??土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。

??4月25日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布兩則國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，出讓楊浦區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)、浦東新區(qū)4個(gè)地區(qū)共計(jì)4幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，總起始價(jià)93.52億元，總出讓面積15.68萬平方米。

??“此次供應(yīng)的土地整體比較優(yōu)質(zhì)，將延續(xù)之前的土地拍賣熱度，但地塊間仍存在一定分化，核心地塊如楊浦區(qū)、浦東新區(qū)等地塊競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)依然激烈?！敝兄秆芯吭喝A東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，國企、央企仍將是拿地主流。

??4月16日，上海成交6宗住宅地塊，成交面積19.5萬平方米，成交金額118.86億元。從成交結(jié)果來看，6宗地塊中，除普陀桃浦科技智慧城地塊、嘉定新城菊?qǐng)@地塊底價(jià)成交外，浦東曹路地塊由象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以溢價(jià)6.49%摘得，龍湖封頂拿下奉賢新城地塊，靜安中興地塊由杭州燚樂實(shí)業(yè)投資有限公司（越秀）搖號(hào)拿下，大華搖號(hào)摘得閔行浦錦地塊。

??“上海還是有一定溢價(jià)率，且部分地塊還需要通過搖號(hào)方式來進(jìn)行，說明上海土地投資市場(chǎng)依然被看好。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??值得注意的是，同一天，杭州也進(jìn)行了土地拍賣。此次杭州成交8宗住宅地塊，成交面積37.23萬平方米，成交金額167.2億元。8宗地塊分別位于上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)（2宗）、余杭區(qū)、蕭山區(qū)（2宗）以及錢塘區(qū)。從成交結(jié)果來看，除新街單元XSCQ150101-08地塊以溢價(jià)1.8%成交外，其余地塊均以底價(jià)成交。

??杭州已經(jīng)接連兩場(chǎng)土地拍賣熱度銳降。

??此前，在3月29日舉行的杭州市2024年第2批次土地拍賣中，在掛牌的5宗住宅地塊中，2宗底價(jià)成交，2宗流拍，僅1宗溢價(jià)成交，溢價(jià)率為23.6%。

??上述兩場(chǎng)土地拍賣，與今年杭州舉行的首場(chǎng)土地拍賣相比，熱度下滑明顯。2月27日，杭州首場(chǎng)土地拍賣，7宗住宅地塊全部溢價(jià)成交，總出讓金額達(dá)到111.6億元，平均溢價(jià)率19.1%，熱度頗高。

??在全國多地出現(xiàn)“地王”的情況下，一向走獨(dú)立行情的杭州土地拍賣市場(chǎng)卻萎靡不振。一位杭州房企投資負(fù)責(zé)人表示，“這或許與企業(yè)信心不足以及杭州近幾次地塊供應(yīng)質(zhì)量不理想有關(guān)?！?/p>

??據(jù)錢報(bào)美好生活研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度杭州入市房源量10153套，同比下滑45.2%；新建商品房共成交14845套，成交量同比下降46.8%。

??有開發(fā)商人士坦言，“杭州確實(shí)推出了一些質(zhì)地不好的地塊，目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，大家還是看好核心區(qū)域、一二手房有倒掛的地塊?！?/p>

??“從整體趨勢(shì)來看，杭州和上海的土地拍賣市場(chǎng)與去年相比都呈現(xiàn)出一定降溫趨勢(shì)，但上海的土地拍賣相對(duì)于杭州則表現(xiàn)出了更好的韌性?！备咴荷硎?。

??土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化

??全國土地市場(chǎng)冷熱不均，不同城市、不同地塊之間的差異正在逐步拉大。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，全國主要地級(jí)市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為2800.6萬平方米，同比下降35.5%，環(huán)比上升55.5%；成交土地規(guī)劃建筑面積為1819.7萬平方米，同比下降38.2%，環(huán)比上升52.5%。

??今年一季度，全國主要地級(jí)市土地供應(yīng)與成交規(guī)模同比也呈下降趨勢(shì)。其中，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為6534.3萬平方米，同比下降26.5%；成交規(guī)劃建筑面積為5912.5萬平方米，同比下降14%。

??數(shù)據(jù)來看，雖然環(huán)比有所上升，但同比均出現(xiàn)了顯著下降。可以看出，市場(chǎng)在逐步復(fù)蘇，但整體仍未恢復(fù)到去年同期水平。

??值得注意的是，盡管整體市場(chǎng)略顯疲態(tài)，但部分核心城市出現(xiàn)了高價(jià)地塊。3月份，蘇州、廈門和寧波等不少城市出現(xiàn)房企“爭(zhēng)搶”優(yōu)質(zhì)地塊現(xiàn)象，部分城市的土地拍賣“取消限價(jià)”后，樓面價(jià)也重現(xiàn)區(qū)域新高。

