??編者按

??時間無聲，歲月有痕。2023，將成歷史；2024，曙光將至。　

??過去一年 ，是房地產(chǎn)行業(yè)全面重塑的一年，國家房地產(chǎn)政策動力充足，行業(yè)在出清風險和探索發(fā)展新模式中趨于明朗，轉(zhuǎn)型、強身、精進在房地產(chǎn)行業(yè)里同時發(fā)生。

??詩人多恩說：沒有人是一座孤島。我們說：沒有一個行業(yè)能成為孤島。新的一年，人們對安居對住好房的渴求，正是房地產(chǎn)行業(yè)的福祉之源，人們對保交樓對公平正義的追求，正是社會也是房地產(chǎn)行業(yè)的秩序之本。

??安居、好房子、高質(zhì)量發(fā)展，已經(jīng)成為一股向上與向善的力量，激蕩著房地產(chǎn)行業(yè)必須成為時代的光芒，以照亮前行的棘途。年終歲首，我們記錄過往、洞察未來，是為了更好地出發(fā)。

??這一夜，注定是房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)控史上的破曉之夜。

??2023年7月27日晚，住建部公開發(fā)布了近期企業(yè)座談會的重要內(nèi)容。這一夜起，房地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化走出了步履堅實的一大步，全面的因城施策、一城一策、精準施策大幕從此拉開。

??——住建部強調(diào)：

??·落實好降低首套住房首付比例和貸款利率；

??·落實好改善性住房換購稅費減免；

??·落實好個人住房貸款“認房不用認貸”。

??——住建部表示，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)要：

??·積極參與保障性住房建設(shè)；

??·積極參與城中村改造；

??·積極參與“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??三個落實，三個積極參與，向城市、企業(yè)和市場清晰地發(fā)出了房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向下政策應當優(yōu)化調(diào)整的強烈信號，促進房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)回升和推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展從此邁開步伐。

??房貸政策效果立竿見影。時間行至三季度，金融部門通過一系列措施，居民購房負擔顯著下降，更好滿足了剛性和改善性需求。截至9月末，存量首套房貸利率平均降幅約0.73%，新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率同比下降0.32%，個人住房貸款加權(quán)平均利率降至4.02%，創(chuàng)歷史新低。到了10月份，以四川省為例，個人住房貸款加權(quán)平均利率降至3.99%。2024年，個人住房貸款加權(quán)平均利率仍將繼續(xù)調(diào)整，將處于歷史較低水平。

??個人房貸利率下調(diào)只是大棋盤中的一個落子。2023年，全國各地政策出臺頻次超600次，政策環(huán)境接近十年來最寬松階段，尤其是進入2023年11月、12月，北京和上海進一步出臺了樓市支持的多層次政策，給市場傳遞了強烈的復蘇信號。

??從2023全年來看，房地產(chǎn)市場走出了“前高、中低、后穩(wěn)”的曲線，1至10月份，一手房成交量雖然下降，但二手房成交量是上升的，一二手房合起來，同比正增長；1至11月份，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國已經(jīng)有7個省和直轄市二手住房的交易量超過了新建商品住宅交易量。這說明，市場整體上沒有發(fā)生大轉(zhuǎn)變，但是市場交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化。

??一個好消息是，保交樓工作在央地雙管齊下推動下取得扎實效果，2023年1至10月份，保交樓工作帶動全國房屋竣工面積同比增長近20%。保交樓仍將是2024年需要大力推進的重要工作，落實屬地責任將加大力度。探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手——保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“三大工程”也被中央和住建部多次強調(diào)，2024年將迎來新變化和新格局，人人有房住、人人住好房，將成為2024年房地產(chǎn)政策著力點，也成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點、新機遇。

??2023：政策前穩(wěn)后松 市場前高中低后穩(wěn)

??“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！边@是2022年底中央經(jīng)濟工作會議對2023年房地產(chǎn)工作總部署。

??從總基調(diào)來看，中央對于2023年樓市總體要求是“穩(wěn)”。2023年上半年，房地產(chǎn)政策主要以地方的因城施策為主。

??房地產(chǎn)市場走出了一波疫情后的“小陽春”行情。壓抑太久的購房需求，在年初一下子釋放了出來。

??一季度，我國商品房銷售額同比增長4.1%，時隔1年后商品房銷售額指標重回正增長軌道。這種回暖延續(xù)到4月份。1~4月商品房銷售額同比增長8.8%，較3月末回升4.7個百分點；全國商品住宅均價10562元/平方米，上漲11.1%，連續(xù)3個月上漲，且漲幅連續(xù)2個月擴大。

??但復蘇沒有持續(xù)太久，5月份數(shù)據(jù)再度向下。5月單月，全國商品房銷售面積同比下降3%；銷售額同比增幅收窄至6.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.5%，而4月份降幅為7.3%。尤其是一線城市5月份房價大幅回落，這對市場走勢具有明顯風向標意義。

??7月24日，中共中央政治局召開會議，對下半年工作作出部署。會議提出，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這一判斷非常重要，意味著明確了一個大周期的分水嶺，相關(guān)管理政策可能也會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。

??在此之前，針對過熱的房地產(chǎn)市場，為了“房住不炒”定位，限購、限貸、限價等調(diào)控政策是房地產(chǎn)管理的重要特征。而在此之后，針對不再過熱的市場，我國樓市政策“工具箱”內(nèi)容大有不同。政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

