??受新房市場(chǎng)下行的影響，2024年前三季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降20%，創(chuàng)下2010年以來全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)，其中一線城市上半年土地成交量降幅超三成。

??市場(chǎng)熱度方面，受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比減少的影響，2024年前三季度熱度繼續(xù)下行，整體溢價(jià)率降至4.1%，較2023年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??考慮到近期政策端的多重利好，以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度，房企取證積極性將明顯回升，供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動(dòng)下，部分優(yōu)質(zhì)土地?zé)岫然蛴幸欢ǔ潭鹊靥嵘?/p>

??1、各能級(jí)城市量?jī)r(jià)同比均降跌，一線成交規(guī)模同比下降三成

??受樓市成交低迷的影響，土地市場(chǎng)依舊處于低位。截至9月25日，前三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面為5.02億平方米，較2023年同期下降20%，較上半年同比降幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)；成交金額為1.35萬億元，同比下降36%，同比降幅較上半年擴(kuò)大了3個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面，因多個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“提質(zhì)縮量”的供地策略，比如南京、蘇州等城市均供應(yīng)了多宗低密優(yōu)質(zhì)宅地，使得成交均價(jià)較上半年上漲5%，增至2687元平方米；不過與去年同期相比，樓板價(jià)降幅高達(dá)20%。

??分月度來看，受行業(yè)下行的影響，相當(dāng)一部分城市土地供應(yīng)量明顯收縮，除1月因春節(jié)錯(cuò)峰因素成交規(guī)模同比上漲外，其余月份成交規(guī)模同比均降。進(jìn)入下半年之后，隨著各地全年供地任務(wù)壓力的進(jìn)一步增加，地方供地節(jié)奏有所加快，8月份土地供應(yīng)規(guī)模首次突破1億平方米，四季度成交規(guī)模也將明顯增加。

??分能級(jí)來看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的格局。一線城市土地成交量降幅最大，成交規(guī)模同比減少32%，成交金額下降39%；三四線城市其次，成交建面同比下降20%，成交金額下降31%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為19%和39%。價(jià)格方面，相比之下一線成交均價(jià)降幅最小，降至19625元/平方米；由于上半年二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較低，成交均價(jià)同比去年同期均有一定下降，尤其是二線城市，成交均價(jià)降至4707元/平方米，降幅達(dá)25%；三四線城市同比也有14%的跌幅，降至1657元/平方米。

??2、各能級(jí)溢價(jià)率均在5%以下，同比均降

??受新房市場(chǎng)銷售低迷和資金面壓力影響，房企拿地積極性處于低位。在此背景之下，雖然上海、杭州等熱點(diǎn)城市平均溢價(jià)率仍處在高位，但大多數(shù)城市土拍熱度均有所回落。前三季度整體溢價(jià)率下探至4.1%，較上半年下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，較2023年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)城市來看，同比均降。由于作為絕對(duì)主力的北京土拍熱度明顯下降，使得一線城市溢價(jià)率降至4.2%，同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)；二線也是如此，主力城市西安、南京等城市溢價(jià)率分別為0.4%和1.5%，較之前均有明顯下降，二線城市整體溢價(jià)率4.7%，較2023年同期下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市土拍熱度也處于相對(duì)低位，除揚(yáng)州、淮安、臺(tái)州等少數(shù)城市外，其余主力三四線城市溢價(jià)率多在3%以下，使得三四線城市整體溢價(jià)率降至3.7%，同比減少了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??3、“低密度、小體量、高頻次”供地策略下，三季度流拍現(xiàn)象明顯好轉(zhuǎn)

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看，2024年三季度土地流拍率較二季度明顯下降，下降了6個(gè)百分點(diǎn)，回到12%左右的相對(duì)低位。分月度表現(xiàn)來看，7月份流拍率稍高，達(dá)14.9%，8、9月份由于大量低密優(yōu)質(zhì)宅地的入市，流拍率明顯回落，尤其是9月份，流拍率降至10%以下。

