??廣州的城市更新市場(chǎng)迎來(lái)了一股新生力軍。

??中國(guó)建筑股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)建筑”，601668.SH）在11月2日宣布，該公司旗下的中建八局通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式參與投資廣州市黃埔區(qū)雙沙社區(qū)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額約289.3億元。

??對(duì)于中國(guó)建筑而言，城市更新是一個(gè)商業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益巨大的市場(chǎng)。2天前的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，該公司董事會(huì)秘書薛克慶就已透露，第四季度的重點(diǎn)工作之一便是“緊抓城中村改造、城市運(yùn)營(yíng)、保障性住房等方面的政策機(jī)遇”。

??而城市更新項(xiàng)目多、改造任務(wù)重的黃埔區(qū)也急需更多有實(shí)力的參與者。據(jù)合富研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，自民營(yíng)房企接連出險(xiǎn)以來(lái)，該區(qū)至少有12個(gè)舊改村確認(rèn)更換合作開發(fā)商，區(qū)屬國(guó)企難以全部承接。為此，一年前，黃埔區(qū)下屬的科學(xué)城集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)便與16家央企、國(guó)企達(dá)成了城市更新領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作，希望通過(guò)央地國(guó)企合作模式，加快推動(dòng)區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目。

??雙沙村舊改的新接盤者

??雙沙村位于黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，地鐵5號(hào)線及13號(hào)線經(jīng)過(guò)并設(shè)兩個(gè)軌道站點(diǎn)，項(xiàng)目體量頗大，改造總用地面積約112公頃，規(guī)劃總建面約237萬(wàn)平方米，其中居住面積達(dá)161萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口約5萬(wàn)。項(xiàng)目規(guī)劃分為復(fù)建區(qū)及融資區(qū)兩部分，其中，復(fù)建區(qū)建設(shè)類型主要包括安置住宅、集體物業(yè)、公建配套等，融資區(qū)建設(shè)類型主要包括住宅、保障房、公建配套、產(chǎn)業(yè)用房等。

??據(jù)了解，雙沙村2018年通過(guò)改造意愿表決，2021年2月啟動(dòng)房屋拆遷簽約，同年4月，合景泰富聯(lián)合體通過(guò)公開票選成為雙沙村的改造合作企業(yè)。2022年10月，《雙沙舊村改造實(shí)施方案（片區(qū)策劃）》取得正式批復(fù)。在項(xiàng)目推進(jìn)的緊要關(guān)頭，合景泰富卻遭遇了債務(wù)危機(jī)。

??為了確保改造進(jìn)度不受主體現(xiàn)金流緊張的影響，今年2月份，雙沙聯(lián)社對(duì)改造項(xiàng)目的合作企業(yè)、合資公司股東變更相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了表決。最終，廣州知城宏勝投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“知城宏勝”）成為雙沙村舊改合作企業(yè)聯(lián)合體的主成員，持有雙沙村項(xiàng)目公司——廣州市弘鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“弘鑫公司”）34.3%的股權(quán)。

??知城宏勝是知識(shí)城集團(tuán)的全資子公司。接盤者的角色，知識(shí)城集團(tuán)只扮演了半年，今年8月份便將知城宏勝的100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約10.06億元，受讓方需滿足企業(yè)近3年凈利潤(rùn)超過(guò)300億元、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流累計(jì)超過(guò)300億元，近10年內(nèi)在北上廣深成功實(shí)施舊村改造項(xiàng)目不少于3個(gè)，近5年內(nèi)在廣州市參與開發(fā)單一項(xiàng)目計(jì)容建筑面積超過(guò)70萬(wàn)平方米等條件。彼時(shí)，廣州業(yè)內(nèi)就已傳出受讓方為中建八局的消息了。

??根據(jù)中國(guó)建筑的公告，中建八局是在近日通過(guò)公開掛牌交易方式競(jìng)得知城宏勝100%股權(quán)，從而間接持有了弘鑫公司的34.3%股權(quán)。股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊?，雙沙聯(lián)社、中建八局、知識(shí)城集團(tuán)在弘鑫公司中的股權(quán)比例分別為51%、34.3%、14.7%。復(fù)建區(qū)交付后，雙沙聯(lián)社以約定的價(jià)格將持有的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中建八局和知識(shí)城集團(tuán)，完全退出弘鑫公司。中建八局和知識(shí)城集團(tuán)則將按照70%:30%的股權(quán)比例繼續(xù)合作開發(fā)融資區(qū)地塊。

