??近年來(lái)，租賃市場(chǎng)的邊界被不斷打破，各大酒店集團(tuán)搶灘長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓也開(kāi)始做短租產(chǎn)品，“長(zhǎng)短租”混合經(jīng)營(yíng)模式在不斷被嘗試，

??近期，隨著上市房企的年報(bào)陸續(xù)發(fā)布，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的表現(xiàn)也受到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

??克而瑞長(zhǎng)租深入剖析后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化租期設(shè)置，“長(zhǎng)短租”不僅能夠最大化保證出租率，同時(shí)也能通過(guò)靈活變動(dòng)租賃時(shí)間，在長(zhǎng)租“兜底”的同時(shí)，通過(guò)短租靈活的溢價(jià)產(chǎn)品配置，獲取多樣性市場(chǎng)周期的收益最大化。

??目前長(zhǎng)租公寓的短租模式其實(shí)包含短租和日租兩個(gè)概念。

??我們認(rèn)為，近兩年保障性租賃住房加速涌入市場(chǎng)，推動(dòng)集中式公寓市場(chǎng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，這也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。目前看來(lái)“長(zhǎng)短租”是還算可行的破局之路。

??住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷了近2年保租房供給大增、部分重點(diǎn)城市租金下行的行業(yè)波動(dòng)后，一些租賃企業(yè)開(kāi)始通過(guò)靈活調(diào)價(jià)策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的重要手段。

??靈活調(diào)價(jià)策略的核心在于企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況和周邊市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整租金水平，保持房源的競(jìng)爭(zhēng)力，避免因租金過(guò)高或過(guò)低而導(dǎo)致的空置和損失。這就要求企業(yè)需要具備一定的市場(chǎng)洞察力、數(shù)據(jù)分析能力以及自主調(diào)價(jià)權(quán)限，以便能夠迅速響應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整租金水平。

??除了根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)價(jià)上快速行動(dòng)，還有一種調(diào)整方式正成為時(shí)下的熱點(diǎn)，那就是“長(zhǎng)短租”結(jié)合優(yōu)化租客租期。

??一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓被冠以“長(zhǎng)租”之名，主打的都是6個(gè)月以上的租賃產(chǎn)品，對(duì)于那些需要短期租賃的，尤其是“日租”需求來(lái)說(shuō)，更多人選擇的是酒店產(chǎn)品。

??但近年來(lái)，長(zhǎng)短租邊界正在融合。

??如凱悅酒店集團(tuán)推出Hyatt Studios，溫德姆酒店集團(tuán)推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham，知名酒店品牌希爾頓集團(tuán)也宣布推出Project H3。

??除了早期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的“第一梯隊(duì)”國(guó)際酒店集團(tuán)外，近年來(lái)進(jìn)入中國(guó)的四季、雅閣等“第二梯隊(duì)”國(guó)際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，本土酒店品牌華住等也在積極擴(kuò)張公寓業(yè)務(wù)?？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)入白熱化階段。

??從本質(zhì)上來(lái)看，租賃企業(yè)“長(zhǎng)短租”結(jié)合的選擇就是通過(guò)靈活變動(dòng)租賃時(shí)間，為租客提供了便利；對(duì)于項(xiàng)目而言，長(zhǎng)租屬于流量產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品出租率相對(duì)穩(wěn)定，是保證收益的“兜底”產(chǎn)品，而短租屬于利潤(rùn)產(chǎn)品，通過(guò)靈活的溢價(jià)產(chǎn)品配置，獲取多樣性市場(chǎng)周期的收益最大化。

??在住房租賃行業(yè)一般6個(gè)月以上的租期稱之為長(zhǎng)租，6個(gè)月租期以下的稱為短租，可以按天來(lái)租的稱為日租，所以長(zhǎng)租公寓的短租模式其實(shí)包含短租和日租兩個(gè)概念。

??目前長(zhǎng)短租結(jié)合的模式在行業(yè)內(nèi)逐漸興起并形成了多樣化的形式，有酒店長(zhǎng)包房模式，也有長(zhǎng)租業(yè)態(tài)分拆出短租產(chǎn)品，“商旅短租”等模式。

??1、酒店長(zhǎng)包房模式

??酒店的長(zhǎng)包房對(duì)于酒店周邊企業(yè)和長(zhǎng)期出差的人來(lái)說(shuō)較為友好，這種模式允許租客以較低的價(jià)格長(zhǎng)期租賃酒店的房間，享受酒店提供的各項(xiàng)服務(wù)。同時(shí)，租客可以根據(jù)自身需求靈活選擇入住和退房日期，不受日租房的限制。對(duì)于酒店而言，長(zhǎng)包房不僅帶來(lái)穩(wěn)定的營(yíng)收，還降低了房間的空置率，能夠有效提高整體運(yùn)營(yíng)效率。受疫情影響，文旅酒店業(yè)在前幾年受挫，酒店價(jià)格大幅跳水。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，許多原本專注于日租的酒店紛紛推出長(zhǎng)包房服務(wù)，旨在吸引更多客戶，穩(wěn)定出租率，并進(jìn)一步提升整體營(yíng)收。