??流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除滬、杭、蓉、廬等少數(shù)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競(jìng)拍比較積極外，其余城市均以底價(jià)成交為主。此外，廣州、太原、南昌等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，以廣州為例，前8月流拍地塊幅數(shù)多達(dá)14宗，成交幅數(shù)僅27宗，流拍率高達(dá)34%；如果進(jìn)一步剔除商辦地塊，流拍率更是高達(dá)50%（成交10宗，流拍10宗）。就連市場(chǎng)熱度一向較高的杭州，上半年也出現(xiàn)了3宗流拍涉宅地塊，其中1宗主動(dòng)撤牌、2宗流標(biāo)，行業(yè)信心依舊處于低位。

??此外，三四線城市的土地市場(chǎng)仍在寒冬期，土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴(yán)重。具體城市來看，湛江、洛陽、肇慶、淮安等地均出現(xiàn)了多宗地塊流拍，涉宅地流拍率均超30%。以湛江為例，前8月僅成交了5宗涉宅地，流拍宅地幅數(shù)高達(dá)11宗，流拍率高達(dá)69%。流拍的地塊多半多位于雷州市、遂溪縣、徐聞縣等遠(yuǎn)郊縣市的小體量地塊，樓板價(jià)多在千元/平方米以下，起拍總價(jià)也多在2億元以下。由于樓市整體表現(xiàn)萎靡，新房成交疲軟，加之當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍舊存在較大壓力，拿地焦點(diǎn)也更集中于去化風(fēng)險(xiǎn)較低的城市，這些城市土地市場(chǎng)遇冷也在意料之中。

??行業(yè)信心仍在低位，各城市供地也越發(fā)謹(jǐn)慎，大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來看，2024年前三季度僅西安1個(gè)城市的成交建面超過1000萬平方米，較2023年同期少2個(gè)。成交金額來看，也僅有北京1個(gè)城市超過千億元，較2023年同期也少2個(gè)。

??除北京外，杭州、上海和西安也均超過500億元，成交金額分別位列第2-4位。緊跟其后的城市為成都，前三季度成交金額為430億元。TOP5城市總成交金額達(dá)3847億元，占全國(guó)土地總成交金額的占比高達(dá)29%，土地投資進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中。

??分能級(jí)城市來看，除深圳外，一線城市中北上廣均進(jìn)入成交金額TOP20榜，分列第1、3和7位；二三線入榜城市中，長(zhǎng)三角有7市入榜，較上半年多了1個(gè)。市場(chǎng)熱度來看，長(zhǎng)三角區(qū)域的土拍熱度仍然相對(duì)較高，其中，上海、杭州、合肥等城市前三季度平均溢價(jià)率仍保持在7%以上，其中杭州平均溢價(jià)率達(dá)到了9.4%，在成交金額TOP20城市中排名第一。此外，成都、福州、廈門、長(zhǎng)沙等城市溢價(jià)率也達(dá)到了5%以上，市場(chǎng)熱度也處于相對(duì)高位。不過與上半年相比，成都、南京、寧波、長(zhǎng)沙、武漢市場(chǎng)熱度均有小幅下降。

??三季度企業(yè)投資力度和意愿并未有顯著回暖，在市場(chǎng)銷售萎靡、現(xiàn)金流承壓的雙重因素影響下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模仍下降近四成。此外，投資聚焦高能級(jí)城市的同時(shí)，企業(yè)對(duì)于地塊的要求愈發(fā)嚴(yán)苛，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能引起企業(yè)關(guān)注、甚至溢價(jià)拿地，對(duì)于位置相對(duì)一般的次核心、郊區(qū)等地塊多數(shù)處在無人問津的境地。

??1、三季度拿地金額持續(xù)低位，同比降幅近五成

??房企投資規(guī)模自2020年以來持續(xù)走低，2022年斷崖式下跌后，未有企穩(wěn)跡象。

??新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)總量來看，拿地貨值、金額、面積均連續(xù)三年下滑。1-9月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米，同比分別下降41%、42%和28%，百?gòu)?qiáng)新增土儲(chǔ)總量同比降幅仍在擴(kuò)大。由此可見企業(yè)投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，企業(yè)投資力度一降再降。

