[克而瑞]禹洲集團(tuán)：未來利潤(rùn)與規(guī)模的可持續(xù)增長(zhǎng)值得關(guān)注

??導(dǎo) 讀

??投資策略貫徹“深耕原則”，綠色債券為融資開辟新渠道。

??【2020年實(shí)現(xiàn)千億，長(zhǎng)三角仍是發(fā)展重心】2020年禹洲集團(tuán)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1049.7億元，同比上升39.7%，超額5%完成2020年1000億的業(yè)績(jī)目標(biāo)。長(zhǎng)三角地區(qū)作為禹洲合約銷售貢獻(xiàn)的主要區(qū)域，合約銷售總額達(dá)646.4億元，占比61.6%，海西區(qū)域憑借發(fā)源地優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合約銷售196.7億元，占比18.74%。 

??【堅(jiān)持一二線深耕，多元化優(yōu)質(zhì)擴(kuò)儲(chǔ)】截至2020年末，禹洲集團(tuán)在六大區(qū)域38個(gè)城市合計(jì)布局177個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備可供銷售建筑面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%。2020年新增18塊優(yōu)質(zhì)地塊，全部位于上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市，二線城市作為主要深耕地區(qū)，新增土儲(chǔ)占比66%。 

??【結(jié)算規(guī)模影響利潤(rùn)表現(xiàn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健】禹洲集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.12億元，毛利潤(rùn)4.8億元，毛利率4.6%。截至2020年末，禹洲持有貨幣資金344.7億元，現(xiàn)金短債比1.83，長(zhǎng)短期債務(wù)比2.38，凈負(fù)債率85.8%，平均借貸成本7.19%，首次發(fā)行綠色美元債券，為融資開辟新渠道。 

??【倡導(dǎo)綠色發(fā)展，物管及商業(yè)分拆上市】2020年8月禹洲集團(tuán)BBB的ESG評(píng)級(jí)位于境內(nèi)房企第一；在恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)列的ESG評(píng)級(jí)中獲得A級(jí)。截至2020年末，集團(tuán)在管項(xiàng)目總建筑面積超過1750萬平方米，長(zhǎng)三角地區(qū)占比超過50%未來聚焦于持續(xù)提升集團(tuán)的外拓能力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。 

??2020年實(shí)現(xiàn)千億

??長(zhǎng)三角仍是發(fā)展重心

??2020年禹洲集團(tuán)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1049.7億元，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積626.5萬平方米，分別同比上升39.7%與26%；銷售均價(jià)16756元/平方米，較2019年的15110元/平方米略有上升。雖然一季度銷售受疫情影響一度暫停，但禹洲年內(nèi)助推一二線核心城市銷售、加速存貨去化，超額5%完成2020年1000億的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，長(zhǎng)三角地區(qū)作為禹洲合約銷售貢獻(xiàn)的主要區(qū)域，合約銷售總額達(dá)646.4億元，占比61.6%。其中，蘇州單年銷售業(yè)績(jī)超100億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度較高。在上海、南京市場(chǎng)持續(xù)深耕，無錫、常州、寧波等城市也首次貢獻(xiàn)合約銷售，進(jìn)一步強(qiáng)化長(zhǎng)三角二線城市深耕的發(fā)展布局。

??此外，海西區(qū)域憑借發(fā)源地優(yōu)勢(shì)，2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售196.7億元，占比18.74%。環(huán)渤海區(qū)域、華中地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及西南區(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)分別為11.2%、3.4%、2.7%與2.4%。整體來看，長(zhǎng)三角與海西區(qū)域仍是發(fā)展重點(diǎn)。

??02投 資

??堅(jiān)持一二線深耕

??多元化優(yōu)質(zhì)擴(kuò)儲(chǔ)

??2020年，禹洲新獲取土地18塊幅，全部位于上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市，總建筑面積約284.7萬平方米。整體來看，新增土儲(chǔ)與更新土儲(chǔ)主要分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，占比達(dá)44.5%。二線城市作為主要深耕地區(qū)，新增土儲(chǔ)占比66%。

