2012-07-04 12:11:06來源:中房網(wǎng)
2012年7月3日,以“沖突論:跨越政經(jīng)周期的邏輯”為主題的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會在海南三亞隆重開幕。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生發(fā)表了主題演講。
精彩觀點(diǎn):
本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的,因?yàn)樵诖酥埃蟹績r(jià)高,民怨大,投資過熱,轉(zhuǎn)型困難等幾個(gè)背景和前提;調(diào)控成果勢在必得,因?yàn)閯佑昧诵姓侄?、貨幣手段、市場手段,多管齊下,一定取得必得的當(dāng)前成果;改革是必須的,如果我們要推動整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)良性的發(fā)展,城鎮(zhèn)化是一個(gè)很好的方向,但是要想中國城鎮(zhèn)化,必須要進(jìn)行土地制度改革。
將推動房價(jià)上升的原因都?xì)w結(jié)到投資性和投機(jī)性購房,我認(rèn)為是因果倒置,投資投機(jī)只是前面土地問題和銀行,貨幣政策的一個(gè)結(jié)果,形成了套利空間,而不是原因。
70個(gè)大中城市的環(huán)比,持平的開始增加,而且開始下降,說明房價(jià)快速上漲被遏制,筑底趨勢明顯。開發(fā)商資金鏈仍然緊張略緩,一季度貨幣投放是1.3萬億元,商品房待售面積仍然存在,曲線從5.1回到5.7,跟去年同期的23相比仍然緊張。
我認(rèn)為合理期待是收入比房價(jià)漲得快就可以了。分子比分母漲得快。
保障房不應(yīng)該被賦于更多功能,保民生就是保民生,拉動經(jīng)濟(jì)的功能太多,就會形成虛假的經(jīng)濟(jì)成分,什么數(shù)都亂報(bào),沒有形成更大的效應(yīng),而且保障房是保障,不是福利。
房地產(chǎn)角色的變化由投資拉動對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的承載作用,這是今后發(fā)展的道路。大家不要總是盯著2011年出臺的限購等等問題,應(yīng)該盯著新政,應(yīng)該盯著從現(xiàn)在開始到明年房地產(chǎn)還要出臺哪些新的政策,這才是我們的期待。
以下是聶梅生演講實(shí)錄內(nèi)容:
聶梅生:各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓,大家上午好,很高興大家來參加這個(gè)會,同時(shí)也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”,今天演講的題目是:對中國房地產(chǎn)的觀點(diǎn),也是個(gè)人的觀點(diǎn)。對中國房地產(chǎn)的總體觀點(diǎn),我是這樣看的,第一,本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的,為什么是必要的,因?yàn)樵诖酥?,有房價(jià)高,民怨大,投資過熱,轉(zhuǎn)型困難等幾個(gè)背景和前提,因此推動了持續(xù)差不多兩年的房地產(chǎn)調(diào)控,因此說是必要的。
現(xiàn)在的調(diào)控成果是勢在必得,為什么這么說,因?yàn)閯佑昧诵姓侄?、貨幣手段、市場手段,奪冠多管齊下,一定取得必得的當(dāng)前的成果,效果怎樣,我等下仔細(xì)的說。
一個(gè)是房價(jià)開始下行,無論是環(huán)比還是同比都下行了,炒房者出局,開發(fā)投資急速的降溫,住房雙軌制啟動,應(yīng)該說是有效果,跟效果對應(yīng)的代價(jià)是必付的,付出的代價(jià)是固定資產(chǎn)投資下滑,GDP下降,上下游簫條,未來的問題加速積累,現(xiàn)在積累的速度很快,這個(gè)代價(jià)我認(rèn)為也是必付的。
