??行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清中。

??2月21日，金科向法院遞交重整申請相關(guān)資料，成為首家主動(dòng)發(fā)起重整的千億房企。

??人民法院公告網(wǎng)顯示，以“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞檢索，剔除重復(fù)信息及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2023年約有235家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，2024年截至2月29日申請破產(chǎn)房企已有超20家。

??申請破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主，這些房企實(shí)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。在這一輪企業(yè)優(yōu)勝劣汰之后，留下來的企業(yè)的整體利潤水平會(huì)有一個(gè)復(fù)位。

??2月21日，金科股份發(fā)布公告稱，已向法院遞交重整申請相關(guān)資料。

??至此，金科成為首家主動(dòng)發(fā)起重整的千億房企。

??金科股份在公告中表示，如果公司順利實(shí)施重整并執(zhí)行完畢重整計(jì)劃，將有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升公司的持續(xù)經(jīng)營及盈利能力；若重整失敗，公司將存在被宣告破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

??早在2023年6月末，金科正式宣布引戰(zhàn)的消息，稱長城國富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。

??而就在此前1個(gè)月，陜西建工與金科集團(tuán)高層就雙方開展全面戰(zhàn)略合作等事項(xiàng)向重慶市政府做了專題匯報(bào)，后續(xù)并無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。因此，市場猜測，長城資產(chǎn)可能聯(lián)合陜西建工對金科進(jìn)行重整，以有效隔離風(fēng)險(xiǎn)、盤活資產(chǎn)、推動(dòng)后續(xù)開發(fā)與保交付。

??在金科之前，多家房企已被債權(quán)人提出清盤呈請、破產(chǎn)申請等，比如大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等，1月29日，中國恒大被正式下令清盤。

??事實(shí)上，更多中小房企的生存環(huán)境更難。

??人民法院公告網(wǎng)顯示，以“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞檢索，剔除重復(fù)信息及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2023年約有235家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。進(jìn)入2024年，截至2月29日申請破產(chǎn)房企已有超20家。

??這些破產(chǎn)房企主要還是以地方小微房企為主，且位于三四線城市的企業(yè)居多，經(jīng)營及項(xiàng)目覆蓋范圍不大。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，中小房企市場競爭壓力加大，容錯(cuò)率也將變得更低，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

??2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。

??這意味著，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。

??若與2021年行業(yè)頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業(yè)繼續(xù)出清、延續(xù)筑底行情。

??2024年商品房銷售保持震蕩修復(fù)的格局，預(yù)計(jì)全年面積、金額下降5%左右。

??行業(yè)規(guī)模下降，資源也將更加集中在規(guī)模房企之間，中小房企市場份額不斷減少，一定程度上會(huì)加劇其生存困境。

??數(shù)據(jù)顯示，2023年房企銷售操盤金額TOP50房企銷售操盤金額在百強(qiáng)房企中的集中度已達(dá)到了86%。其中，TOP10房企幾乎占了一半，集中度達(dá)到了48.2%。

??與此同時(shí)，隨著土地成本的不斷提升，中小房企拿地也越來越難。2023年百強(qiáng)房企新增貨值排名中，53%的新增貨值都被銷售TOP10占據(jù)，TOP50更是占據(jù)了86%的貨值。

??實(shí)際上，房企債務(wù)到期壓力仍未得到本質(zhì)緩解。

??2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。至此，房企融資總量已連續(xù)三年負(fù)增長。到期債務(wù)來看，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

??近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??為了實(shí)現(xiàn)“自救”，房企紛紛出售資產(chǎn)。比如富力，通過出售倫敦“敦ONE”項(xiàng)目來抵債。再如萬科，1月末以來萬科加快處置資產(chǎn)，將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控、上海七寶萬科廣場50%股權(quán)7折轉(zhuǎn)讓領(lǐng)展等。接連處置旗下資產(chǎn)的背后，可能是為了應(yīng)對上半年的償債高峰，2024上半年是萬科需兌付12.3億美元海外債，且當(dāng)前其資金相對緊張。

??值得注意的是，中央層面正在加大金融支持房地產(chǎn)力度。

??2月末金管總局、住建部披露，截至2月28日全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。根據(jù)住建部最新要求，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，完成“白名單”推送。

??對于出險(xiǎn)房企來說，債務(wù)展期、重組以及保交樓將成為接下來一段時(shí)間內(nèi)兩大棘手任務(wù)。

??當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期，市場信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時(shí)日。值得注意的是，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組正在加速，但當(dāng)前這類企業(yè)的債務(wù)壓力依然較大。2024年，無論是規(guī)模房企，還是中小型房企，都需要適應(yīng)行業(yè)新變化，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，積極營銷去化，保障流動(dòng)性安全。