2023年全國涉房收并購?fù)认陆?.1%,公寓和酒店回暖

市場 2024-04-03 08:57:02 來源:丁祖昱評樓市

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??自2021年下半年以來,隨著部分房企流動性危機出現(xiàn),出險房企急于打通項目股權(quán)出售渠道,市場上收并購機會增加。

??2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購熱度,相對前兩年已有一定回落。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測,2023年全國涉房收并購體量下降,成交數(shù)量同比下降7.1%,成交額同比下降31.2%,成交主要集中在綜合、辦公和工業(yè)/園區(qū)三類,公寓和酒店物業(yè)成交回暖。

??我們認(rèn)為,隨著REITs資產(chǎn)擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施,商業(yè)資產(chǎn)重估空間提升,未來商業(yè)資產(chǎn)獲得市場青睞。

??數(shù)據(jù)來源說明:涉及全國房地產(chǎn)收并購資產(chǎn)交易(含擬收購),包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、公寓、工業(yè)/園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等物業(yè)類型。

??過去十年行業(yè)經(jīng)歷了兩輪收并購高峰。

??第一輪自2016年下半年開始,這輪收并購潮典型特征是企業(yè)規(guī)模擴張驅(qū)動。行業(yè)收并購規(guī)模在2017年達到高位,并延續(xù)至2018、2019年。通過收并購快速擴充土儲,成為當(dāng)時房企保持規(guī)模增長和完成戰(zhàn)略布局的重要途徑。據(jù)不完全統(tǒng)計,在2017年上半年和下半年,中國房地產(chǎn)行業(yè)收并購規(guī)模分別達到近4200億元和4500億元,均超過往年全年的規(guī)模。

??第二輪是在2020年下半年“三道紅線”提出后,在降負(fù)債、降杠桿的監(jiān)管要求以及行業(yè)下行、企業(yè)自身流動性承壓的背景下,基于資產(chǎn)出讓、業(yè)務(wù)剝離的需要,帶動行業(yè)收并購規(guī)模再次走高,2021年全年行業(yè)收并購規(guī)模近7600億元,2022年上半年也達到逾3700億元。

??然而,自2022年下半年起收并購熱度明顯下降。

??這主要是因為,當(dāng)時房企并購資金的來源以銀行并購貸款為主,自2021年底并購貸款被首次提及起,并購貸款授信名單從國企央企向民企延伸。但自2022年5月以后,市場上沒有房企再獲新增貸款額度。在市場未回暖、不確定性高的情況下,多數(shù)房企并購意愿不高,并購融資推進緩慢。

??進入2023年政策層面鼓勵通過市場化收并購的方式紓困出險房企,但經(jīng)濟仍處于平穩(wěn)恢復(fù)期,收并購資產(chǎn)規(guī)模下降,買方更為謹(jǐn)慎,投資需求下降。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測,2023年全國涉房類項目收并購共成交369筆(含擬收購),成交金額達1995億元,分別同比下降7.1%和31.2%,整體成交體量有所下降。其中下半年共成交183筆,成交金額為892億元,成交筆數(shù)同比2022年同期下降9.9%,成交金額同比下降38.8%??v觀2023年四個季度收并購情況,從Q2季度至Q4季度,連續(xù)3個季度成交情況均不景氣,季度成交金額平均值約429億元。

??2023年涉房收并購成交筆數(shù)雖有保持一定量,但是現(xiàn)行市場“成交規(guī)模下降、成交總價低”的態(tài)勢在2023年表現(xiàn)最為明顯。

??從物業(yè)類別上看,2023年成交主要集中在綜合、辦公、工業(yè)/園區(qū)物業(yè)三類,成交金額分別占比25.5%、24.9%、22.4%;公寓和酒店物業(yè)成交回暖。

??其中,綜合類物業(yè)成交最多,成交金額為507.8億元,成交共43筆;其次為辦公物業(yè),成交金額為495.9億元,成交共53筆。工業(yè)/園區(qū)、商業(yè)雖然成交筆數(shù)較多,但成交金額相對較少,工業(yè)/園區(qū)物業(yè)成交135筆,成交金額447.2億元,商業(yè)物業(yè)成交99筆,成交金額281.7億元(主要原因是有些物業(yè)未對外披露具體成交價格以及物業(yè)成交規(guī)模較?。?。

??2023年公寓、酒店物業(yè)成交回暖,成交金額分別同比增長93.0%和11.9%。2023年下半年成交主要集中在工業(yè)/園區(qū)、商業(yè)和辦公三類,成交金額分別占比22.7%、20.2%、19.5%,與2023年上半年不同的是,綜合類物業(yè)成交金額斷崖下降,位居第四,占比14.2%。

??從買方類型來看,2023年房地產(chǎn)開發(fā)運營商和投資機構(gòu)成交單量占總成交單數(shù)的40%,投資機構(gòu)成交單數(shù)明顯減少,投資需求下降。2023年,房地產(chǎn)開發(fā)運營商成交單數(shù)最多,成交共60筆,成交總金額為435.7億元;投資機構(gòu)買家共計47筆(同比下降52.0%),成交金額為300.1億元(同比下降57.1%),投資需求明顯下降。

??2023年下半年,房地產(chǎn)開發(fā)運營商買方數(shù)量比投資機構(gòu)多11單,位居買方首位;房地產(chǎn)開發(fā)運營商共成交25筆,成交金額為130.7億元;投資機構(gòu)共成交14筆,成交金額為39.7億元。

??賣方行業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)運營商為主,2023年房地產(chǎn)開發(fā)運營商共出售131筆,同比2022年下降28%。2023年下半年房地產(chǎn)開發(fā)運營商出售72筆,同比下降19%,占總單數(shù)的42.6%。縱觀2023年四個季度,房地產(chǎn)開發(fā)運營商一直保持出售首位。

??目前收并購市場重點依然聚焦于一二線城市或戰(zhàn)略深耕區(qū)域的資產(chǎn),企業(yè)對收并購的態(tài)度和資產(chǎn)選擇上更加謹(jǐn)慎。

??2023年涉房收并購成交熱點地區(qū)前三名分別為浙江、上海、北京,成交單量分別為59筆、58筆和49筆,三個地區(qū)成交單數(shù)占總單數(shù)的45.0%,成交金額分別為156.2億元、459.9億元和341.5億元。

??城市能級方面,2023年涉房收并購在成交額上以一線城市成交為主,在成交單量上以二線城市為主。一線成交單數(shù)123筆,成交總金額943.7億元,占總成交的33.3%和47.3%。二線城市成交單數(shù)168單,成交總金額555.9億元,占總成交的45.5%和27.9%。

??綜合來看,由于經(jīng)濟仍處于平穩(wěn)恢復(fù)期,市場投資需求下降,買方更為謹(jǐn)慎,收并購資產(chǎn)規(guī)模下降,房企仍頻繁出售。

??預(yù)計2024年整體成交仍以內(nèi)資為主,外資依然整體看好中國核心城市重點區(qū)域的大宗物業(yè)市場。房企仍將持續(xù)出售項目,而隨著資產(chǎn)價格的下調(diào)和可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量的增多,將吸引更多私人資本投資和配置高性價比優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),企業(yè)自用高需求預(yù)期將延續(xù)。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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