改革是必須的,如果我們要推動整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)良性的發(fā)展,城鎮(zhèn)化是一個(gè)很好的方向,但是要想中國城鎮(zhèn)化,必須要進(jìn)行土地制度改革,我們算一下城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是50%多一點(diǎn),如果到70%還有20%,算一下大概有2.5億的農(nóng)民工要進(jìn)城,在他們的背景實(shí)際上是要解決土地的問題,一系列股權(quán)的問題和紅利的問題,城鎮(zhèn)化的問題必須要進(jìn)行土地制度的改革,現(xiàn)在需要民間制度的導(dǎo)入,需要金融制度的改革,現(xiàn)在已經(jīng)開始了,但是困難重重,要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革,背景就是解決央企和國企的問題,同時(shí)財(cái)稅制度要改革,最后要惠及民生,拉動消費(fèi)和民生,最為困難的就是中國收入分配制度的改革,如果四個(gè)改革不能實(shí)現(xiàn),那么下一步經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,恐怕還會碰到很多的稚拙,因此改革是必須。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型就成為必然,因?yàn)橐呀?jīng)轉(zhuǎn)變了市場結(jié)構(gòu),各方的利益格局發(fā)生了變化,房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化,因此要促進(jìn)住房的雙軌制,促進(jìn)城鎮(zhèn)化,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi),總之,從投資拉動轉(zhuǎn)到承載經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展,這就是總體的思路。
我們回顧一下,拉動房地產(chǎn)的形勢我很快的過一下。全行業(yè)不景氣達(dá)到了八、九個(gè)月,到達(dá)了2009年的低點(diǎn),現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是2012年的5月份,指數(shù)是5.49,其他的行業(yè)也是這樣,房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點(diǎn),可以看到商品房的銷售面積和銷售額,連續(xù)三個(gè)月小幅度的上升,我想說一下,銷售額的恢復(fù)比銷售面積要快。
看到他們有急劇的跳水,我也沒有想到,從去年的12月份到今年的1、2月份出現(xiàn)了急劇快速的下挫,下挫后3月份到6月份就開始上升,上升的過程中,仍然是負(fù)增長,并沒有回到正值,因此不能說是大幅度的增長,還是在負(fù)增長的恢復(fù)過程中,快速恢復(fù)的是銷售額,慢的是銷售面積,隱含了房價(jià)的問題,如果以量換價(jià),應(yīng)該是量多,但是現(xiàn)在不是這樣的情況。
土地購置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%,從銷售額和銷售面積的恢復(fù),土地購置面積開始走暖。房地產(chǎn)開發(fā)投資是繼續(xù)下降,降到最后開始減少,從27.8%下降到18.7%,現(xiàn)在也開始慢慢的走穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資已經(jīng)對我國的固定資產(chǎn)投資形成了負(fù)拉動,大家可以看得到,房地產(chǎn)投資一直下降到固定投資之下,今年4月份就開始負(fù)拉動,房地產(chǎn)投資從剛才的曲線可以看得到,有短期急劇下線的特性,固定資產(chǎn)投資是下降的,但是緩慢的,但是房地產(chǎn)投資急劇下降的。房地產(chǎn)投資是在未來不看好的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來大概有6萬家,現(xiàn)在會少一些,可能也有5萬家左右。如果大家對市場在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn),就是一季度的時(shí)候,大家同時(shí)不賣房屋和不看好,5萬家企業(yè),絕大多數(shù)是民營企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)中民營企業(yè)占絕大多數(shù),一夜之間開董事會,決定不投資,決定不買地,決定開發(fā)的監(jiān)督和開發(fā)面積,可以很短的時(shí)間內(nèi)做出決定,可以在全國這樣做,因此一季度就急劇下降,就是這樣的一個(gè)行業(yè),這一點(diǎn)說明了什么,等一下我會告訴大家,房地產(chǎn)跟其他的行業(yè)不一樣,就出現(xiàn)了想不到的下挫,如果經(jīng)濟(jì)還不好,下挫的程度還會下降,如果急跌的話,就是不斷的下降,但是目前市場剛需的反映出現(xiàn)了小幅的回暖。
