“融資額度非常充裕”!龍湖霸氣回應(yīng)

公司許倩 2024-03-25 08:36:10 來源:中房報

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??在大部分房企宣告虧損甚至資金告急的2023年,陳序平治下的龍湖集團交出了一份不錯的答卷。

??“2023年,龍湖集團五個航道都實現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流,有息負(fù)債從2080億元降到1926億元,經(jīng)營性收入及利潤持續(xù)增長。期待未來有一天經(jīng)營性收入能占比過半,到那時候龍湖就真正完成了轉(zhuǎn)型?!?月22日,龍湖集團董事長兼CEO陳序平在2023年度業(yè)績發(fā)布會上表示。

??對于房地產(chǎn)行業(yè),陳序平表示,9億~10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量。當(dāng)前短期市場承壓主要受市場信心未完全恢復(fù)影響,因此在房地產(chǎn)恢復(fù)過程中,信心非常關(guān)鍵,“龍湖經(jīng)常提前償還債務(wù),始終把債務(wù)安全放在第一位,履行所有債務(wù)的安全兌付,這也是我們用行動來給行業(yè)注入一些信心。”

??2022年10月,40歲的陳序平接替吳亞軍升任集團董事長,這在當(dāng)時曾引發(fā)質(zhì)疑聲。陳序平接棒后的第一個年度,2022年龍湖集團凈利潤突破225億元;第二個年度,2023年實現(xiàn)凈利潤128.5億元,雖然有著近50%的降幅,但這樣的成績在民營房企中僅龍湖一家。

??更重要的是,在部分房企出現(xiàn)債務(wù)兌付問題之際,龍湖多次出手提前還債。龍湖集團CFO趙軼表示,今年龍湖還會提前規(guī)劃償還2025年到期部分債務(wù),年底將短債規(guī)??刂圃诎踩秶鷥?nèi)。

??正如陳序平所說:“企業(yè)這兩年選擇了一條有挑戰(zhàn)的路,在控制負(fù)債總額情況下,實現(xiàn)利潤穩(wěn)中有增,同時還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。我們選擇了一條難而正確的路,但會堅定前行?!?/p>

??行業(yè)巨大壓力下,龍湖挺住了。

??始終把債務(wù)安全放在第一位

??龍湖更為看重的是長期穩(wěn)定發(fā)展。幾年前,“穩(wěn)”就是龍湖管理層反復(fù)強調(diào)的字。

??2018年度業(yè)績發(fā)布會上,時任龍湖集團董事長吳亞軍說:“水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返”?!拔覀兣袛辔磥矸績r不會爆發(fā)式上漲,這種情況下,龍湖選擇了精準(zhǔn)、適宜?!睍r任龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉說。

??多年來,龍湖一直強調(diào)不做非標(biāo)、前融,在財務(wù)、債務(wù)結(jié)構(gòu)上始終保持謹(jǐn)慎。即便如此,2022年下半年,龍湖仍遭遇“股債雙殺”狙擊。當(dāng)年10月28日,吳亞軍官宣退幕。無論是外界遭遇做空,還是內(nèi)部管理層調(diào)整,對龍湖財務(wù)和經(jīng)營韌性都是一次極致考驗。

??龍湖管理層迅速展開一系列“自救”舉措,包括回購約7000萬元公司票據(jù),提前贖回21億元美債,先后提前償還51億港元、34.5億港元銀團貸款,合計人民幣98億元。這一系列動作的底氣是,當(dāng)時龍湖賬面現(xiàn)金及等價物達(dá)876億元,不受限制部分約670億元。

??陳序平接棒后的龍湖,延續(xù)了財務(wù)審慎性的原則底線,和有余量的還款鋪排。今年3月8日,龍湖集團提前兌付了本應(yīng)于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃(CMBS),這筆資金來自經(jīng)營性物業(yè)貸款。

??龍湖方面稱,截至2023年底,龍湖集團有息負(fù)債規(guī)模為1926億元,同比壓降154億元;2024年內(nèi)到期債務(wù)余額147億元,占比不到8%,其中境內(nèi)債券60億元。2025年到期的國內(nèi)債券和部分銀團將在2024年內(nèi)安排逐步提前償付或回購,年底將短債規(guī)模控制在安全范圍以內(nèi)。

??“目前公司與國有六大行及部分股份制商業(yè)銀行進行了深度合作,融資額度非常充裕。融資結(jié)構(gòu)中,銀行融資占比達(dá)到77%,是一個非常安全的結(jié)構(gòu),助力整個公司穿越周期?!壁w軼表示。

