[貝殼研究院]被遺忘的三四線樓市：困局與出路

??今年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊，一些熱點(diǎn)三四線城市也開始納入調(diào)控行列。相比頻頻出現(xiàn)在頭條的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)城市群，更多普通三四線城市市場(chǎng)和政策動(dòng)向并未得到廣泛關(guān)注。就在熱點(diǎn)三四線加入調(diào)控行列的同時(shí)，一些非熱點(diǎn)城市正開啟或加碼此前的“救市”措施。貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，棚改退潮以來(lái)，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。面對(duì)土地難出讓、新房難去化、二手房難流通的困局，地方主管部門應(yīng)引起足夠重視：如果脫離產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，過度依賴土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)投資，結(jié)果很可能是形成一些空城，反而給地方政府帶來(lái)沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)；如果讓居民繼續(xù)增加購(gòu)房杠桿，既撐不起市場(chǎng)基本面，脆弱的高杠桿還容易伴隨資產(chǎn)價(jià)格下跌，借由信貸市場(chǎng)的“抵押品效應(yīng)”和“財(cái)富效應(yīng)”造成區(qū)域金融系統(tǒng)不穩(wěn)定，引發(fā)地方金融風(fēng)險(xiǎn)。本文在剖析三四線市場(chǎng)現(xiàn)狀和癥結(jié)的基礎(chǔ)上，針對(duì)市場(chǎng)下行的深層次原因，提出相應(yīng)的策略建議。

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