??隨后住建部提出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不認貸”等政策。

??8月份以來，多地相繼落實具體政策，房地產(chǎn)市場迎來政策底。廣州、深圳、上海、北京陸續(xù)出臺“認房不認貸”，鄭州等地出臺解除限購等政策。僅9月單月，武漢、鄭州、南京、濟南、沈陽、合肥、福州、成都、長沙等城市，相繼宣布完全取消或在部分區(qū)域、套數(shù)上解除限購。

??2023年11月召開的金融機構(gòu)座談會上，監(jiān)管部門要求各金融機構(gòu)要滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對國企、民企一視同仁，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；并且對銀行提出了“三個不低于”要求。

??監(jiān)管部門從過去“銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“三道紅線”，到2022年底的金融“16條”、房企融資“三支箭”推出，再到當前提出銀行房地產(chǎn)貸款“三個不低于”要求，從過去保項目、保交付過渡到當前保主體，金融政策力度及深度可謂層層推進。

??這確實釋放了積極的融資信號，不過從以往情況來看，政策落地的配套機制至關(guān)重要，當前繼續(xù)圍繞疏通金融資源流向民營企業(yè)的堵點和痛點，通過配套體系建設(shè)和機制創(chuàng)新，推動政策發(fā)揮效果，依然是重中之重。

??2024：樓市企穩(wěn)節(jié)奏 配套資金最為關(guān)鍵

??2024年是中華人民共和國成立75周年，是實施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，穩(wěn)增長各項政策仍將持續(xù)發(fā)力，積極的財政政策適度加力、提質(zhì)增效，穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準有效，保障性住房等“三大工程”的政策將推進并落地。

??2024年樓市怎么走，政策已經(jīng)明朗化。

??12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，明年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策。

??對于2024年房地產(chǎn)工作重點，會議提出兩個關(guān)鍵領(lǐng)域：一是積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??中國銀行研究院高級研究員李佩珈表示，過去一段時間，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域風險增多，總的來說“破”得太快，而“立”的方面還沒有完全到位。“先立后破”調(diào)控思路的出臺，預示著未來在風險處置節(jié)奏和力度之間將更加注重宏觀均衡，有利于推動房地產(chǎn)市場“軟著陸”。

??李佩珈表示，房地產(chǎn)市場“先立后破”核心含義是通過加快保障性住房建設(shè)及城中村改造等實現(xiàn)房地產(chǎn)投資“軟著陸”。特別是會議要求對民營企業(yè)一視同仁，滿足不同所有制房企合理融資需求，這既有利于增強中低收入住房福祉，也有利于房地產(chǎn)市場債務風險平穩(wěn)化解，為房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式構(gòu)建贏得時間和空間。

??華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、中國財政科學研究院研究員賈康表示，中央重提2016年所強調(diào)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式最關(guān)鍵的制度創(chuàng)新因素，也是扭轉(zhuǎn)中國房地產(chǎn)幾輪起伏過程中調(diào)控總是治標不治本問題，中央給出的最關(guān)鍵指導方針。

??“多年來推行的棚戶區(qū)改造，現(xiàn)在的城中村改造，都是主要解決低收入群體住房問題，應對接的是長租房和共有產(chǎn)權(quán)房。把這個底托好了，一般商品房市場就從容了，房價就沒那么大殺傷力了，這是穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)。”賈康說。

??早在2023年4月、7月兩次中央政治局會議上，中央就重點提及“三大工程”建設(shè)，作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施三方面重要部署。7月，國務院發(fā)文推進城中村改造，主要面向22個城區(qū)人口超500萬的超大特大城市。

??2023年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，部署明年房地產(chǎn)工作時，住建部黨組書記、部長倪虹強調(diào)：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。

??倪虹還表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

??至此，房地產(chǎn)發(fā)展的大政方針已經(jīng)足夠清晰，方向已經(jīng)指明。

??展望2024年，房地產(chǎn)政策將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，尤其是個人住房貸款和企業(yè)融資環(huán)境有望進一步得到改善。“保交樓”資金和配套舉措將進一步跟進，項目交付風險會進一步化解。一線城市限購、限貸等政策預計在“房住不炒”的基調(diào)下作出科學優(yōu)化。在金融等資金支持下“三大工程”建設(shè)的加快落地，將有力幫助市場修復鞏固基礎(chǔ)。

??變則通，通則久。2024年，房地產(chǎn)市場將迎來一波重要利好、優(yōu)化調(diào)整與變革進步，一線、部分二線城市房地產(chǎn)市場有望率先走向企穩(wěn)，好房子開發(fā)建設(shè)將加快前進的步伐。超大特大城市城中村改造對于拉動內(nèi)需和優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)具有關(guān)鍵意義。僅以超大特大城市要積極穩(wěn)步推進城中村改造為例，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，全國21個超大特大城市城中村家庭戶達1100萬戶，依據(jù)土地效率最大化原則，理論上其對于新建商品住宅銷售面積和房地產(chǎn)投資金額的年化貢獻或能分別達到0.5億平方米和1.5萬億元，這還不含間接影響部分。

??緊迫的問題是，在實際執(zhí)行上仍須充裕的配套資金及時到位，資金決定了政策的落地節(jié)奏和時效。