??2024年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段。上半年，新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交雙雙處于低位。進(jìn)入下半年之后，市場(chǎng)仍然處于低位震蕩，前9月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，分季度來看，百強(qiáng)房企前三個(gè)季度的業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，9月百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中央國(guó)企以及部分境外優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??整體來看，2024前三季度購房者信心和預(yù)期都處于低位。而在在9.24國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)以及9.26中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，存量房貸利率下調(diào)、首付比例降低以及9月最后兩天北上廣深一線城市調(diào)整限購政策等利好消息顯著提振了市場(chǎng)信心。

??我們認(rèn)為，四季度企業(yè)仍應(yīng)積極營(yíng)銷、提升優(yōu)惠力度、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。

??2024年前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)處在低位調(diào)整。1-9月行業(yè)百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平，較于上半年所有收窄。

??但作為房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2517.2億元，環(huán)比微增0.2%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及往年同期。

??分季度來看，前三季度盡管政策面持續(xù)優(yōu)化，但市場(chǎng)的反應(yīng)卻并不積極，百強(qiáng)房企前三個(gè)季度的業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位，房企整體業(yè)績(jī)壓力仍然較大。

??其中第三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)更好，單季度同比降幅28.6%，為前三季度降幅最低。

??百強(qiáng)入榜門檻繼續(xù)下降，且各梯隊(duì)門檻值均創(chuàng)下近年來新低。2024年1-9月銷售操盤金額百強(qiáng)入榜門檻值為49.9億元，同比降低39%。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低49.7%至640億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低41.1%和43.3%至178.3億元和106.3億元。

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??從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，截止前三季度，百強(qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降的企業(yè)占比超過了9成，值得注意的是，不僅民企，央國(guó)企也面臨失守，業(yè)績(jī)大幅下滑。

??具體到單個(gè)企業(yè)，往年表現(xiàn)堅(jiān)挺的優(yōu)質(zhì)企業(yè)也出現(xiàn)了頹勢(shì)，例如央企代表保利發(fā)展1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2421億元，同比減少27.1%；國(guó)企代表越秀地產(chǎn)1-9月累計(jì)合同銷售金額約782億元，同比減少30%。

2024年1-9月全口徑銷售金額超1000億的企業(yè)僅6家，其中超2000億僅1家，而2023年同期全口徑銷售金額超1000億的有14家，其中超2000億的有5家，最高一家超3000億。

??成交三連降，環(huán)比下降6%，同比下降34%，與上半年月均值相比仍降17%，前三季度累計(jì)同比下降34%，降幅較上月僅收窄0.07個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)來看，一線規(guī)模穩(wěn)中有降，4個(gè)一線環(huán)比下降15%，同比下降35%，較上半年月均下降12%，累計(jì)同比下降27%。

??除廣州外，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市同環(huán)比均有不同程度回落，主要源于居民購房觀望情緒持續(xù)加劇，尤其是5月刺激性政策對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)遞減，疊加高溫、臺(tái)風(fēng)天氣等不利因素影響，居民購房積極性不高。廣州成交量回升主要得益于供應(yīng)顯著放量，成交積極性有一定回升。

??二三線城市成交環(huán)比降幅4%不及一線，但累計(jì)同比降幅均顯著高于一線

??預(yù)判10月，我們認(rèn)為，因9月末中央到地方利好頻頻，先是924國(guó)新會(huì)推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，再是政治局會(huì)議定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，而后北上廣深核心一線跟進(jìn)，“四限”政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，基于政策利好預(yù)期，10月整體成交或?qū)⒅沟蠓€(wěn)。

??中期來看，整體市場(chǎng)行情走向仍然存在著各種不確定性，但由于政府支持力度顯著加強(qiáng)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一定的機(jī)會(huì)。

??在此情況下，一方面出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以“保交付”為主要目標(biāo)，并繼續(xù)開源節(jié)流緩解流動(dòng)性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應(yīng)、做好營(yíng)銷，以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。

??同時(shí)，企業(yè)也需要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??附：《2024年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