??陸家嘴因買到“毒地”起訴蘇鋼集團索賠100億元事件，持續(xù)發(fā)酵。

??11月12日晚間，陸家嘴披露公告稱，公司將全力通過司法途徑，按照江蘇省高級人民法院的要求充分舉證，還原事實真相。公司生產經(jīng)營活動正常，正圍繞2023年工作目標，抓緊推進年度各項工作圓滿收官，為2024年工作良好開局做好積極準備。

??此前兩日，蘇鋼集團發(fā)布聲明，駁斥了陸家嘴訴訟中所堅稱的“14塊土地存在污染”的事實，表示焦化區(qū)1～6號和非焦化區(qū)10號地塊（其中僅2號地塊已開發(fā)建設），經(jīng)治理修復后可安全利用，其他地塊均是可安全利用的地塊。

??至此，“毒地案”雙方均公開表態(tài)。但被此事件波及的并不止于此，比如因重組北大方正而成為蘇鋼集團實控方的中國平安集團。但深究此事件，卻是北大方正那些年狂飆后的余波。

??20年前，高速擴張中的北大方正一舉拿下蘇鋼集團控制權。2013年，北大方正為蘇鋼集團制定全面轉型升級戰(zhàn)略，規(guī)劃3～5年內籌資100億元投入“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)”，“北大青年城”是其中重要板塊。納入“北大青年城”的規(guī)劃地塊有17宗，其中14宗正是此次案件中的“毒地”。

??藍圖最終沒有兌現(xiàn)。2016年，蘇鋼集團售賣“北大青年城”地塊，17宗地本該建成綜合產業(yè)園項目，卻被用作地產開發(fā)。以高價搶下這些地塊的陸家嘴，曾經(jīng)的“躊躇滿志”碎成“一地雞毛”。

??方正系往事

??北大方正官網(wǎng)顯示，方正集團是北京大學1986年投資創(chuàng)辦的大型國有控股企業(yè)集團。自2000年起，乘著經(jīng)濟東風，北大方正飛速狂飆。借助資本杠桿，2億元收購浙江證券、3億元拿下西南合成、注資6億元重組泰陽證券，一路攻城略地，資產急速膨脹。

??2000年～2008年是中國冶金工業(yè)史上的黃金8年。北大方正盯上了冶金業(yè)。2000年5月，蘇州市國資委、蘇州市工投公司與北大方正簽署資產重組協(xié)議；7月，北大方正對蘇鋼集團進行全資收購，并于2003年正式入主蘇鋼集團。

??蘇鋼集團始建于1957年，位于蘇州國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。2010年初期已建成年生產能力100萬噸，以精品特鋼為主的鋼鐵制造基地，是蘇州本地骨干企業(yè)。

??時任北大方正集團董事長魏新表示，方正收購蘇鋼絕不是資產置換，而是要做實業(yè)，以此來調整集團的資產結構，提高集團的抗風險能力，使集團發(fā)展更趨穩(wěn)健。

??在北大方正的運作下，蘇鋼集團掀起了一輪新的產業(yè)轉型。

??2012年12月，方正集團與蘇州市高新區(qū)簽署了《北大方正蘇州現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)》協(xié)議。按照規(guī)劃，“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)”項目于2013年11月在高新區(qū)的方正蘇高新港啟動，確定未來3至5年內，籌資100億元投入蘇鋼老廠區(qū)建設。該項目被列為國務院批準公布的《蘇南現(xiàn)代化建設示范區(qū)》重點建設項目。

??1年后，2013年11月18日，蘇鋼集團與蘇州高新區(qū)管委會簽訂《蘇鋼集團轉型升級及蘇鋼老區(qū)改造項目框架協(xié)議書》，其中項目規(guī)化土地面積約66萬平方米，建筑面積108.4萬平方米。

??2013年～2014年間，蘇州市相關部門再次批準調整用地規(guī)劃，劃走一部分地塊用于道路和公共設施建設，又加入了大片原焦化區(qū)用地，將土地用途變更為住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、教育等，土地面積仍是66萬平方米，重新分為17個子地塊，并且住宅規(guī)劃建筑面積擴大到66萬平方米。

??2014年2月，北京大學黃姓校長助理出席“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)”建設項目全面轉型升級動員大會。他表示，這個項目獲得北大方正集團和相關方面的批準，并得到蘇州市政府及高新區(qū)政府的全力支持，該項目的全面啟動將促使蘇鋼打造成為蘇州高新區(qū)西北部的新名片。

??2014年11月，蘇鋼集團成立全資子公司蘇州綠岸房地產開發(fā)公司，將66萬平方米國有土地使用權相應轉移至該公司。

??據(jù)市場人士稱，正是因為這個規(guī)劃，蘇州市才把項目涉及土地性質從工業(yè)用地變成商業(yè)用地，這也為后期蘇鋼集團將這些土地掛牌轉讓打開方便之門。但方正擅長的是資本運作，并不善于經(jīng)營鋼鐵廠。

??更關鍵的是，北大方正出事了。2015年1月4日，魏新、李友、余麗三位時任北大方正董事被帶走，接受“司法協(xié)助調查”

??在高管被調查同時，昔日并購的資產蘇鋼集團陷入虧損泥潭。2011年以后，鋼鐵行業(yè)再次陷入嚴重產能過剩，蘇鋼集團盈利困境浮出水面。2014年、2015年及2016年上半年，蘇鋼集團實現(xiàn)營業(yè)收入78.77億元、71.96億元與9.44億元，凈虧損分別為9852.15萬元、5.91億元、1.56億元。