??3月底，北京昌平一地塊就吸引了17家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終觸頂搖號(hào)成交；蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號(hào)地塊經(jīng)過51輪報(bào)價(jià)鏖戰(zhàn)后，最終綠城集團(tuán)以65022元/平方米樓面價(jià)、溢價(jià)率18.22%競(jìng)得，刷新了江蘇省最高樓面價(jià)紀(jì)錄；上海2024年第一批次首輪集中供地中，5宗地?cái)埥?34.1億元，其中4宗地封頂搖號(hào)，9.07%的溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來新高；廈門2024年首場(chǎng)土地拍賣經(jīng)過1個(gè)多小時(shí)153輪競(jìng)價(jià)后，思明區(qū)將軍祠2024P01地塊被國貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)32.1億元拿下，折合樓面地價(jià)6.27萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)40.79%，成為廈門島內(nèi)樓面地價(jià)的“新地王”。

??這種高價(jià)地塊不斷出現(xiàn)的背后，是供需兩端政策的持續(xù)發(fā)力以及房企信心的提振。據(jù)中指研究院發(fā)布的百強(qiáng)房企拿地排行榜顯示，今年前3個(gè)月，TOP100企業(yè)的拿地總額2217億元，同比增長(zhǎng)了14.9%。央企、國企仍然是拿地的主力軍，但民營(yíng)房企和行業(yè)新勢(shì)力的拿地積極性也在上升。

??值得注意的是，并非所有城市的土地拍賣市場(chǎng)都呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢(shì)，與蘇州、廈門和寧波等地的火熱相比，杭州、南京、佛山、紹興、威海、德州、聊城、煙臺(tái)等地的土地拍賣多以底價(jià)成交，溢價(jià)率也相對(duì)較低。

??“由于一季度市場(chǎng)預(yù)期的影響，銷售流動(dòng)性特別是項(xiàng)目的去化速度有所放緩，導(dǎo)致房企在拿地時(shí)更加謹(jǐn)慎，對(duì)地塊的流速和利潤(rùn)要求變高，每家企業(yè)根據(jù)自身的資金狀況、市場(chǎng)判斷和風(fēng)險(xiǎn)承受能力來權(quán)衡溢價(jià)率，導(dǎo)致部分地塊難以拍出較高的溢價(jià)率。”高院生表示。

??4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%；房屋新開工面積17283萬平方米，下降27.8%。

??另據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份，杭州商品住宅成交不及往年同期，十區(qū)商品住宅成交面積78.4平方米，環(huán)比上漲280%，同比下跌42%；成交均價(jià)33289元/平方米，環(huán)比上漲18%，同比持穩(wěn)。從新開盤監(jiān)測(cè)來看，3月杭州商品住宅綜合中簽率34%，環(huán)比下降53%，平均去化率55%，環(huán)比上升16%。

??雖然市場(chǎng)整體仍在復(fù)蘇過程中，但大部分開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??“減量提質(zhì)”成各地供地主旋律

??“今年的土地市場(chǎng)在政府“量減質(zhì)優(yōu)”的策略下，呈現(xiàn)出供應(yīng)量減少但質(zhì)量提升的特點(diǎn)。”高院生表示。

??“量減質(zhì)優(yōu)”的策略在北京、上海、杭州和合肥等城市得到了明顯體現(xiàn)，這些城市都出現(xiàn)了不少優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了眾多房企的積極參與。成交樓面價(jià)的不斷攀升，是市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量地塊的強(qiáng)烈需求和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

??據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，共有約500城發(fā)布供地計(jì)劃，城市數(shù)量較2023年同期減少30%。梳理發(fā)現(xiàn)，2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H有1.83萬公頃，同比2023年降幅達(dá)18%。其中，上海、合肥、徐州等城市近3年累計(jì)下降，結(jié)合各城市新房去化周期來看，大部分城市均在積極調(diào)整供求規(guī)模，超6成城市下調(diào)了2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量。

??以上海為例，2024年供應(yīng)體量明顯減少，今年第一批次供應(yīng)了11宗地，比去年少供應(yīng)了8宗地，但供應(yīng)質(zhì)量卻明顯提升，不僅有靜安中興路中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長(zhǎng)海等熱點(diǎn)板塊地塊。在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，上海2024年第一批次首輪土地拍賣整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，達(dá)9.07%。

??在這樣的背景下，房企的拿地策略也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，不再盲目追求數(shù)量，更加注重地塊的質(zhì)量和未來的盈利空間。

??在2023年綠城中國業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示，“2023年，公司積極參加了杭州市、上海市、北京市和西安市等一二線的城市近200次土地拍賣，全年新增項(xiàng)目38個(gè)，新增貨值約1425億元。在新拓貨值中，一二線城市占比達(dá)84%，北上杭三城新拓貨值占比58%。持續(xù)向高能級(jí)城市高能級(jí)板塊集中，進(jìn)一步提升了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”

??有房企投資負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)表示，每個(gè)企業(yè)的資金都是有限的，在整體市場(chǎng)不是牛市的情況下，對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)中選優(yōu)是必然選擇。很多房企都在暗中聚集資金，等待優(yōu)質(zhì)地塊掛牌，而不會(huì)為了拿地而拿地，這也是為什么近期地塊遇冷的主要原因。

??另外，地方政府對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格的控制也在一定程度上影響了房企的參拍策略。高院生表示，“由于房?jī)r(jià)、地價(jià)差的空間有限，房企在參拍時(shí)對(duì)于溢價(jià)率會(huì)有進(jìn)一步的要求。如果溢價(jià)率過高，企業(yè)的利潤(rùn)空間將被擠壓，甚至面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>