??以華住旗下部分全季酒店為例，常規(guī)的日租價(jià)格會(huì)根據(jù)華住會(huì)會(huì)員的不同等級(jí)提供相應(yīng)的折扣優(yōu)惠。如果租客選擇連住14天及以上，他們不僅可以享受原有單間房的折扣價(jià)格，還能在此基礎(chǔ)上再享受額外的85折優(yōu)惠。這一優(yōu)惠政策旨在鼓勵(lì)長(zhǎng)期入住，同時(shí)為會(huì)員提供更多優(yōu)惠。

??長(zhǎng)包房的租客均為長(zhǎng)期居住，與短租租客對(duì)于房間內(nèi)部的配置需求有一定差異，對(duì)于房間內(nèi)部，酒店將進(jìn)行改造或增加設(shè)施，如添加廚房區(qū)域、洗衣機(jī)等，這可能會(huì)涉及一定的改造成本，酒店可能需要投入更多資源進(jìn)行管理和服務(wù)。

??2、長(zhǎng)租業(yè)態(tài)分拆出短租產(chǎn)品，“商旅短租”等模式

??有些專注于長(zhǎng)租的住房租賃品牌開(kāi)始推出商旅短租業(yè)務(wù)，將原有公寓的部分樓層拆分出短租房間，為租客提供便利的住宿選擇。

??這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，公寓通常位于市中心或交通便利的地段，設(shè)施完善且價(jià)格適中，能夠吸引大量尋求高性價(jià)比住宿的游客。同時(shí)，公寓的靈活性和私密性也滿足了部分游客對(duì)于個(gè)性化住宿的需求。而to b端業(yè)務(wù)，企業(yè)的個(gè)性化短租方案為企業(yè)節(jié)省了大量的差旅費(fèi)用。

??但這種模式的興起也伴隨著一系列挑戰(zhàn)。隨著管理難度的加大，服務(wù)質(zhì)量難以得到穩(wěn)定的保障。如何使原先的長(zhǎng)租系統(tǒng)更好地匹配短租需求，成為企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。

??此外，對(duì)于短租租客而言，他們通常期望每天能夠享受到更換床品和清潔房間的服務(wù)，這無(wú)疑會(huì)提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。因此，在追求短租業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的同時(shí)，如何平衡服務(wù)質(zhì)量和成本控制，成為了短租行業(yè)需要深入思考和解決的重要課題。

??目前，服務(wù)式公寓是業(yè)內(nèi)長(zhǎng)短租結(jié)合模式的代表之一。服務(wù)式公寓通常提供高品質(zhì)的住宿環(huán)境和服務(wù)，包括全套家具、家電、廚房設(shè)施等，同時(shí)提供清潔、維修等一站式服務(wù)。這種模式既滿足了商務(wù)人士對(duì)于高品質(zhì)住宿的需求，也適應(yīng)了家庭出游、度假等多元化的短租居住需求。服務(wù)式公寓的優(yōu)勢(shì)在于高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，能夠吸引追求品質(zhì)和舒適度的客戶群體，也正是因?yàn)楦咂焚|(zhì)，通常服務(wù)式公寓的價(jià)格相對(duì)較高。

??服務(wù)式公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，便充分考慮到長(zhǎng)短租產(chǎn)品的差異性，從而進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在區(qū)域劃分上，公寓會(huì)區(qū)分長(zhǎng)租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求，后期可能根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，將部分長(zhǎng)租房也調(diào)整為短租房。這種劃分不僅有助于優(yōu)化資源配置，更能確保租客在居住體驗(yàn)上的舒適度和滿意度。在房間內(nèi)部設(shè)計(jì)上，裝修、家電配置也會(huì)有一定的不同。

??以2023年開(kāi)業(yè)的上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店為例，該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)，便將短租房源與長(zhǎng)租房源區(qū)分，房間內(nèi)部的配置也有一定的不同，STUDIO戶型長(zhǎng)租的定價(jià)為11040元/月起，而在攜程平臺(tái)上，該戶型的日租價(jià)格為643元/日，長(zhǎng)租的客源保障出租率的穩(wěn)定性，日租帶來(lái)收益上的更為可觀。

??我們認(rèn)為，隨著更多地保租房項(xiàng)目入市，部分城市租金下行，項(xiàng)目空置率上升，爬坡期變長(zhǎng)的壓力越發(fā)顯著，最直觀的總結(jié)就是租賃行業(yè)越來(lái)越卷了。老牌長(zhǎng)租企業(yè)之前所具有的體量?jī)?yōu)勢(shì)及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)越來(lái)不顯著了，租賃企業(yè)要想“活下去并且活得更好”，需要有不斷破局的魄力及能力。