[貝殼研究院]金科股份：完成跨越式發(fā)展階段，堅(jiān)定向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)

??房企年報(bào)點(diǎn)評(píng)系列之金科股份

??2020年，金科股份（下文簡(jiǎn)稱：金科）2020年業(yè)績(jī)?cè)鏊俜€(wěn)定有增，業(yè)績(jī)表現(xiàn)緊跟同梯隊(duì)房企表現(xiàn)，“三道紅線”指標(biāo)改善并實(shí)現(xiàn)降檔，進(jìn)入“綠檔”行列。貝殼研究院認(rèn)為，2020年為金科“跨越式發(fā)展”收官之年，其成果豐碩，成功進(jìn)入并穩(wěn)定在行業(yè)前20強(qiáng)。在新形勢(shì)新周期下，金科提出“高質(zhì)量發(fā)展”，通過(guò)質(zhì)量第一與效益優(yōu)先的訴求，依托安全性和穩(wěn)定性逐步替代高增速高周轉(zhuǎn)，打造永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，有助于多元提升金科盈利能力以及加強(qiáng)其抵御不確定風(fēng)險(xiǎn)的能力。

??本文作者

??賈莎莎 策略研究分析師

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)

??同梯隊(duì)內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鏊俦３指呶唬瑯I(yè)績(jī)表現(xiàn)達(dá)預(yù)期，達(dá)成“跨越式發(fā)展”目標(biāo)

??2020年金科實(shí)現(xiàn)全口徑銷售約2232億元，同比上升23.86%，增幅較2019年同期下降32.7個(gè)百分點(diǎn)；全口徑銷售面積為2240萬(wàn)平方米，同比上升18%；踩線完成年初2200億元業(yè)績(jī)目標(biāo)。與2019年相比，金科增速趨緩，主要原因在于金科在售項(xiàng)目大部分位于三、四線城市，而三、四線城市受疫情影響復(fù)蘇相對(duì)緩慢，對(duì)整體銷售面積提升貢獻(xiàn)度有限。值得注意的是，其2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益金額占比為57％，較2019年同比下降約7個(gè)百分點(diǎn)，表明2020年金科采取更多的聯(lián)合拿地策略。

??相比于2017年全口徑銷售額658億元以及銷售面積843萬(wàn)平方米，2020年同期分別實(shí)現(xiàn)239%和166%的增長(zhǎng)，助力金科銷售金額在行業(yè)內(nèi)排名從2017年32名穩(wěn)定提升至2020年16名，完成“跨越式發(fā)展”的目標(biāo)。未來(lái)，金科提出2025年銷售規(guī)模目標(biāo)為4500+億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率須達(dá)到17.0%，相當(dāng)于2021年銷售額不低于2500億元?；诋?dāng)前政策環(huán)境與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，此目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性，期待金科能以過(guò)往超過(guò)同行業(yè)的金科式發(fā)展速度達(dá)成目標(biāo)。

??財(cái)務(wù)水平

??傳統(tǒng)地產(chǎn)盈收占比超90%，多元業(yè)務(wù)發(fā)展已提速，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目增多

??營(yíng)收：2020年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入877.04億元，同比增漲29.41%。其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入815.29億元，同比增長(zhǎng)29.06%，主要源自竣工房源竣工交付面積較上年增加所致。房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入占比整體營(yíng)收93%，除了主營(yíng)業(yè)務(wù)外，生活服務(wù)收入22.27億元，同比增長(zhǎng)25.04%，新能源收入為8.35億元，同比增長(zhǎng)為106.56%。

??盈利：2020年金科營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為122.31億元，較上年增長(zhǎng)41.86%。房地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率為23.01%，較上年同期下降6.08個(gè)百分點(diǎn)。生活服務(wù)作為收入第二大板塊，其毛利率為33.92%，較上年同期增長(zhǎng)7.35個(gè)百分點(diǎn)，且金科服務(wù)已于2020年香港上市，表明在金科“四位一體”的戰(zhàn)略下，多元化板塊布局已顯成效。

??償債：截至2020年末，金科貨幣資金約為435億元，同比增長(zhǎng)20.86%?，F(xiàn)金短債比為1.34，償債能力仍有較大的優(yōu)化空間。其短期借款也增長(zhǎng)較快，2020年近105億元，相比2019年增長(zhǎng)高達(dá)242%。

