，同比增長(zhǎng)2.5%，其中地產(chǎn)銷售收入88.82億元，同比增長(zhǎng)2.4%。值得注意的是，2024年中期中交地產(chǎn)的合約負(fù)債為208.9億元，較期初減少3.2%，企業(yè)下半年需積極項(xiàng)目去化以及竣工交付，以提振全年?duì)I業(yè)收入的止跌回升。

??2024上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約4.1億元，同比減少42.5%，整體毛利率約為4.57%，同比下降3.58個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)虧損9.99億元，歸母凈利潤(rùn)虧損9.83億元，凈利潤(rùn)的虧損一方面是由于限價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)拉低了企業(yè)的盈利空間；另一方面，在市場(chǎng)下行下企業(yè)繼續(xù)計(jì)提了2.26億元的資產(chǎn)減值損失，此外還計(jì)提了168萬的信用減值，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加了131.7%至5.09億元。整體看來中交地產(chǎn)未來仍需開源節(jié)流，等待市場(chǎng)復(fù)蘇。

??04
??償債

??短期償債壓力增大
流動(dòng)性獲母公司支持

??截至2024年中期，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金80.53億元，較期初減少32.9%；總有息負(fù)債約為362.03億元，較期初減少8%。其中，短債總額179.9億元，較期初增加28.5%，現(xiàn)金短債比較期初降低了0.41至0.45，若是剔除掉受限制現(xiàn)金之后非受限現(xiàn)金短債比更是僅有0.37，企業(yè)在短期內(nèi)償債壓力相對(duì)較大。杠桿率水平方面，截至2024年中期，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率165.56%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.11%，分別較期初提高10.8個(gè)百分點(diǎn)和降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??面對(duì)當(dāng)前企業(yè)的償債壓力以及市場(chǎng)機(jī)會(huì)，中交地產(chǎn)近期繼續(xù)在財(cái)務(wù)方面獲得了母公司的大力支持。2024年中期企業(yè)控股股東借款余額為160.53億元，融資成本區(qū)間0.00-7.00%；期后又在7月通過定增募集資金凈額4.38億元。值得注意的是，雖然來自母公司的借款及支持較為穩(wěn)定，但企業(yè)仍需關(guān)注其杠桿水平及流動(dòng)性安全，積極通過提升項(xiàng)目去化保證資金回流，提升公司的安全性。