??這對北大方正業(yè)績形成一定拖累。而北大方正激進擴張下已是債臺高筑。2016年～2018年，北大方正總負債分別為1838億元、1888億元、2951億元，負債率分別為76.8%、76.7%、81.8%。

??北大方正集團主體與相關債項2016年度跟蹤評級報告中提出，蘇鋼集團擁有1000余畝土地，未來可通過土地出讓或自行開發(fā)等方式盤活土地資源，蘇州綠岸持有的土地正是其中重要組成。

??在此背景下，蘇鋼集團騰退老廠區(qū)，將本案中涉及的17宗地塊聯(lián)合打包拍賣。2016年10月，17宗地塊被擺上上海聯(lián)合產權交易所拍賣臺，評估值13.6億元，拍賣底價31.5億元。

??這時，上海陸家嘴集團殺了進來。

??“毒地”案何解

??那個時候，全國房地產市場正如火如荼，各家房地產公司都在跑馬圈地，高速發(fā)展。蘇鋼集團掛出的17宗地塊受到19家房企激烈爭搶。2016年10月17日，陸家嘴經(jīng)過222輪舉牌后以85.25億元拿下，溢價率約2倍。

??雖然溢價率高，但樓面均價僅約7800元/平方米，當時蘇州土地拍賣均價行情基本在2萬元/平方米以上，堪稱“白菜價”。

??值得注意的是，蘇州高新區(qū)政府并不希望陸家嘴接手。2016年10月18日、19日，蘇州高新區(qū)管委會連續(xù)向上海聯(lián)合產權交易所發(fā)送了兩份《關于商情中止項目交易的函》，要求中止有關交易的后續(xù)簽約、交割工作。

??蘇州高新區(qū)管委會認為：本來之前簽訂的是轉型開發(fā)協(xié)議，現(xiàn)在專賣綠岸公司實際上相當于變成了單純房地產項目開發(fā)，會產生一系列問題。同時，這次交易中，蘇鋼集團隱瞞有關項目背景和相關協(xié)議文件，涉嫌以牟利為目的非法轉讓土地。

??但陸家嘴的出身也不凡，它是上海市政府重點扶持的54家大型國企集團之一。最終，這17塊地還是到了陸家嘴手中。2016年12月2日，蘇州高新區(qū)管委會與陸家嘴簽訂了蘇州綠岸地塊開發(fā)項目的備忘錄，支持上海陸家嘴公司成為新股東，并開發(fā)項目地塊。至此，陸家嘴拿下綠岸公司95%股權，另外5%仍屬北大方正。

??沒成想，到手的“肥肉”變成現(xiàn)在的“毒地”。因17宗地中14塊地存在污染被隱瞞情況，陸家嘴將蘇鋼集團、蘇州市環(huán)境科學研究所、蘇州國家高新技術開發(fā)區(qū)管委會等5個單位告上法庭。

??但蘇鋼集團并不認賬。蘇鋼集團公告稱，在2016年轉讓股權時，蘇鋼集團已如實披露了第三方專業(yè)機構關于蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調查結果及報告全文，并在資產評估報告中明確提示該范圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產區(qū)域，可能存在土壤污染風險。

??蘇鋼集團還稱，2022年，聯(lián)合體方與蘇鋼集團一致同意委托的第三方專業(yè)機構南京環(huán)科所對地塊污染情況進行詳細調查。有關結果表明：已有居民入住的14、15號地塊、已開發(fā)建設的8、9、12、13、16號地塊和未開發(fā)建設的7、11、17號地塊，屬可安全利用地塊；焦化區(qū)1、2、3、4、5、6號和非焦化區(qū)10號地塊（其中僅2號地塊已開發(fā)建設），經(jīng)治理修復后可安全利用。

??而根據(jù)陸家嘴2022年公告，蘇鋼集團確實在2016年8月掛牌時披露了4號地塊存在污染，陸家嘴在得知該情況下，基于對掛牌信息和當?shù)卣湃胃偟镁G岸公司股權。但由于2022年4月檢測出還有其他地塊存在污染，陸家嘴認為“不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉讓綠岸公司95%股權時隱瞞了相關信息”。

??其中就包括2號地塊。根據(jù)陸家嘴2016年公告，2號土地原為工業(yè)用途，但最后卻建起了蘇州雷丁學校。2023年8月2日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局向蘇州綠岸出具《撤銷決定書》，表示2號地塊規(guī)劃用地性質由工業(yè)（研發(fā)）用地變?yōu)榻逃玫夭环峡刂菩栽敿氁?guī)劃，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，撤銷2號地塊教育用地調性，將2號地塊恢復為工業(yè)（研發(fā)）用地。目前陸家嘴仍在維權中。

??蘇鋼集團則在公告中披露，陸家嘴施工過程不規(guī)范及造成二次污染等行為。2016年，蘇鋼集團報告中已明確指出，“要嚴格控制場地內及場地附近開展造成地下水擾動的施工”“場地開挖前必須做好適當?shù)姆雷o措施，進行環(huán)境監(jiān)理，避免污染物擴散，對周邊環(huán)境及居住區(qū)產生影響”。

??如今，隨著北大方正的破產重組，蘇鋼集團控股股東變?yōu)榉秸虡I(yè)地產，最終實際控制方是中國平安人壽。但屬于那個房地產狂飆時代的后遺癥仍在發(fā)酵。