??“目前還處于調(diào)研階段，各地尚未反饋意見過來，但工作一直在開展?！鼻嗪Ｊ∽》亢统青l(xiāng)建設廳保障科相關(guān)工作人員表示，下一步計劃是，經(jīng)過調(diào)研后根據(jù)調(diào)研結(jié)果出臺方案，然后再開展具體工作。

??2024年年初，青海省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《關(guān)于在城鎮(zhèn)保障性安居工程中積極探索建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度試點工作的通知》，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項目開展房屋體檢、養(yǎng)老、保險“三項制度”探索試點，切實維護人民群眾的生命和財產(chǎn)安全。

??隨著這一通知的下發(fā)，5月13日，中國大地財產(chǎn)保險股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區(qū)城鄉(xiāng)建設局、城中區(qū)飲馬街街道辦事處簽訂保險服務協(xié)議，為城北區(qū)民欣園等2個公租房小區(qū)2.7萬平方米房屋、城中區(qū)青徽小區(qū)等4個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬平方米房屋提供保險服務，試點工作正式開始實行。

??除了青海，杭州、重慶等地也在落地相關(guān)政策推進房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度試點工作。

??“房子像人一樣也會變老，老了也會生病，這就需要建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機制。另外，建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障?！?月2日，住房城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在國新辦發(fā)布會上表示，下一步將加快推進房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度建設。

??據(jù)住建部此前披露數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進入了設計使用年限的中后期；預計到2040年前后，將有近80%的房屋將進入這個階段。老舊住房占比持續(xù)攀升，這些老房子正面臨著“養(yǎng)老”難題。

??自2023年以來，房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度被多次提及，并在一些城市試點。目前，各地試點工作進展如何？存在的問題和挑戰(zhàn)是什么？又有什么新方法？

??試點

??2023年3月，住房城鄉(xiāng)建設部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險試點。

??2023年12月27日，杭州市《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點實施辦法》正式印發(fā)，這是落實住房城鄉(xiāng)建設部“三項制度”以來全國首個質(zhì)量保險政策文件。發(fā)文當天，杭州市臨平區(qū)臨平政儲出〔2022〕7號地塊項目便簽訂了杭州市住宅工程質(zhì)量保險首張保單，同時也是落實住房城鄉(xiāng)建設部“三項制度”以來的全國首張保單。

??在房屋保險制度上，重慶也做了有益嘗試。2023年7月，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會下屬事業(yè)單位重慶市公房管理處為其所管理的公有房屋亦投了首份“房屋安全保險”保單。

??該保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，由保險公司提供一攬子安全保險保障，主要為房屋倒塌以及由其產(chǎn)生的房屋損失和居民人身傷亡進行保障，同時為房屋外墻脫落、房屋火災、高空墜物等公共安全事故提供救助保障。此外，還引入了事前、事中風險事故預防，建立了“體檢+保險+監(jiān)測+服務”的房屋安全管理聯(lián)動機制，為公有住房居民提供“實實在在”的房屋安全保障。

??2024年年初，青海省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《關(guān)于在城鎮(zhèn)保障性安居工程中積極探索建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度試點工作的通知》。5月13日，中國大地財產(chǎn)保險股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區(qū)城鄉(xiāng)建設局、城中區(qū)飲馬街街道辦事處簽訂保險服務協(xié)議。

??在保險期間，保險公司為被保險的小區(qū)提供第三方定期的房屋安全動態(tài)巡查檢測服務，為被保險的小區(qū)居民提供一次保險和風險管理培訓，為投保方提供防災防損、風險查勘服務，為投保小區(qū)提示暴風、暴雨等重大自然災害信息。

??西寧市城北區(qū)城鄉(xiāng)建設局表示，通過引入保險機制，將有效提升房屋安全管理水平，確保保障性住房的安全性和宜居性。接下來，城北區(qū)城鄉(xiāng)建設局將進一步擴大“房屋體檢、養(yǎng)老、保險”三項制度的試點范圍，并加強宣傳工作，讓更多居民了解并參與到這一創(chuàng)新機制中來。

??此外，山東省煙臺市、濟寧市、青島市等也在試點房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度以及部分內(nèi)容。諸如青島市先行先試房屋定期體檢制度；濟寧市積極推進房屋質(zhì)量保險制度試點工作；煙臺市探索建立城市住宅養(yǎng)老金、城市住宅體檢、城市住宅保險等制度，萊山區(qū)率先試點。

