??7年前，隨著母公司中信集團(tuán)和中海地產(chǎn)之間的一場(chǎng)重組交易，中信泰富逐漸在住宅地產(chǎn)中淡出，發(fā)展轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

??時(shí)隔多年，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期、民營(yíng)房企拿地萎靡的情況下，中信泰富又逆勢(shì)“殺回”，重新加入到房企拿地的行列中。近日，它通過全資子公司揚(yáng)州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司，聯(lián)合上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司拿下總建筑面積超18萬平方米、土地使用權(quán)代價(jià)超114億元的地塊，一時(shí)間引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從2020年至今，中信泰富已在公開土地市場(chǎng)拿下17宗地塊，總建設(shè)用地面積97.2萬平方米，總權(quán)益拿地金額達(dá)到233.578億元。

??對(duì)于中信泰富重回市場(chǎng)拿地，且出手即涉及如此之大項(xiàng)目，記者致電中信泰富了解情況，相關(guān)人員接通電話后表示，“我們不需要（不接受采訪）”，隨即掛斷電話。

??聯(lián)合國資拿下4宗土地

??11月13日，據(jù)上海楊浦區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布的一則土地項(xiàng)目遴選結(jié)果公告顯示，按照遴選公告確定的操作流程，經(jīng)區(qū)政府第60次常務(wù)會(huì)議審議通過，確認(rèn)楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊項(xiàng)目的實(shí)施主體為揚(yáng)州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“揚(yáng)州錦泰”）、上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海濱貿(mào)”）。

??據(jù)企查查顯示，股權(quán)層層穿透后，揚(yáng)州錦泰為中信泰富全資控股公司，成立于2010年8月，注冊(cè)資本約11.46億元；上海濱貿(mào)則由上海市楊浦區(qū)國資委全資控股，成立于2023年9月。

??值得一提的是，中信泰富是港股上市公司中信股份全資子公司，后者是中信集團(tuán)持股58%的控股公司。

??據(jù)中信股份披露的公告，揚(yáng)州錦泰和上海濱貿(mào)組成的聯(lián)合體被確定為上海楊浦區(qū)四宗地塊的實(shí)施主體，二者于11月13日簽署合作協(xié)議，擬為建設(shè)和開發(fā)4宗地塊而成立合資公司。

??合資公司的總資本承擔(dān)金額預(yù)計(jì)約為124.15億元，其中揚(yáng)州錦泰持股87%，對(duì)應(yīng)的總資本承擔(dān)金額約為108.01億元；上海濱貿(mào)持股13%，對(duì)應(yīng)的總資本承擔(dān)金額約16.14億元。

??據(jù)悉，這4宗土地位處上海市楊浦區(qū)濱江門戶“八埭頭”板塊，是楊浦區(qū)核心區(qū)域，也是“2035規(guī)劃”確定的中央活動(dòng)區(qū)。用地面積共計(jì)8.65萬平方米，計(jì)容面積總計(jì)18.1萬平方米，其中住宅11.3萬平方米、商業(yè)辦公用房6.8萬平方米。4宗土地的土地使用權(quán)代價(jià)達(dá)114.4億元。

??對(duì)于旗下公司拿下百億元土地大項(xiàng)目，中信股份在公告中表示，從集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略角度來看，該項(xiàng)目具有投資大、體量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，能夠作為本集團(tuán)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化板塊加速發(fā)展建設(shè)的重要抓手，為板塊發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??背靠中信集團(tuán)資金實(shí)力雄厚

??由于4宗土地均涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)，所以對(duì)項(xiàng)目遴選人的門檻要求頗高，需滿足多條設(shè)定的資格條件。

??比如，參選企業(yè)的2022年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于2500億元、2022年度凈負(fù)債率不大于30%，同時(shí)還得是2023年度《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)榜單前150名企業(yè)。

??單憑這一限制，國內(nèi)絕大部分開發(fā)商已被“拒之門外”。以A股上市房企為例，2022年末總資產(chǎn)規(guī)模在2500億元以上的只有13家，而登上2023年度《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)榜單前150名的房企就更是屈指可數(shù)。

??不僅如此，參選企業(yè)還要滿足近10年在上海市中心城區(qū)自行開發(fā)的商住辦項(xiàng)目建筑面積不少于50萬平方米；近10年在市中心城區(qū)保護(hù)、開發(fā)、修繕、改建歷史建筑項(xiàng)目的建筑面積總計(jì)不少于3萬平方米；在上海市自持并自行運(yùn)營(yíng)商辦建筑面積不低于50萬平方米等。

