??2024年至今，整體樓市延續(xù)探底行情。

??在整體低迷的市場環(huán)境之下，剛剛過去的“五一”假期，重點城市新房成色一般。

??房企推盤積極性不高，重點城市成交備案面積同環(huán)比降6-7成。17個重點監(jiān)測城市認(rèn)購面積同環(huán)比下降3成左右，多數(shù)城市項目來訪、認(rèn)購環(huán)比上升，但同比仍降，熱點城市和熱銷項目個數(shù)還在減少。

??4月末核心一二線城市限購松綁等利好政策相繼落地，房企加強(qiáng)營銷力度積極自救的背景之下，“五一”市場整體保持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，不過政策效果遠(yuǎn)不及預(yù)期，政策端仍有待進(jìn)一步發(fā)力。

??2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整體推盤積極性不高，推盤縮量成為大部分城市供應(yīng)關(guān)鍵詞，即便是短期內(nèi)熱度居前的成都、西安五一期間開盤個數(shù)也不足5個。

??從成交備案數(shù)據(jù)來看，CRIC監(jiān)測的重點43個城市新房成交備案面積合計為42.65萬平方米，環(huán)比下降70%，同比下降59%，較2023年國慶假期日均降幅也達(dá)到了7成以上。

??核心一二線城市跌幅略小于三四線。北京、成都因去年低基數(shù)影響，同比分別增長19%和36%。多數(shù)三四線成交仍處低位，除江門、佛山、汕頭、溫州4個城市外，其余三四線假期備案面積均不足1萬平方米。

??由于新房備案數(shù)據(jù)或有延遲，結(jié)合克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)可以看到，五一成色相對一般。

??17個重點城市認(rèn)購面積同環(huán)比降幅均在3成以上。其中，北京、西安短期內(nèi)熱度較高，五一假期認(rèn)購面積同環(huán)比齊增。認(rèn)購面積同比增長的城市有6個，其中濟(jì)南受到去年基數(shù)較低影響，同比倍增。

??細(xì)化到項目來訪、認(rèn)購層面，五一假期期間，16個重點城市項目來訪組數(shù)和認(rèn)購較4月末均有了不同程度回升，但多數(shù)城市同比持跌，仍處相對低位。

??以北京、成都市場基本面尚可的城市為代表，短期在限購松綁等利好政策加持下，市場熱度延續(xù)。

??以北京為例，五一周單盤來訪135組，認(rèn)購6套，環(huán)比分別上漲了52%和500%，熱銷樓盤假期期間認(rèn)購量在20套以上；熱銷樓盤普遍為五環(huán)外新房，疊加430政策影響，五環(huán)外項目熱度提升。

??成都假期期間市場保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，主要受五一節(jié)前出臺全面取消限購、上調(diào)公積金貸款額度政策影響。據(jù)克而瑞針對30個樓盤樣本問卷調(diào)研顯示：五一期間有約5成項目來訪量上漲；成交量看，4成項目成交上漲，但僅1成項目漲幅較大，多項目小幅上漲或保持穩(wěn)定；從購房預(yù)期來看，超5成項目對解除限購之后的市場持看穩(wěn)預(yù)判。

??而天津、南京、鄭州等城市短期內(nèi)觀望加劇，項目來訪量同環(huán)比齊增，但認(rèn)購量尚不及去年同期。比如南京，“以舊換新”政策推出以來，市場反應(yīng)較為積極。五一期間案場調(diào)研顯示，主城及近郊板塊來訪增量明顯，主城項目超100%，累計超3000組客戶報名，認(rèn)籌超300組，河西、燕子磯、大校場等板塊項目熱度較高。

??多數(shù)城市仍處深度調(diào)整期，目前項目來訪、認(rèn)購保持環(huán)比上升，同比下降。諸如長沙、合肥等城市表現(xiàn)比較平淡，五一假期表現(xiàn)與普通周末相當(dāng)。譬如長沙，五一小長假市場環(huán)比拉升較大，典型項目來訪和認(rèn)購增幅分別達(dá)到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。

??熱點城市和熱銷項目個數(shù)減少也是不爭的事實，五一期間重點城市項目開盤去化率基本與4月持平或小幅微降。

??熱點城市諸如西安亦有降溫跡象，西安五一期間僅4盤加推384套房源，整體去化率為39%，去化未達(dá)到市場預(yù)期。合肥五一市場僅6 盤推售602套房源，整體去化率僅為15%，較4月下降9個百分點。

??整體來看，兩類項目仍能“熱銷”。

??一類為供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤，這類樓盤往往產(chǎn)品力強(qiáng)，或擁有重點學(xué)區(qū)加持；另一類為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認(rèn)購情況好于預(yù)期。

??從各項目成交客戶的特征來看，改善“優(yōu)中選優(yōu)”、剛需分流至二手房市場的現(xiàn)象更為顯著。

??從五一假期市場表現(xiàn)來看，5月樓市大概率延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢。

??分化行情還將在各城市之間延續(xù)。北京、成都等因放松政策刺激，短期內(nèi)來訪、認(rèn)購上升，市場熱度有望延續(xù)。南京、鄭州、天津等城市市場觀望情緒加劇，來訪能否轉(zhuǎn)化為認(rèn)購仍有待進(jìn)一步檢驗。其余大多數(shù)城市行情相對平淡，成交已進(jìn)入筑底階段，降無可降，市場將延續(xù)低位波動。