??流動(dòng)性壓力開始逼近香港房企。

??8月15日，華人置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華人置業(yè)”，00127.HK）宣布將以約12.6億港元的代價(jià)出售一家子公司的股權(quán)及債權(quán)。這家子公司擁有位于英國(guó)倫敦的寫字樓物業(yè)——14 St George Street。

??華人置業(yè)表示，預(yù)計(jì)這筆交易將錄得約1億港元的凈虧損，但公司的總負(fù)債也將減少約2.38億港元。

??前一天，該公司發(fā)布的中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年，其錄得股東應(yīng)占虧損凈額約4.22億港元，且流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)約11億港元?！肮芾韺用芮斜O(jiān)察本集團(tuán)之財(cái)務(wù)表現(xiàn)及流動(dòng)資金狀況。”

??華人置業(yè)的實(shí)控人劉鑾雄是香港資本大鱷，曾以重金投資中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、中梁控股而聞名。但隨著這些房企陸續(xù)出險(xiǎn)，華人置業(yè)的現(xiàn)金流也開始面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??出售英國(guó)物業(yè)套現(xiàn)

??據(jù)了解，14 St George Street是一棟4層的高檔寫字樓，位于倫敦西區(qū)梅菲爾區(qū)域，由著名建筑師Eric Parry設(shè)計(jì)，建筑面積約50845平方呎（英尺）。市場(chǎng)消息顯示，該項(xiàng)目是華人置業(yè)于2016年以1.217億英鎊收購(gòu)而來的，現(xiàn)有兩家租戶，今年上半年的出租率約81.73%。6月份，華人置業(yè)將14 St George Street掛牌出售，開價(jià)1.35億英鎊。

??從公告信息來看，這棟物業(yè)最后的成交價(jià)約1.25億英鎊，買家還要承擔(dān)項(xiàng)目公司的債務(wù)。2023年，項(xiàng)目公司錄得約0.4億港元的收入和0.32億港元的稅后利潤(rùn)。

??英國(guó)在華人置業(yè)的投資布局中占有重要地位。截至今年6月底，該公司在英國(guó)的投資凈額為56.4億港元，占其股本權(quán)益總額的41%。

??除了14 St George Street，華人置業(yè)還在倫敦持有3處物業(yè)。Fleet Street 120號(hào)由名為River Court的永久產(chǎn)權(quán)寫字樓及列為二星級(jí)歷史建筑物的Daily Express Building（每日快報(bào)大樓）組成。其中，River Court將被重建為一幢樓高21層連同兩層地庫(kù)的綜合用途建筑，預(yù)計(jì)可提供約54萬平方呎的辦公空間和約1.86萬平方呎的零售空間。

??Oxford Street 61-67號(hào)及Soho Street 11-14號(hào)也是一棟綜合用途樓宇，面積合共5.5萬平方呎，提供零售、寫字樓及住宅單位，今年上半年的平均出租率約99.8%。

??St James’s Square 11及12號(hào)以及Ormond Yard 14至17號(hào)的總室內(nèi)凈面積約8.2萬平方呎，上半年的平均出租率只有14.2%。

??截至6月底，這些投資物業(yè)的賬面值約7.12億英鎊，期內(nèi)的虧損凈額為0.45億港元，英鎊匯兌虧損也達(dá)到了0.52億港元。

??現(xiàn)金無法覆蓋短債

??在公告中，華人置業(yè)分析了這筆交易對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響，包括租金收入減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用降低，資產(chǎn)負(fù)債水平下降等。

??降負(fù)債確實(shí)是華人置業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)1.95億港元的收入，同比減少27.9%，母公司應(yīng)占虧損4.22億港元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。截至6月底，其流動(dòng)資產(chǎn)約15.8億港元，而流動(dòng)負(fù)債則達(dá)到了26.8億港元。41.1億港元的債務(wù)總額中，有40.5億港元為銀行借貸，其中21.6億港元的銀行借貸將在一年內(nèi)到期，而其現(xiàn)金及銀行存款僅8.4億港元。

??華人置業(yè)強(qiáng)調(diào)，目前并未知悉主要銀行有撤回信貸額度或者要求提早償債的意向，相信現(xiàn)有銀行信貸額度期滿時(shí)可獲續(xù)期或滾存。公司將具備足夠財(cái)務(wù)資源以償還到期負(fù)債，并能繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

??償債壓力在上一年度便已有所體現(xiàn)。在2023年的業(yè)績(jī)公告中，華人置業(yè)就開始披露影響持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，即，流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)約9.6億港元。今年上半年，又增加了經(jīng)營(yíng)虧損這一項(xiàng)。

??投資地產(chǎn)股、上市房企美元債曾是華人置業(yè)收入、利潤(rùn)的主要來源。2020年，華人置業(yè)的收入同比增長(zhǎng)132%至30.41億港元，其中有19.67億港元是來自中國(guó)恒大的股息收入。2021年，由于中國(guó)恒大出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，華人置業(yè)的收入下降至13億港元，同比減少57.3%，股東應(yīng)占虧損高達(dá)35.15億港元。

??華人置業(yè)曾在2021年披露，購(gòu)入中國(guó)恒大8.6億股股份成本約為135.96億港元，預(yù)計(jì)清倉(cāng)后僅能套現(xiàn)22.6億港元，虧損超110億港元。在那一年，該公司也拋售了佳兆業(yè)的美元票據(jù)，總計(jì)2.55億美元，全年錄得已變現(xiàn)虧損13.55億港元。

??即便已經(jīng)大幅減倉(cāng)，但今年上半年，華人置業(yè)的相關(guān)投資還是錄得虧損。其中，來自證券投資及財(cái)資產(chǎn)品確認(rèn)的虧損凈額為0.31億港元，債券的已變現(xiàn)虧損為0.03億港元，上市股本投資、債券及衍生金融工具的未變現(xiàn)虧損為0.4億港元。

??2023年底，劉鑾雄召開了一次記者會(huì)，特地回應(yīng)華人置業(yè)投資地產(chǎn)股失利的問題。劉鑾雄透露，甘比及其姐姐在很早之前就建議他賣掉恒大方面的投資，但他本人覺得出售恒大股份會(huì)加劇其負(fù)面影響，便未采納。關(guān)于恒大的投資，他表示并沒有對(duì)許家印生氣，也不會(huì)為了虧損而生氣。