??如此嚴(yán)苛的篩選條件之下，參選企業(yè)只有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中信泰富3家央企能夠滿足。一番角逐之后，中信泰富最終勝出。

??從在上海開發(fā)的項(xiàng)目上來看，中信泰富此前曾打造過一批知名項(xiàng)目，包括陸家嘴濱江金融城、中信泰富又一城、中信泰富九廬、中信泰富廣場(chǎng)等。其中，陸家嘴濱江金融城是中信泰富地產(chǎn)和中船集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)打造的136萬平方米小陸家嘴都會(huì)綜合體，現(xiàn)已成為上海城市生活核心地標(biāo)；中信泰富又一城項(xiàng)目是54萬平方米地鐵上蓋的城市綜合體，涵蓋住宅、辦公、商業(yè)等。

??作為中信泰富母公司，中信集團(tuán)也以營(yíng)業(yè)收入1007.69億美元、凈利潤(rùn)39.04億美元排在2023年《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)第100位，已連續(xù)第15年登上此榜。

??事實(shí)上，拋開母公司中信集團(tuán)，單看中信泰富的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)其實(shí)也不差。據(jù)中信泰富有限公司一份2021年審計(jì)報(bào)告顯示，早在2021年，中信泰富就實(shí)現(xiàn)收入達(dá)1922.71億港元（約合人民幣1769.05億元），同比增速為27.26%；實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利132.82億港元（約合人民幣122.21億元），同比增速為14.1%。截至2021年末，公司總資產(chǎn)為2947.3億港元（約合人民幣為2711.75億元），凈資產(chǎn)為1588.75億港元（約合人民幣為1461.78億元）。

??“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境變化，民營(yíng)房企拿地減少，甚至絕大多數(shù)民營(yíng)房企已不再具備投資拿地能力，中信泰富能夠聯(lián)合國資拿下如此大型項(xiàng)目，也是其資金優(yōu)勢(shì)、綜合實(shí)力的體現(xiàn)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此表示。

??重回上海拿地意欲何為？

??時(shí)間回溯至2016年，在國資委要求不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要陸續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大背景下，一場(chǎng)當(dāng)年總金額最高的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合案例浮現(xiàn)。

??彼時(shí)，中信集團(tuán)以310億元總價(jià)，將旗下地產(chǎn)平臺(tái)中信地產(chǎn)的全部股權(quán)和中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了中海地產(chǎn)。后者是中國建筑旗下的主要地產(chǎn)平臺(tái)。中海地產(chǎn)則將旗下的上海寰宇天下商業(yè)項(xiàng)目、南京中海商業(yè)與寫字樓項(xiàng)目等4處商業(yè)物業(yè)，以61.5億元轉(zhuǎn)讓給中信泰富。

??在2016年中期報(bào)告中，中信股份表示，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來將更專注商業(yè)項(xiàng)目，尤其是大型綜合項(xiàng)目的開發(fā)。自此之后，中信泰富成為中信運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的主要平臺(tái)，并將重點(diǎn)投向開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，如在2017年2月，中信泰富與武漢二零四九公司及中建三局聯(lián)合獲取武漢二七濱江項(xiàng)目，年內(nèi)又與香港瑞安公司聯(lián)合獲取了武漢光谷項(xiàng)目。

??業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向后，中信泰富似乎與地產(chǎn)業(yè)務(wù)漸行漸遠(yuǎn)。不過，近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，民營(yíng)房企拿地疲軟，中信泰富乘著行業(yè)大洗牌之際又開始加大拿地力度。

??比如今年7月，中信泰富子公司揚(yáng)州錦泰拿下無錫經(jīng)開區(qū)五湖大道與梁東路交叉口東北側(cè)地塊，用于普通商品房住房開發(fā)，面積約4萬平方米，成交價(jià)約14.8億元；2021年9月，揚(yáng)州錦泰又以成交價(jià)16.38億元拿下?lián)P州市城北街道一面積約10.67萬平方米的地塊，同樣用于商品房住房開發(fā)；同年1月，揚(yáng)州錦泰又拿下?lián)P州一宗面積約7.8萬平方米的住宅用地，成交價(jià)格為12.5億元。

??此次，對(duì)于揚(yáng)州錦泰拿下上海楊浦區(qū)4宗土地并重回上海拓展市場(chǎng)的行為，中信股份在公告中的回應(yīng)似乎透露了一些意圖。其表示，該地塊發(fā)展?jié)摿Υ?，投資安全邊界較高，經(jīng)濟(jì)測(cè)算回報(bào)合理。為本集團(tuán)在上海區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)一步夯實(shí)基礎(chǔ)、奠定格局。