資金鏈仍然緊張略緩,一季度貨幣投放是1.3萬億元,商品房待售面積仍然存在,曲線從5.1回到5.7,跟去年同期的23相比仍然是緊張的。
二、合理房價(jià)
下面談一個(gè)敏感的問題,就是合理的房價(jià),這個(gè)問題爭議了很久。
我們回顧一下,從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)一直到現(xiàn)在1—5月份,我們的平均房價(jià)漲幅,這是非常宏觀的計(jì)算,就是拿銷售額/銷售面積,兩翼因素對應(yīng)的就是價(jià)格,包括了全國,包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產(chǎn),真正進(jìn)入負(fù)增長和下跌的就是-4%,然后就是拉動經(jīng)濟(jì),一下子從-4變成了21.3%,相當(dāng)大的房價(jià)的漲幅,然后就開始調(diào)控,2010年是7.2%,去年是6.7%,1—5月份是3.8%,增幅從21.3%下降到3.8%,增幅下降相當(dāng)?shù)亩?,但是從房價(jià)的漲幅來說還是在正值,基本上跟我們的cpi靠近的,大概是這樣的數(shù)字,這是國家統(tǒng)計(jì)局公布出來的情況,應(yīng)該說調(diào)控使?jié)q幅齊降了18%,調(diào)控是非常有效的。
70個(gè)大中城市的環(huán)比,持平的開始增加了,而且開始低下來了,上漲是在6月份,下降不也不見得增加,因此我認(rèn)為連續(xù)四個(gè)月就差不多穩(wěn)定了。
環(huán)比情況,6月份住宅價(jià)格開始筑底,態(tài)勢是有漲有跌,5月份下跌,6月上漲0.05%,5月從1.53%不斷的下降,10大城市環(huán)比是上漲,但是同比是下降的,這種情況有漲有下跌還會交叉持續(xù)出現(xiàn)。
百城環(huán)比上漲0.88%,說明筑底態(tài)勢是明顯的。
房價(jià)的合理期待
我是這樣認(rèn)為的,房價(jià)快速上漲被遏制了,筑底趨勢明顯了?,F(xiàn)在房價(jià)快速上漲被遏制了,但是合理房價(jià)的合理時(shí)代,我想說說這個(gè)事。大家看房價(jià)的收入比,無非是房價(jià)和收入的比值,這兩個(gè)比值來講,房價(jià)跌一倍,或者是收入上漲一倍,對收入的影響是不是不一樣的。按照國際上認(rèn)同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變,房價(jià)下跌,多個(gè)城市對房價(jià)下降的期待值是50%,前端時(shí)間不斷的說50%,合理房價(jià)等等算了很多,可惜沒有發(fā)生這樣的情況,剛才說了,根本不是一個(gè)事,而是下降一點(diǎn)幾,而不是50%,十大城市下跌也不過是二點(diǎn)幾。大家不要忽略一個(gè)問題,就是價(jià)格壓縮不下去的,包括土地價(jià)格、稅費(fèi)等等,還有成本的問題,當(dāng)價(jià)格低于底板的時(shí)候,就會虧損,可以讓它虧損,虧損以后就資不抵債,就會破產(chǎn),破產(chǎn)后銀行收購,銀行收購這個(gè)點(diǎn)上可以達(dá)到50%的折價(jià),之后拍賣,美國和日本都是這樣的,這個(gè)時(shí)候達(dá)到50%,都發(fā)生過,中國不會發(fā)生的,就50%銀行拍賣是否可以。如果中國房地產(chǎn)也走這條路,最先倒下的不是房地產(chǎn)商,當(dāng)前上游的鋼材,下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅,中國經(jīng)濟(jì)難以承受這種硬著陸,因此不會發(fā)生,我認(rèn)為不會發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%,前端時(shí)間說收入倍增,也可以使房價(jià)合理,兩者是一樣的,牽涉到復(fù)雜的收入制度改革的問題,比限購要難得多,要將分母提高一倍,不是短期可以做得到的,而是可以合理期待的。我認(rèn)為合理期待是收入比房價(jià)漲得快就可以了。分子比分母漲得快。
高房價(jià)的推手與調(diào)控的著力點(diǎn)