??對于下一步融資計劃,趙軼表示,在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會繼續(xù)深耕,目前公司約有110座重資產(chǎn),還有約40座可用于后續(xù)融資,這為公司提供了一個長賬期、低成本融資渠道。“在公開市場,我們也會在中債增進支持下,與他們進行積極溝通,按需、有序發(fā)行中債增進債券。海外融資方面,這幾年是逐步壓降狀態(tài),未來也會穩(wěn)步壓降,而且我們對100%的外債做了掉期,完全杜絕匯率敞口?!?/p>

??龍湖的“壓艙石”

??2023年初,龍湖集團在成立30周年之際提出以開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展構(gòu)建新發(fā)展模式。

??2023年,龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入1807.4億元,其中開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1558.6億元;交付物業(yè)總建筑面積1070.8萬平方米,實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1734.9億元,其中一二線城市銷售占比達(dá)95%,銷售回款率超100%。但同比來看,均較2022年出現(xiàn)一定下滑。

??陳序平表示,開發(fā)業(yè)務(wù)下降主要有兩個原因,一是整個新房市場成交體量從2016~2021年14億平方米回落至9億~10億平方米,所以對大多數(shù)開發(fā)商而言,銷售規(guī)模相比2021年之前高點約有30%甚至更高的銷售收入下降;二是過去幾年特別在去年,新房價格出現(xiàn)了一些調(diào)整。對開發(fā)商而言,如果在2020年、2021年高點拿的地,2022年、2023年進行銷售又進行結(jié)算,利潤會受到一些影響。

??此次業(yè)績會上,龍湖集團依然未公布2024年銷售目標(biāo),僅透露“2024年公司存量項目供貨約2400億元”。對于今年銷售去化策略,“我們會根據(jù)市場情況靈活應(yīng)對,積極去化。在主力項目上,會保持產(chǎn)品力優(yōu)勢,穩(wěn)住售價,同時快速清盤變現(xiàn)?!?/p>

??據(jù)龍湖集團地產(chǎn)航道總裁張旭忠介紹,2023年,龍湖在17個重點城市共獲取31幅土地,總貨值超過770億元,平均溢價率控制在8%的較低水平。2024年至今,龍湖分別在西安、佛山拿了兩塊住宅用地,都是底價獲取。截至2023年底,龍湖集團擁有土地儲備4539萬平方米,其中近80%布局在一二線高能級城市。

??“從去年開始,頭部房企拿地策略基本已趨同,導(dǎo)致一二線城市尤其是核心區(qū)域競爭非常激烈。今年我們會‘以銷定支’,主動把握好投資節(jié)奏,并依然嚴(yán)守投資刻度,優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面,會高度聚焦在一二線高能級城市,同時也會密切關(guān)注政策和市場變化。”張旭忠說。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),在陳序平看來,經(jīng)營性業(yè)務(wù)才是龍湖穿越周期的重要砝碼。龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)主要有幾大板塊,一是商業(yè)投資,二是長租公寓,三是龍湖智創(chuàng)生活,包括物業(yè)管理和商業(yè)管理。

??“2023年,龍湖運營加服務(wù)組成的經(jīng)營性收入占比達(dá)到14%,利潤占比已經(jīng)超過60%。在整個行業(yè)下行過程中,為龍湖穿越周期提供了底氣,也是我們穿越周期的壓艙石。”陳序平說。

??據(jù)陳序平介紹,截至2023年底,龍湖集團開業(yè)的商業(yè)項目總共有88座,2024年計劃還新開14座,其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)。這意味著,2024年底龍湖開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個,進入“百Mall”時代。

??談到未來,龍湖管理層表示,龍湖將通過開源、節(jié)流兩個維度管理動作,實現(xiàn)盈利企穩(wěn)回升。過去兩年整個集團的管理和銷售兩費從160億元降到110億元出頭,降幅達(dá)30%,其中管理費用降幅更大。在盈利修復(fù)上,地產(chǎn)開發(fā)航道下一步還是會聚焦核心城市、核心地段,精挑細(xì)選優(yōu)質(zhì)項目。我們預(yù)計,地產(chǎn)航道目前來到了谷底,后面是逐步修復(fù)的過程;未來運營和服務(wù)兩個板塊也會迎來雙位數(shù)以上的收入和盈利增長?!跋嘈烹S著利好政策不斷釋放落地,行業(yè)經(jīng)過一個階段性周期調(diào)整,市場回暖值得期待?!?/p>

重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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