??其中，濟寧市在被確定為全省自建房質(zhì)量保險試點市后，確定鄒城市和微山縣開展先行試點。指導兩縣市積極探索實施“商業(yè)保險＋房屋安全體檢服務”機制，縣級財政出資為全部自建房購買保險，由保險公司聯(lián)合有資質(zhì)的第三方技術(shù)服務機構(gòu)，對房屋安全實行動態(tài)巡查監(jiān)測服務。其中，鄒城市投入財政資金320萬元，為全市25萬戶自建房居民的62.2萬棟自建房購買保險綜合服務。微山縣投入財政資金200萬元，為全縣16萬戶自建房居民的43.46萬棟自建房購買“房屋質(zhì)量綜合保險”。

??先行先試之舉在一些城市落地。

??“‘三項制度’目前仍處于試點階段，各地結(jié)合以前物業(yè)管理和維修資金制度等特點，可以探索適合當?shù)?、適合不同房屋類型的制度模式，當前要關(guān)注的重點是制度、政策和機制的建立?！狈康禺a(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦表示。

??安全隱患問題隱現(xiàn)

??實施房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度背后，是大量存量物業(yè)存在的安全隱患問題。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年，中國城鎮(zhèn)存量住房約500億平方米，其中約300億平方米為上世紀建設，開始進入“中老年”階段；本世紀以來建設的200億平方米左右房屋，部分樓齡也已超過20年，預計到2040年前后，將有近80%的房屋將進入這個階段，老舊住房占比將持續(xù)攀升。

??中銀證券研報指出，當前全國重點城市邁入存量房時代，我國老舊住房占比正在持續(xù)攀升?！吨袊丝谄詹槟觇b 2020》顯示，截至2020 年末，我國存量住房建面為 510 億平方米、4.6 億套；城鎮(zhèn)存量住宅建面 292 億平方米、2.9 億套，其中老舊住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套數(shù)），且隨著房齡增長，老舊住房的占比預計將持續(xù)攀升。這部分住宅受當時房屋建設階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規(guī)劃、設計標準、建筑材料、建造工藝、節(jié)能性等方面有所欠缺。大量老舊小區(qū)面臨著維護更新的問題，存在諸如墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化、樓道過道不穩(wěn)固、房屋本體質(zhì)量問題等房屋安全隱患問題。

??此外，還有部分自建房屋，因缺乏專業(yè)設計和必要施工監(jiān)管，也進一步增加了房屋安全風險。近年來多次發(fā)生的自建房倒塌事故，如“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”“4·29長沙自建房坍塌”“5·27銅陵小區(qū)樓房坍塌事故”等，均給人民生命財產(chǎn)造成了重大損失。

??“我國住房發(fā)展過去重建設輕管理，主要是加快住房建設和供應，對住房交付入住后的房屋安全管理不重視，房屋保養(yǎng)維修制度和機制均不健全?！贝薰鉅N表示，制度的不健全在新建商品住房快速發(fā)展階段，且住房普遍較新，設施設備老化問題不突出的情況下，并沒有產(chǎn)生普遍性的矛盾。但隨著更大比例的住房房齡加大，會普遍性地出現(xiàn)安全隱患、設施設備老化等現(xiàn)象，將引發(fā)一系列問題，需要及早關(guān)注。

??為了小區(qū)房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住建部表示，當前正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度。其中，建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機制。

??而為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障的房屋養(yǎng)老金制度，是一系列制度落實的關(guān)鍵。

??實施的挑戰(zhàn)

??當下，實施房屋“三項制度”的挑戰(zhàn)是什么？

??“錢不夠?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近年來，各地都在積極推進老舊小區(qū)改造，其出發(fā)點是“誰投資誰受益”，但由于公共區(qū)域短板太大，業(yè)主沒有付費習慣，都在等財政、管線單位、社會資本參與改造，以目前改造的老舊小區(qū)為例，主要出資人為政府、產(chǎn)權(quán)單位，大面積改造下將使資金無法平衡，即便住宅維修基金足額繳納，也有相當數(shù)量的老舊小區(qū)缺乏養(yǎng)護資金來源。

??中銀證券研報指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進行。以南京為例，當前南京建成投入使用15年以上的住宅約有94萬套、0.84 億平方米，分別占總量的42%、37%，其中有約30%房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，遠不能滿足現(xiàn)階段老舊小區(qū)維修需求。

??愿景集團相關(guān)工作人員也向記者表示，事實上，社會資本在老舊小區(qū)改造中往往面臨資金回收周期長、回報率低的問題。從靜態(tài)上算賬，可能10年左右才有回報，需要承擔較大的運營壓力。因此，社會資本介入老舊小區(qū)改造一般希望將老舊小區(qū)與市政物業(yè)或商業(yè)項目片區(qū)打包進行改造，實現(xiàn)‘肥瘦相間’，以提高項目的整體盈利能力。

??此外，維修基金并不是每個小區(qū)都有，雖然政府希望居民能夠為改造項目提供資金支持，但實施起來很難。一般情況下，政府也會通過申請專項債用于老舊小區(qū)改造。