中國的房價(jià)涉及到四個(gè)方面,土地銀行開發(fā)商和購房者,土地和銀行是不可控的,這次調(diào)控的重點(diǎn)是開發(fā)商和購房者,如果我們放棄了前面,只對后面的兩個(gè)主體進(jìn)行調(diào)控,難以有效的控制房價(jià),將推動房價(jià)上升的原因都?xì)w結(jié)到投資性和投機(jī)性購房,我認(rèn)為是因果倒置,投資投機(jī)只是前面土地問題和銀行,貨幣政策的一個(gè)結(jié)果,形成了套利空間,而不是原因。
這次調(diào)控的結(jié)果,去年很清楚是四個(gè)方面,三個(gè)方面下行,只有銀行利潤大幅度上升40%,調(diào)控造成三家上去了,只有一家大賺,這是調(diào)控的目的嗎?炒房炒地出局了,結(jié)果炒錢大五賺一把,去年的高利貸就是這樣的情況,房地產(chǎn)的調(diào)控就是轉(zhuǎn)向金融泡沫,房價(jià)的大幅度的上升就是供給不充分,長期的高利率、負(fù)利率等原因。
低利率管制與確定的套利機(jī)會
1—4月份房地產(chǎn)出現(xiàn)了大幅度的下滑,這個(gè)情況我剛才已經(jīng)說了,這是因?yàn)楹芏虝r(shí)間決定是否要投資,保障房對經(jīng)濟(jì)的拉動是計(jì)劃性的,之前的行為是市場性的,保障房算起來一年投資1.4萬億元,可以補(bǔ)償房地產(chǎn)的下滑,實(shí)際上是點(diǎn)滴,沒有辦法應(yīng)對市場的突然變化,例如一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大幅度的下滑,因此這個(gè)政策是無法補(bǔ)償市場的急劇下滑,這個(gè)事情值得我們反思的,這兩個(gè)是不能對沖的,也無法補(bǔ)償?shù)摹?/p>
保障房不應(yīng)該被賦于更多的功能,保民生就是保民生,拉動經(jīng)濟(jì)的功能太多,就會形成虛假的經(jīng)濟(jì)成分,什么數(shù)都亂報(bào),沒有形成更大的效應(yīng),而且保障房是保障,不是福利。
歐債危機(jī)就是很多問題過渡的保障,不見得經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長了,我們是否要走這樣的發(fā)展道路,1998年取消福利分房是對的,但是保障房缺席了很多年,不僅僅是根本的問題,需要長遠(yuǎn)的政策制定。
未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)的前程
第一條路城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟(jì)的第一引擎,房地產(chǎn)與新老城形態(tài)共升。
第二條路產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與新興產(chǎn)業(yè)支撐未來的經(jīng)濟(jì),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一條道路。
第三條路,內(nèi)需消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的比重逐步加大,旅游、養(yǎng)老、餐飲相聯(lián)的地產(chǎn)形態(tài),這是今后要走的道路。
房地產(chǎn)角色的變化由投資拉動對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的承載作用,這是今后發(fā)展的道路。
房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型
雙軌制的問題,商業(yè)地產(chǎn)和城市化并軌的問題,新興經(jīng)濟(jì)區(qū)承載產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,旅游服務(wù)養(yǎng)老等等。
我認(rèn)為房地產(chǎn)當(dāng)中還有一點(diǎn),金融體制改革,錢和銀根不能都從銀行出來,目前的房地產(chǎn)投資基金是非常活躍的,應(yīng)該是改革的方向。
最后,大家不要總是盯著2011年出臺的限購等等問題,應(yīng)該盯著新政,應(yīng)該盯著從現(xiàn)在開始到明年房地產(chǎn)還要出臺哪些新的政策,這才是我們的期待,我們期待房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,謝謝大家。