深圳國企狀告中國恒大

公司曾冬梅 2023-12-11 09:18:56 來源:中房報

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??一則訴訟公告,令沉寂已久的深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(以下簡稱“深深房A”,000029.SZ)回歸公眾視野。

??12月7日,深深房A在公告中透露已將廣州博琵企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱“廣州博琵”)、恒大地產(chǎn)集團珠三角房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“恒大珠三角”)等企業(yè)告上法庭,涉案金額約7.4億元,案由是被告公司未能兌現(xiàn)合同約定的利潤承諾。

??2020年11月8日,深深房A宣布終止與中國恒大集團(以下簡稱“中國恒大”,03333.HK)的重組計劃,宣告后者借殼失敗。但雙方并未完全劃清關(guān)系,5個多月后,土地儲備告急的深深房A花費4.5億元收購了中國恒大一個項目公司的51%股權(quán),該項目公司承諾2021年至2025年累計實現(xiàn)凈利潤不低于12.5億元。

??據(jù)了解,這個位于惠州、名為“深房林馨苑”的項目開盤半年才賣了20多套,因恒大出險無法繼續(xù)出資支持項目建設(shè),現(xiàn)已封盤暫停銷售。

??12月8日,深深房A相關(guān)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者,此前該公司曾嘗試收購項目的另外49%股權(quán),徹底“去恒大化”,但因中國恒大實控人許家印被采取強制措施而無法推進。此次提起訴訟,便是希望通過法律途徑把剩余的49%股權(quán)執(zhí)行過來,實現(xiàn)全資開發(fā),盤活項目。

??利潤對賭沒法實現(xiàn)

??公告顯示,此次訴訟的被告包括廣州博琵、恒大珠三角以及深圳市祺謹投資有限公司(以下簡稱“深圳祺謹”),第三人為廣東建邦集團(惠陽)實業(yè)有限公司(以下簡稱“廣東建邦”),案件的受理日期是2023年11月4日。

??根據(jù)企查查的信息,廣東建邦的兩位股東是廣州博琵、深深房A,持股比例分別為49%、51%。而廣州博琵分別由深圳祺謹、恒大珠三角持有51%、49%的股份。

??事件的緣由需追溯到2021年4月30日。彼時,深深房A與廣州博琵、恒大珠三角、廣東建邦分別簽署了《合作開發(fā)協(xié)議》和《委托管理協(xié)議》,約定深深房A以自有資金購買廣州博琵持有的廣東建邦51%股權(quán),交易價格4.5億元,廣州博琵承諾廣東建邦2021年至2025年累計實現(xiàn)凈利潤不低于12.5億元。交易完成后,深深房A和廣州博琵按股權(quán)比例向廣東建邦提供股東借款,用于其支付在建項目應(yīng)補地價款、配套費等,合計約6.56億元(深深房A提供約3.35億元,廣州博琵提供約3.21億元)。

??廣東建邦持有一個位于惠州市惠陽區(qū)新圩鎮(zhèn)長布村的商住項目,占地面積約20萬平方米,規(guī)劃總建筑面積約55.7萬平方米,計算容積率建筑面積約40萬平方米。該項目計劃分四期開發(fā),建設(shè)周期為5年。

??恒大珠三角被委托進行項目的開發(fā)管理工作,包括但不限于項目勘察、規(guī)劃、設(shè)計、招投標、工程進度、質(zhì)量、安全、營銷、成本等。

??2021年6月,因深圳祺謹收購了廣州博琵51%股權(quán),深深房A、廣州博琵、恒大珠三角便與深圳祺謹共同簽署《合作開發(fā)協(xié)議》補充協(xié)議一,約定深圳祺謹對《合作開發(fā)協(xié)議》約定的廣州博琵對深深房A的利潤承諾和差額補足事項與恒大珠三角一起承擔(dān)連帶責(zé)任。

??深深房A在公告中表示,因廣州博琵和恒大珠三角的行為已根本違約,且實際上已喪失履約能力,造成公司合同目的和預(yù)期利益無法實現(xiàn),為了保護國有資產(chǎn)免遭損失而提起本案訴訟。