??2、拿地銷售比低至0.15，企業(yè)投資意愿仍無起色

??從拿地銷售比來看，2024年保持在0.15左右的低位，與去年三季度末、四季度末0.2左右相比下滑明顯，再次印證當(dāng)前銷售百?gòu)?qiáng)房企投資意愿較低。

??分梯隊(duì)來看，TOP21-30房企拿地銷售比升至0.2，TOP11-20房企拿地銷售比降至0.06，十強(qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.19。

??后50強(qiáng)房企的拿地銷售比從8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企業(yè)拿地帶動(dòng)。

??集中度同樣保持高位，市場(chǎng)格局愈發(fā)穩(wěn)定。十強(qiáng)房企占據(jù)56%的新增貨值，11-20強(qiáng)貨值占比8%，21-30強(qiáng)貨值占比12%，前30強(qiáng)房企合計(jì)占據(jù)新增貨值七成以上。

??3、僅五成銷售百?gòu)?qiáng)前九月保持拿地，超過半數(shù)投資金額同比下跌

??截止到三季度末，銷售百?gòu)?qiáng)（全口徑）投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以來投資處于暫停態(tài)勢(shì)。

??前九月已拿地的企業(yè)中，有近53%的企業(yè)投資額同比下降，降幅超過50%的企業(yè)占到36%，以頭部的央企、國(guó)企為主，諸如華潤(rùn)、中海、招商等，民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。由此可見，在銷售走弱、土地供應(yīng)放緩之下，規(guī)模化的央國(guó)企投資步伐也在放緩。

??值得注意的是，中建壹品、城建發(fā)展、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數(shù)較低所致，另一方面這些企業(yè)投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門等總價(jià)較高的核心城市。

??截至9月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模5.02億平方米，同比2023年同期下降20%，再度刷新同期歷史低位。熱度方面，由于樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場(chǎng)熱度再度下行，上半年整體溢價(jià)率降至4.1%，較2023年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??在土地供給側(cè)，地方政府已經(jīng)作出了眾多積極調(diào)整，各類政策和指標(biāo)技術(shù)性調(diào)控手段已是基本應(yīng)出盡出，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度的低迷，主要還是受新房市場(chǎng)去化速度慢的拖累。面對(duì)新房交易規(guī)模整體縮量降檔，當(dāng)前不少城市的庫存去化周期出現(xiàn)倍增，在市場(chǎng)找到新的供求平衡點(diǎn)之前，能夠維持流拍率低位和土地成交的連續(xù)性已經(jīng)實(shí)屬不易，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的交易低位還會(huì)維持較長(zhǎng)時(shí)間，底價(jià)成交仍應(yīng)是中期土地市場(chǎng)的主旋律。

??不過考慮到近期政策端的多重利好，以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度，房企取證積極性將明顯回升，供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動(dòng)下，部分優(yōu)質(zhì)土地?zé)岫然蛴幸欢ǔ潭鹊靥嵘?/p>

??9月末樓市政策持續(xù)寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優(yōu)質(zhì)宅地高價(jià)成交，對(duì)提振市場(chǎng)預(yù)期有一定作用。待樓市政策效果顯現(xiàn)，銷售業(yè)績(jī)提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?br/>

??但值得注意的是，當(dāng)市場(chǎng)增量時(shí)代成為歷史，過去積極擴(kuò)張拿地并獲得土地升值收益的現(xiàn)象難以重現(xiàn)。雖然有資金實(shí)力的頭部房企、國(guó)央企持續(xù)在低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，但這些房企在拿地時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，投資研判中也更加關(guān)注利潤(rùn)指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo)，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

??未來整體投資意愿回升時(shí)，房企投資也需要找到自身的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目類型，進(jìn)行更加精準(zhǔn)的投資。