??物業(yè)費，向來是一個敏感話題。

??近日，廣州市發(fā)改委、住建局、市場監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)文進一步規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費，明確物業(yè)費指導(dǎo)價保持不變，每平米最高不超過2.8元/月，總建面不超過5萬平方米可上浮不超過20%。

??至此，關(guān)于物業(yè)費定價的問題再次引發(fā)市場熱議。

??目前，物業(yè)費有兩種定價方式，一類是政府指導(dǎo)價，一類是市場調(diào)節(jié)價。我們梳理了重點18城發(fā)現(xiàn)，除了北京和上海實行市場調(diào)節(jié)價以外，多數(shù)是由政府指導(dǎo)價進行規(guī)范限制，重點城市多建立分級標準，物業(yè)費指導(dǎo)價上浮多在10%-20%區(qū)間。

??對于物業(yè)企業(yè)而言，政府指導(dǎo)價相當于設(shè)置了“天花板”，近年來人力成本持續(xù)上升，長期的質(zhì)價不符導(dǎo)致部分物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，因而更加難以提高服務(wù)水平。

??按照廣州發(fā)布的住宅物業(yè)服務(wù)收費新規(guī)，物業(yè)服務(wù)劃分為：一級、二級、三級、四級和五級，一級為最高等級，每平米最高不超過2.8元/月。

??物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

??業(yè)主大會成立之前的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，別墅、非住宅、業(yè)主大會成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

??根據(jù)新政，有3種情形可能超出2.8元/平方米/月的住宅前期物業(yè)費定價。

??第一，總建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的普通住宅，其一級前期物業(yè)服務(wù)收費可在2.8元/平方米/月基準價基礎(chǔ)上上浮幅度不超過20%的幅度內(nèi)依法確定具體收費。

??第二，前期物業(yè)服務(wù)要求明顯超出一級物業(yè)標準，并經(jīng)成本測算，并報有管理權(quán)限的價格主管部門核定。

??第三，普通住宅交付、業(yè)主大會成立之后，由業(yè)主共同決定具體的物業(yè)費收費標準。

??政府指導(dǎo)價提升有利于引導(dǎo)市場更為理性發(fā)展。從長期來看，業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的逐漸認可加之消費水平的提高，均會提升其對物業(yè)服務(wù)費提價的接受度，物業(yè)服務(wù)費上行是必然趨勢。

??事實上，目前廣州物業(yè)指導(dǎo)價仍然維持在2010年標準，在物價水平逐年升高且用工成本增加的情況下，很容易壓縮企業(yè)利潤空間。企業(yè)為了降低成本，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而陷入消費者不愿意為服務(wù)買單的惡性循環(huán)中。因此，政府定價之外的市場調(diào)節(jié)價尤為必要。

??此外，廣州物業(yè)新規(guī)一個重要變動是，停車位物管費下降，最高不超過120元/月。

??目前來看，重點18個城市中僅有8城明確公示停車位管理費政府指導(dǎo)價。

??其中，重慶政府指導(dǎo)價最高可達到130元/月，而長沙、鄭州政府指導(dǎo)價明顯偏低，大都處于30-40元/月的區(qū)間范圍。隨著人工成本的不斷上漲，過低的指導(dǎo)價或?qū)⑹沟闷髽I(yè)基本運作面臨困境。

??廣州2.8元/平方米/月的最高指導(dǎo)價到底是什么水平？除了廣州之外，其他城市物業(yè)服務(wù)收費標準如何？克而瑞物管通過重點18個樣本城市的研究發(fā)現(xiàn)兩點共性：

??第一，和廣州一樣，多數(shù)城市針對不同服務(wù)標準分別建立四級到七級的物業(yè)費分級標準。比如西安、杭州、重慶、成都建立4級標準，大連、深圳、武漢、南京、青島、長沙、鄭州建立5級標準，無錫則建立了7級標準。

??橫向?qū)Ρ炔煌鞘兄g物業(yè)費最高指導(dǎo)價和最低工資標準發(fā)現(xiàn)，一線城市廣州和深圳，在用工成本高的情況下，物業(yè)費最高指導(dǎo)價反而低于一些二線城市。

??實際上，廣州和深圳物業(yè)費最高指導(dǎo)價頗為克制。比如深圳，在2019年深圳發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）》，計劃調(diào)整高層物業(yè)費最高5.63元/平方米/月，多層最高2.2元/平方米/月，后續(xù)未形成規(guī)范性文件，目前仍實行2007年收費指導(dǎo)標準。

??再來看二線城市，以西安為例，2020年11月西安發(fā)布新規(guī)，進行物業(yè)費“一費制”調(diào)整，調(diào)整后物業(yè)費高層平均漲幅7.2%，多層平均漲幅18.5%。相較而言，二線城市留給了企業(yè)更多利潤空間。

??第二，在滿足一定條件的情況下，有六成城市可將實際價格在標準指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上進行上浮調(diào)整，上浮多在10%-20%區(qū)間。

??具體城市來看，杭州可上浮比例最高，可達25%，鄭州最高的上浮僅為10%，相對較低。此外，杭州、成都、天津還限定了下浮幅度，來保證價格的穩(wěn)定性，降低惡意低價競爭的風險。

??總體來看，重點城市大多對不同項目規(guī)模進行價格分類管理，主要有三種區(qū)分方式。 

??第一種，針對不同規(guī)模的住宅，進行分類管理，規(guī)模越小，浮動上限越高。如廣州，僅五萬平米以下的住宅小區(qū)享受20%的浮動；重慶，4萬平米以下的項目享受最高浮動15%；武漢則為3萬平米以下。

??第二種，按照建筑形態(tài)的差異來區(qū)分。以西安為例，多層住宅收費標準可上浮20%；高層則為10%；而武漢針對超高層項目（超過100米），也將標準放寬至15%。

??第三種，針對優(yōu)秀企業(yè)、標桿項目提供更多的“上浮權(quán)益”。武漢針對投標人獲得“紅色物業(yè)五星級企業(yè)”或在管項目近三年獲得過全市年度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評議“十優(yōu)滿意小區(qū)”等榮譽的，每項最高可上浮1%?？衫奂?，各項累加最高不超過5%。通過更精細化的管理，來推動企業(yè)發(fā)展、以及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的空間。

??值得注意的是，上價格浮動限制主要針對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)。 

??廣州物業(yè)費指導(dǎo)價也揭開了當前物管行業(yè)普遍面臨的共性問題。

??對于企業(yè)而言，長期以來，普通住宅物業(yè)管理服務(wù)的收費標準一直被限定在政府指導(dǎo)價內(nèi)，往往會壓縮其利潤空間，長期的質(zhì)價不符導(dǎo)致部分物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，因而更加難以提高服務(wù)水平。

??目前，物業(yè)行業(yè)市場化空間不斷加大，各地政府相繼推出以“政府指導(dǎo)價為輔，市場調(diào)節(jié)價為主”的政策法規(guī)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主定價提供了更大空間。