??深圳年末的“壓箱底”地塊，被華潤與中海聯(lián)合體以185.12億元競得。

??這是一宗位于深圳南山區(qū)粵海街道的“百億元住宅用地”，宗地號為T107-0107，不限價、無配建、沒有“70/90”限制、價高者得，在深圳今年至今僅出讓了4宗住宅用地的背景下，該地塊的關(guān)注熱度空前。

??由于地塊的起拍門檻過高，出讓現(xiàn)場并未火熱到出現(xiàn)多家房企近身“肉搏”的場面。12月2日下午，該地塊僅有兩家房企報名競拍，分別為華潤中海聯(lián)合體與招商蛇口。

??但是，此次的競拍現(xiàn)場簡約卻不簡單，到場雙方都對地塊展現(xiàn)出了志在必得的氣勢。最終，經(jīng)過長達(dá)近一個半小時、293輪的舉牌競價，華潤與中海聯(lián)合體以185.12億元拿下了T107-0107后海地塊，溢價率達(dá)46.3%，成交樓面價更是高達(dá)70387元/平方米。

??此次土地拍賣，毋庸置疑創(chuàng)下了今年深圳乃至全國的總價地王紀(jì)錄。與此同時，11月29日，中海以153.32億元拿下了北京總價地王，兩塊“百億地王”的誕生僅相隔兩天。

??對當(dāng)下一線城市開始出現(xiàn)“百億級地塊”的現(xiàn)象，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面地方政府想通過推出超級地王，提振土地市場的信心；另一方面，超級地塊通常位于城市中心或核心地段，能夠吸引更多的開發(fā)商和購房者，是市場上的熱點(diǎn)。

??舉牌293輪

??T107-0107地塊位于深圳灣后?？偛炕?，11月4日掛牌，起拍價126.5億元，是深圳迄今第九宗總價超百億元的住宅用地。

??深圳上一次出讓的“百億元地塊”，是去年6月由中海地產(chǎn)以125.32億元拿下的深圳灣超級總部基地住宅地塊，開發(fā)建設(shè)成中海深灣玖序項目，已于今年6月底首次開盤，開盤銷售額過百億元。

??值得關(guān)注的是，去年的深圳灣超級總部基地住宅地塊，吸引了華潤建發(fā)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商華發(fā)、中鐵建、越秀共6家房企或聯(lián)合體下場競拍，并且，從競價到競自持租賃面積，多家房企鏖戰(zhàn)舉牌將近150輪。

??而此次出讓的T107-0107住宅地塊，則在起拍價、成交價、溢價率、樓面地價各方面均超越了去年中海地產(chǎn)拿下的深圳灣超級總部基地住宅地塊。出讓信息顯示，土地位置為南山區(qū)粵海街道，土地用途二類居住用地+商業(yè)用地+道路用地，土地面積38566.56平方米，建筑面積263000平方米，土地使用年限70年。

??該宗地含商務(wù)公寓70000平方米，其中40000平方米可分割轉(zhuǎn)讓、30000平方米限整體轉(zhuǎn)讓。此外，該地塊商品房不限價、無保障房、沒有70/90戶型限制，并且建筑高度限高250米（含商業(yè)）。

??盡管只有兩家企業(yè)報名競拍，但T107-0107地塊毫無疑問是深圳的一宗“王炸”地塊，對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，該地塊“不是不想要，而是要不起”。

??深圳市南山區(qū)后海片區(qū)最近一次入市的住宅項目為華潤深圳灣悅府，該地塊于2012年出讓，2017年開盤，目前，悅府一、二期在中介機(jī)構(gòu)平臺的最新掛牌價為21.5萬元/平方米、17.2萬元/平方米。

??換句話說，這次的T107-0107地塊未來有極大的可能與中海深灣玖序一樣，打造為大面積的深圳地標(biāo)級豪宅產(chǎn)品，甚至更勝一籌。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，T107-0107地塊屆時的住宅部分建成售價或在15萬元/平方米以上。

??地理位置的絕對優(yōu)越，加上沒有了過往的競拍限制，兩家到場的報名企業(yè)均對地塊志在必得，當(dāng)日競價階梯為2000萬元，在經(jīng)過將近一個半小時、共293輪的舉牌競價后，由華潤中海聯(lián)合體拿下。

??競拍結(jié)束后，現(xiàn)場有深圳市交易集團(tuán)的工作人員感慨：“從126億元拍到185億元，今天這塊地太貴了。”

??中海兩拿“百億地王”意圖

??今年四季度以來，四大一線城市的“百億級住宅地塊”不斷上新。

??隨著全國房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢初現(xiàn)，土地市場也有了積極變化。9月29日，廣州南方面粉廠地塊最終由保利發(fā)展以117.6億元競得，溢價率達(dá)33.4%，該地塊既躋身廣州總價榜單第六，單價排名也位列廣州第二。

??11月29日，北京朝陽第二宗組團(tuán)地塊上架競拍，最終由中海以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%。

??僅隔兩天，深圳緊隨其后拍出“百億地王”，再次由中海聯(lián)合華潤競得。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場有所回暖，但在年末房企拿地依舊謹(jǐn)慎、投資聚焦的背景下，城市要賣地，就更需要拿出最好區(qū)域的“壓箱底”地塊，對于核心區(qū)域已基本沒有可出讓住宅用地的深圳而言，“商改住”政策，便是眼下最好的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整手段。

??去年以來，深圳陸續(xù)通過在城市核心區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整，將核心片區(qū)的商業(yè)性用地改為住宅用地，向市場供應(yīng)了一批深圳灣超級總部基地、后?？偛炕?、寶安中心區(qū)、深圳北站等寸土寸金區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅用地。

??12月2日的深圳灣后?？偛炕刈≌貕K，與去年的深圳灣超級總部基地住宅地塊，均是由此而來。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地拍賣市場回暖帶來房企競爭火熱，背后的底層邏輯離不開深圳房地產(chǎn)市場的升溫信號。

??繼10月份深圳全市一手住宅網(wǎng)簽4153套創(chuàng)下35個月新高以來，深圳11月一手住宅認(rèn)購數(shù)再次觸及萬套大關(guān)，新房網(wǎng)簽達(dá)8076套，環(huán)比上漲94.5%。11月二手住宅網(wǎng)簽也達(dá)到7125套，環(huán)比上漲16.5%，達(dá)到近4年以來最高點(diǎn)。

??美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮分析稱，10月、11月全國房地產(chǎn)市場交易暢旺，各城市住宅交易的月度備案數(shù)字均創(chuàng)下年度高位，止跌回穩(wěn)的態(tài)勢日益明顯。與此同時，土地市場也出現(xiàn)了積極的變化，四大一線城市高總價地塊愈發(fā)突出，溢價率不斷上升。

??江賢亮認(rèn)為，雖然目前土地拍賣市場仍難見民企身影，但相信隨著土地拍賣環(huán)境持續(xù)寬松、存量房重回低位，房企買地的熱度也將上升，民企重回土地市場為期不遠(yuǎn)，土地市場的復(fù)蘇亦漸行漸近。