??經(jīng)歷了“錢荒”與債務(wù)違約的至暗時刻后，清冷已久的房企融資端終于開了口子。

??11月12日上午，招商蛇口連發(fā)兩則融資公告，一是擬發(fā)30億元超短期融資券，二是擬發(fā)30億元中票，均用于償還即將到期的債務(wù)。

??中國房地產(chǎn)報記者注意到，11月12日截至記者發(fā)稿，當天有8家房企及城投宣布擬發(fā)短融中票，而11月11日當天則有13家房企及城投宣布擬發(fā)或完成發(fā)行短融中票。此前一日，公告擬發(fā)短融中票的相關(guān)企業(yè)才5家。11月10日-12日三日內(nèi)，已有25家房企及城投宣布在銀行間市場發(fā)債消息，所涉金額約290.6億元。

??從這些企業(yè)性質(zhì)看，無一例外都是國有房企或地方城投平臺公司，如保利發(fā)展、金地集團、北京城投、濟南城建、亳州城建、柳州建投等。

??發(fā)債速度亦大大加快。11月10日，廈門象嶼剛宣布擬發(fā)20億元超短期融資券，第二天這筆債券就完成發(fā)行。11月4日，金地申請發(fā)行15億元中期票據(jù)，宜春城投擬發(fā)3億元短期融資券，這兩筆融資亦均于11月11日成功發(fā)行。

??就在四天前，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。據(jù)參會人員透露，保利發(fā)展、招商蛇口、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。這次座談會被業(yè)內(nèi)視為房企融資環(huán)境松動的信號。

??銀行間發(fā)債對國企開了口子

??銀行間債券市場非金融企業(yè)債務(wù)融資，是指具有法人資格的非金融機構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定一定期限內(nèi)還本付息的有價證券，包括短期融資券、中期票據(jù)、中小企業(yè)集合票據(jù)、超級短期融資券等。其中，短期融資券發(fā)行期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)大多數(shù)集中在3-5年，兩者都要求發(fā)行主體信用評級較高。

??購買這些債券的都是銀行間債券市場的機構(gòu)投資者，包括銀行、證券公司、保險資產(chǎn)管理公司、基金公司等，即不面向社會發(fā)行。發(fā)行方式上，實行注冊發(fā)行，一次注冊后可根據(jù)資金需求及市場情況分期發(fā)行，不需要監(jiān)管機構(gòu)審批。

??在此之前，房企面臨的普遍現(xiàn)狀是：國內(nèi)金融機構(gòu)暫停新批借款，海外債發(fā)不出，預(yù)售賬款被嚴格監(jiān)控，即便是房企供應(yīng)鏈ABS發(fā)行也遭遇困難，所有資金來源處于“半關(guān)閉”狀態(tài)。現(xiàn)在，至少在銀行間債券市場，這扇融資窗口真的在打開。

??11月12日，招商局蛇口、光明地產(chǎn)、上海建工、廈門建發(fā)集團、棲霞建設(shè)等房企均披露擬發(fā)行中期票據(jù)文件。披露材料顯示，招商蛇口將在銀行間市場發(fā)行30億元中期票據(jù)，其中3年期和5年期發(fā)行規(guī)模均為15億元，采用固定利率方式。本次發(fā)行主體評級和債項評級均為AAA，票據(jù)主承銷商/簿記管理人為工商銀行，所募集資金主要用于償還發(fā)行人于銀行間市場發(fā)行的債務(wù)融資工具。

??這日，招商局蛇口還宣布擬發(fā)行30億元超短期融資券，期限270天，主承銷商/簿記管理人為招商銀行，聯(lián)席主承銷商為建設(shè)銀行。用于償還發(fā)行人到期的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。具體為償還“21招商蛇口SCP002”債券，該筆債券當前余額30億元。

??招商局蛇口還公布了待償還債務(wù)融資工具余額為367.788億元，其中存續(xù)期超短期融資券53億元、中期票據(jù)66億元、永續(xù)票據(jù)7億元、公司債150億元和資產(chǎn)支持專項計劃62.288億元、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）10.5億元、海外人民幣債券19億元。

??光明地產(chǎn)發(fā)行方案則顯示，本次發(fā)行中票采取發(fā)行金額動態(tài)調(diào)整機制，基礎(chǔ)發(fā)行金額為1億元，發(fā)行金額上限為5.8億元，債務(wù)融資工具期限為3年。本次發(fā)行主體評級和債項評級均為AA+，募集資金擬全部用于償還18光明房產(chǎn) MTN002 本息。