??短短5年時(shí)間，雙沙村改造項(xiàng)目的開發(fā)主體就經(jīng)歷了從民營(yíng)房企到區(qū)屬國(guó)企再到央企+國(guó)企的變更。

??央地合作 破舊改難題

??對(duì)于引入央企參與城市更新項(xiàng)目，黃埔區(qū)已經(jīng)鋪排了一年多。

??2022年10月，科學(xué)城集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)與16家央企、國(guó)企達(dá)成了初步戰(zhàn)略合作，就區(qū)內(nèi)的8個(gè)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目展開深度合作。這8個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃總用地面積超250萬(wàn)平方米，建筑總量約820萬(wàn)平方米，融資區(qū)規(guī)模近300萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資額超250億元。參與簽約的央企包括中國(guó)建筑集團(tuán)（廣州）總部、五礦證券有限公司、中國(guó)十九冶集團(tuán)有限公司、中國(guó)五冶集團(tuán)有限公司、中國(guó)二冶集團(tuán)有限公司、上海寶冶集團(tuán)有限公司、中國(guó)能源建設(shè)股份有限公司、中建方程華南公司、中建四局華南建設(shè)有限公司、中建三局集團(tuán)有限公司、中建三局城市投資運(yùn)營(yíng)有限公司、中國(guó)建筑第六工程局有限公司、中建絲路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華南有限公司、中鐵建設(shè)集團(tuán)南方工程有限公司等。

??中建八局是在今年6月份參與了黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)2023年第二季度重大項(xiàng)目集中動(dòng)工簽約活動(dòng)，該公司副總經(jīng)理韓興表示，未來(lái)將與黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)在高端房建、基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)開發(fā)、投資運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)等領(lǐng)域深化合作。

??除了上述企業(yè)，今年以來(lái)，中國(guó)機(jī)械工業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司、中國(guó)電建、葛洲壩等央企也相繼與科學(xué)城集團(tuán)簽訂了城市更新項(xiàng)目合作協(xié)議?？茖W(xué)城集團(tuán)黨委副書記向奔在一次內(nèi)部會(huì)議中透露，過(guò)去的一年，“央企進(jìn)埔”，該公司率先通過(guò)調(diào)研交流、項(xiàng)目合作等方式，把“客人”變成盟友，開創(chuàng)了央地國(guó)企合作的新模式。

??“那么多民營(yíng)房企退出來(lái)的舊村改造項(xiàng)目，只靠?jī)杉覅^(qū)屬國(guó)企接盤是不現(xiàn)實(shí)的，未來(lái)要推進(jìn)的新項(xiàng)目也需要更多的改造主體加入?！秉S埔區(qū)某國(guó)企的內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，引入央企合作，在很大程度上可以緩解區(qū)屬國(guó)企的資金和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)壓力，但在流程上，央企不希望與出險(xiǎn)房企直接接觸，更傾向于從區(qū)屬國(guó)企的手里收購(gòu)舊村改造項(xiàng)目的股權(quán)。

??在中國(guó)建筑看來(lái)，參與雙沙村改造有助于自身深耕城市更新市場(chǎng)。8月份的半年報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)建筑總裁張兆祥被問(wèn)及將如何參與城市更新業(yè)務(wù)。他表示，城市更新內(nèi)涵豐富，商業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益巨大，中國(guó)建筑將發(fā)揮全專業(yè)、全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，服務(wù)超大特大城市城中村改造建設(shè)，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，“優(yōu)選拆除重建、有機(jī)更新類等業(yè)務(wù)領(lǐng)域”。

??中國(guó)建筑的三季報(bào)顯示，受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，今年前三季度，該公司住宅領(lǐng)域新簽合同額同比下降7.9%，占新簽合同總額的比例下降至24.3%。但地產(chǎn)開發(fā)投資的毛利率依然是最高的，約18.27%，而房建業(yè)務(wù)、境外業(yè)務(wù)、基建及投資業(yè)務(wù)均只錄得個(gè)位數(shù)的毛利率。從這個(gè)角度看，通過(guò)參與超大特大城市的城中村改造增加熱點(diǎn)區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在一定程度上也有助于中國(guó)建筑穩(wěn)定整體毛利率。