??土地策略

??西南區(qū)域獨(dú)占鰲頭，加快在核心城市拿地節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)全國(guó)均衡布局

??金科報(bào)告期內(nèi)新增土儲(chǔ)148幅，總規(guī)劃建面約2364萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)3773元/平方米，同比提升超40%。在拿地結(jié)構(gòu)上，2020年金科戰(zhàn)略性增加核心二三線(含新一線)城市的項(xiàng)目，占比近80%，拿地城市能級(jí)明顯提高。提高高能級(jí)城市占比，有助于提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??截至2020年末，金科在全國(guó)六大區(qū)域擁有土地儲(chǔ)備7100萬(wàn)平方米，可滿足未來(lái)2-3年開發(fā)運(yùn)營(yíng)需求。土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，新一線與二線城市占比達(dá)56%，說(shuō)明金科逐步回歸核心城市。從貨值看，西南、華東與華中區(qū)域位列前三甲，可售貨值占比分別為34%、29%與15%。其中，重慶可售貨值占比高達(dá)19%。一方面說(shuō)明金科在重慶與西南區(qū)域的深耕優(yōu)勢(shì)明顯，鞏固區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河，另一方面說(shuō)明若欲趕超行業(yè)第一梯隊(duì)，還須加快土儲(chǔ)布局的全國(guó)均衡化。

??針對(duì)22 個(gè)重點(diǎn)城市施行兩集中供地新政，金科著力突破“穩(wěn)船”模式，戰(zhàn)略傾向上擇優(yōu)而投，選對(duì)核心城市，通過(guò)優(yōu)質(zhì)土地、產(chǎn)品與服務(wù)打造高溢價(jià)項(xiàng)目以獲得高盈利，同時(shí)對(duì)其管理經(jīng)營(yíng)能力提出更高要求。

??發(fā)展戰(zhàn)略

??“十四五”聚焦高質(zhì)量發(fā)展，2025年銷售規(guī)模欲達(dá)到4500億+元

??報(bào)告期內(nèi)，金科編制完成《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年）》，主要特征有：

??一是，堅(jiān)持“四位一體，生態(tài)協(xié)同”的總體發(fā)展戰(zhàn)略。以地產(chǎn)主業(yè)為發(fā)展基石，生活服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商旅康養(yǎng)等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)為發(fā)展之矛，實(shí)現(xiàn)多元化布局發(fā)展，欲逐步擺脫對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)主業(yè)的依賴。2025年總體收入目標(biāo)為地產(chǎn)主業(yè)為4000億、“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)為500億，保持規(guī)模中高速發(fā)展。

??二是，在市場(chǎng)增速逐步趨緩的大環(huán)境下，以往地產(chǎn)主業(yè)“輕舟“模式(周轉(zhuǎn)效率型)將面臨長(zhǎng)期盈利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)，逐步探索“穩(wěn)船”模式(品質(zhì)利潤(rùn)型)，拿地模式多元化，建構(gòu)雙輪驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模型。2025年欲達(dá)到輕舟模式：穩(wěn)船模式為70%：30%的銷售占比目標(biāo)。

??三是，在上述戰(zhàn)略堅(jiān)持下，望通過(guò)銷售規(guī)模、利潤(rùn)率與市盈率的提升，打造良好的盈利能力與永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在市值上體現(xiàn)成績(jī)，通過(guò)市值來(lái)衡量金科的企業(yè)價(jià)值，進(jìn)一步受到資本市場(chǎng)的青睞。

??值得注意的是，2020年金科服務(wù)成功拆分上市，為金科實(shí)現(xiàn)四位一體戰(zhàn)略、多元化發(fā)展的重要一步，其上市后業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約33.6億元，同比增長(zhǎng)約44.3%，截至4月6日午間收盤，市值為445億港元，比上市首日(2020年11月17日)收盤同比增長(zhǎng)56%，可見投資人對(duì)其信賴之高。

??融資新規(guī)

??財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)瘦身顯著，三道紅線進(jìn)入 “綠檔”行列

??根據(jù)金科報(bào)告披露，依照“三道紅線”融資新規(guī)，金科剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，較上年同期下降約5個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；凈負(fù)債率為75.07%，較2019年末下降約45個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；現(xiàn)金短債比為1.34。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，金科2020年年度指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，較2019年踩線情況下降兩檔，成功躋身 “綠檔”行列。