??公開資料顯示，2000年前后房屋維修資金歸集政策開始實施，以前的很多老舊房屋并沒有建立維修資金。住建部的摸底數(shù)據(jù)顯示，2000年前建造的房子約30億平方米，按100平方米一套計算就有3000萬套，資金缺口較大。

??如何解決老舊小區(qū)檢測、保養(yǎng)、維修、保險等方面的資金缺口問題？

??李宇嘉認為，房屋養(yǎng)老金制度就如同個人養(yǎng)老金制度一樣，由“三支柱”、個人與公共賬戶構(gòu)成。第一支柱就是住宅公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶?！皯獨w未歸”或未足額歸集的，要查漏補缺、追溯補齊；第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等，這些進入公共賬戶；第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老金補充。

??同時，他進一步表示，不同于增量時代的投錢建設，存量時代需要建成的物業(yè)持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，小區(qū)和社區(qū)公共空間很多，既包括商鋪、房屋出租、停車場、廣告牌、會所、體育設施等，必須要有盤活經(jīng)營、出讓經(jīng)營權(quán)的思路，反補存量時代物業(yè)的維修、保養(yǎng)之需。

??中銀證券認為，一是資金來源以業(yè)主繳存為主：此前根據(jù) 2007 年制定的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至8%。未出售的物業(yè)，由建設單位交存。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由政府建設主管部門會同同級財政部門制定。

??二是財政補貼。以寧波為例，2023 年 4 月 1 日寧波新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法出臺，規(guī)定了物業(yè)專項維修資金的設立、存儲、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。其中對于補交物業(yè)專項維修資金的老舊小區(qū)給予財政補貼，具體繳存辦法：按新建項目的 60%交，剩下的 40%為政府補貼。以總層數(shù)在 6 層 （含）以下的新建項目房屋為例，無電梯的每平方米交存標準為 50 元，對應的老舊小區(qū)每平方米只要交存 30 元就能給房子建“養(yǎng)老金”賬戶。

??三是維修資金增值收益結(jié)余：2023年全國兩會期間，全國人大代表佘才高提及“目前我國住宅專項維修資金的平均年收益率約為2%，處于較低的收益率水平”，未來或可委托專業(yè)機構(gòu)投資運營房屋養(yǎng)老金存量資金，加強資金的保值增值，以補充維修資金。

??崔光燦則認為，房屋“三項制度”能否順利實施，還面臨參與主體是否可落實、機制是否健全、未來制度實施效果等諸多挑戰(zhàn)。

??“當下的主要制約是，‘三項制度’還是一個政策引導，沒有法律法規(guī)保障，各地只是因地制宜地試點，對一些需要法律法規(guī)支撐的問題，如責任主體落實、房屋監(jiān)測范圍和頻次及房屋養(yǎng)老資金的籌集、保管和使用，保險公司適合的產(chǎn)品等都缺少規(guī)范性規(guī)定，這需要各地在試點的基礎上，結(jié)合原來的物業(yè)管理機制、維修資金制度等，形成可推廣可復制的模式。”崔光燦表示。

??那么，如何加快推進房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度？“房屋‘三項制度’建立的關(guān)鍵是責任主體和實施主體的落實?！贝薰鉅N表示。

??首先，業(yè)主作為房屋安全使用和維修保養(yǎng)的第一責任主體的觀念必須建立，從定期房屋體檢到房屋養(yǎng)老金的籌集和使用，都是業(yè)主作為委托人或責任人。對于業(yè)主是第一責任人也是最終受益人的必須加大宣傳，并通過立法進行明確。

??其次，政府是監(jiān)管主體和參與主體。作為監(jiān)管主體，政府對房屋的安全使用有監(jiān)督職能，如果房屋出現(xiàn)安全隱患等，需要督促業(yè)主進行維修等，如有些國家會通過強制措施，保證房屋能定期檢測和保養(yǎng)。政府必須平衡好監(jiān)管者與參與者角色的關(guān)系，對于建立和推動適合當?shù)氐摹叭椫贫取?，地方政府也有責任落實?/p>

??最后，就是市場化與專業(yè)化的房屋安全監(jiān)測主體，參與的保險公司等主體要有相關(guān)機制和產(chǎn)品支持，要通過政策引導和發(fā)揮市場機制，使更多市場主體參與到“三項制度”建設中來。

??新聞鏈接

??我國的房屋維修金制度始于1998年，當時被稱作房屋維修基金，2004年房屋維修金演變?yōu)榉课蒉k理產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費用。2007年10月30日建設部正式通過《住宅專項維修資金管理辦法》，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。繳納標準也由最初的“按購房款 2%~3%的比例繳交”變?yōu)?008 年的“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的 5%~8%繳交”。