??上海建工擬發(fā)行的中票規(guī)模為20億元，發(fā)行期限3+N（3）年期，發(fā)行人依據(jù)發(fā)行條款的約定贖回時到期。票據(jù)前3個計息年度的票面利率將通過集中簿記建檔確定，為初始基準利率加上初始利差。主承銷商兼簿記管理人為東方證券，聯(lián)席主承銷商為建設(shè)銀行。

??上海建工的這筆中票募資，擬全部用于歸還發(fā)行人到期金融機構(gòu)借款。上海建工及下屬子公司待償還中期票據(jù)40億元、公司債15億元、資產(chǎn)支持票據(jù)80億元、海外債6億美元。

??此前一日，保利發(fā)展在銀行間市場啟動20億元中票發(fā)行，期限5年，無擔保。而金地集團完成發(fā)行15億元中期票據(jù)的消息，無疑給市場釋放了很大信心。近3日內(nèi)，還有更多的地方城投平臺公司亦宣布擬發(fā)行短期融資券或中期票據(jù)。

??“通過銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具，也是滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求的手段之一，避免因資金鏈斷裂出現(xiàn)行業(yè)性風險。這也說明當前政策意圖是要保地產(chǎn)行業(yè)?！币晃汇y行機構(gòu)人士告訴記者。

??值得注意的是，按照相關(guān)協(xié)議要求，主承銷商要對余券履行余額包銷義務(wù)，存在包銷風險，這意味著銀行對于房企債券存在“兜底”意味。“現(xiàn)在能在銀行市場發(fā)債的都是國有大房企或地方城投，因為有政府信用加持，同時銀行也會評估這些房企的信用及資產(chǎn)情況?！鼻笆鲢y行機構(gòu)人士稱。

??更多融資利好正在趕來

??流動性吃緊甚至引發(fā)危機下，房企對融資放開的呼聲尤甚。

??一位民營房企高管稱，民企生存環(huán)境舉步維艱，違約，資金鏈斷裂，流動性危機，銷售也不能收到款，導(dǎo)致循環(huán)風險，應(yīng)鼓勵金融機構(gòu)對國企民企一視同仁，正常運作，幫助行業(yè)穩(wěn)定信用。

??“建議融資方面，對直接融資和股權(quán)融資有差別的放開，避免一刀切；加快 REITs，RMBS 等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，增強經(jīng)營性產(chǎn)品流動性。”一位龍頭房企人士表示。

??早在9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會就召開過房地產(chǎn)金融工作座談會，金融監(jiān)管部門已經(jīng)多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步“解凍”，避免市場預(yù)期進一步惡化。

??近段時間以來，更是不斷有地產(chǎn)融資層面破冰的利好消息傳出。近日，記者獲得消息，某股份制銀行總行正在部署落實房地產(chǎn)貸款相關(guān)工作，其中涉及：加大涉房貸款投放力度；“承債式收購”不計入三道紅線；加快投放按揭貸款；預(yù)售資金監(jiān)管有特殊需求的，由銀行向央行申請后可以使用；展期不算違約等。

??記者了解到，還有銀行總行直接發(fā)令分行支行“充分開發(fā)國有房地產(chǎn)企業(yè)資源”、“開放國有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項政策支持”，并為國有房地產(chǎn)企業(yè)開出融資白名單。這份名單中有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國金茂、遠洋、鐵建房產(chǎn)、首創(chuàng)集團、電建地產(chǎn)、華遠集團、綠地控股、金地集團、華僑城、華潤置業(yè)及其他符合總行準入要求的優(yōu)質(zhì)地方國有房地產(chǎn)企業(yè)。

??涉房貸數(shù)據(jù)正在改善。據(jù)統(tǒng)計，10月房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過1500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億元，個人住房貸款環(huán)比多增超千億元，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為明顯改善。

??國泰君安房地產(chǎn)分析師謝皓宇認為，針對房企端融資的政策，將對行業(yè)帶來一定的轉(zhuǎn)機。此次政策（銀行間發(fā)債）會改變房企資金鏈情況，行業(yè)基本面階段性觸底，預(yù)計四季度會形成階段性低點。

??但也有不少業(yè)界人士提醒，“房住不炒”的主基調(diào)沒變，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不會全面放松。