??此外,因為兩筆股東借款到期未償還,深深房A已在今年10月份起訴廣東建邦,涉案金額約3.96億元。

??涉案項目已封盤

??深深房A成立于1980年1月8日,為深圳市屬國有控股上市公司,也是深圳最早成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司在中國房地產(chǎn)開發(fā)史上創(chuàng)造了多個“第一”,包括:第一個有償使用國有土地;第一個引入外資合作開發(fā)土地;第一個采用樓宇預(yù)售手段籌集開發(fā)資金;第一個按國際慣例實行建設(shè)工程公開招標;第一個成立物業(yè)管理公司對開發(fā)的樓宇、住宅進行全方位管理;在深圳經(jīng)濟特區(qū)舉行的新中國土地使用權(quán)拍賣會上奪標。

??雖然起步早,但深深房A的發(fā)展速度卻遠不及后來者,此前僅在深圳、汕頭兩地布局地產(chǎn)業(yè)務(wù),2015年只錄得21.6億元的收入和約3億元的凈利潤。轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2016年10月,中國恒大與深深房A簽訂重組協(xié)議,后者擬以發(fā)行A股或現(xiàn)金方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。為了完成這次重大資產(chǎn)重組,深深房A暫停了重大的投融資活動和新項目拓展。只是,停牌了將近50個月后,深深房A等來的卻是重組無疾而終的結(jié)局。

??蹉跎了4年,深深房A在2020年的年報中坦言,公司現(xiàn)存開發(fā)用地資源儲備瀕臨枯竭,可持續(xù)經(jīng)營面臨挑戰(zhàn),計劃通過收購、合作開發(fā)、公開市場“招拍掛”等多種方式,實現(xiàn)新增土地或項目突破。

??雖然兩家公司已經(jīng)和平分手,但深深房A還是借此前聯(lián)姻的契機,從中國恒大臨深片區(qū)的大量項目中找到了一個適合自己的并購標的。

??廣東建邦惠州項目的原案名為“林溪郡”,深深房A入主后才改名為“林馨苑”。

??據(jù)深深房A相關(guān)人士介紹,當(dāng)時這個項目的一期已經(jīng)完成地下工程,2021年6月重新啟動建設(shè),到當(dāng)年年底,一期的8棟住宅就已封頂并上市銷售。根據(jù)該公司的預(yù)測,項目可在2023年至2025年實現(xiàn)60億元收入,利潤總額約18億元,一期產(chǎn)品銷售回籠的資金可以支撐后面三期產(chǎn)品的滾動開發(fā)。

??也正是因為預(yù)期樂觀,深深房A將“林馨苑”選定為跟投試點項目,截至2023年6月末,其董事、監(jiān)事、高管共計跟投金額為895萬元。然而,市場的變化遠遠超出了該公司的意料,收購“林馨苑”僅3個月,惠州便出臺了限購政策,市場迅速降溫,再加上民營房企不斷出險,觀望氣氛日益濃重,“林馨苑”開盤半年只賣了20多套。2022年全年,該項目的銷售金額為2558萬元,廣東建邦錄得的凈利潤約為818萬元。

??疲軟的銷售令“林馨苑”的滾動開發(fā)計劃落了空,而中國恒大的暴雷又使廣東建邦無法從銀行獲得開發(fā)貸款,深深房A亦不愿單方支付工程款,項目只好選擇封盤。

??根據(jù)深深房A方面的說法,雖然中國恒大在2021年下半年就已陷入債務(wù)危機,但還沒有完全喪失履約能力,直到今年9月底,許家印因涉嫌違法犯罪被采取強制措施,該公司擔(dān)心事態(tài)擴大會影響“林馨苑”項目的資產(chǎn)安全,才發(fā)起訴訟希望保全資產(chǎn)。最好的結(jié)果,便是通過訴訟以較低的成本獲得廣東建邦的另外49%股權(quán)。

深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)(集團)股份有限公司

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中國城市住房價格288指數(shù)

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