??此外，在大灣區(qū)與西南區(qū)域持續(xù)獲取土地資源，在深圳、珠海、惠州三個(gè)城市更新項(xiàng)目建筑面積約89.6萬平方米。大灣區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，為集團(tuán)多元化擴(kuò)儲(chǔ)提供新途徑。未來，禹洲持續(xù)關(guān)注一二線城市，在“新進(jìn)一城，深耕一城”的布局戰(zhàn)略下，招拍掛、收并購(gòu)、產(chǎn)城合作并進(jìn)加碼投資。

??截至2020年末，禹洲集團(tuán)在六大區(qū)域38個(gè)城市合計(jì)布局177個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備可供銷售建筑面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%，平均樓面成本約6876元/平方米。其中長(zhǎng)三角區(qū)域作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，總可售面積占比達(dá)40%，環(huán)渤海區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)分別占比21%與15%。整體來看，六大區(qū)域占比相對(duì)均衡，總土儲(chǔ)可以滿足未來3年的發(fā)展需求。

??03財(cái) 務(wù)

??結(jié)算規(guī)模影響利潤(rùn)表現(xiàn)

??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??禹洲集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.12億元，其中物業(yè)銷售收入97.4億元，分別同比下降55.2%與56.7%。從結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)和盈利水平來看，2020年禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)4.8億元，較2019年的60.9億元同比下降92.1%；實(shí)現(xiàn)毛利率4.6%；凈利率2.2%。

??一方面，唐山、武漢等區(qū)域中若干土地成本較低的項(xiàng)目，受疫情影響延遲交付，預(yù)計(jì)影響收入貢獻(xiàn)約60億元。另一方面，在合肥、蘇州等城市的部分項(xiàng)目虧損，顯著拉低了整體的毛利率水平。但更主要的原因是，2020年禹洲的若干合營(yíng)聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目作非并表處理，預(yù)計(jì)影響收入貢獻(xiàn)約60億元；其中部分項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)率較高，但因非并表處理未能反映在公司層面。

??截至2020年末，禹洲持有貨幣資金344.7億元，同比下降2.9%?，F(xiàn)金短債比為較2019年的2.33下降至1.83，長(zhǎng)短期債務(wù)比較去年同比下降10%至2.38。賬面資金雖略有下降，仍保持相對(duì)充足狀態(tài)，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)健。凈負(fù)債率較2019年上升15.6個(gè)百分點(diǎn)至85.8%，處于綠色檔位，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率77.92%。

??此外，2020年禹洲集團(tuán)平均借貸成本7.19%，同比上升7個(gè)基點(diǎn)。集團(tuán)把握國(guó)際債券市場(chǎng)的絕佳契機(jī)，在境外多次成功發(fā)行長(zhǎng)年期美元優(yōu)先票據(jù)，實(shí)現(xiàn)近10倍的超額認(rèn)購(gòu)，在中資房地產(chǎn)商的新發(fā)行中占據(jù)高位；同時(shí)倡導(dǎo)綠色融資，積極順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)，推出綠色融資框架，首次發(fā)行綠色美元債券，為融資開辟新渠道。

??04多元化

??倡導(dǎo)綠色發(fā)展

??物管及商業(yè)分拆上市

??禹洲集團(tuán)倡導(dǎo)綠色建筑。截至2020年末，旗下共有135個(gè)項(xiàng)目約1800萬平方米物業(yè)達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，其中綠建二星及以上級(jí)別的國(guó)內(nèi)或國(guó)際級(jí)別認(rèn)定超過500萬平方米物業(yè)；“美國(guó)LEED CS金級(jí)認(rèn)證”包括上海禹洲廣場(chǎng)、廈門禹洲廣場(chǎng)等。2020年8月禹洲集團(tuán)BBB的ESG評(píng)級(jí)位于境內(nèi)房企第一；在恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)系列的ESG評(píng)級(jí)中獲得A級(jí)，領(lǐng)先同業(yè)。禹洲以“綠色”可持續(xù)發(fā)展助力集團(tuán)的千億時(shí)代。

??禹洲物管及商業(yè)分拆待上市。截至2020年末，集團(tuán)在管項(xiàng)目總建筑面積超過1750萬平方米，總合約面積超過2600萬平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)與海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比分別超過50%與30%。集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，未來聚焦于持續(xù)提升集團(tuán)的外拓能力，積極發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。