[世邦魏理仕]亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場在迅速變革中尋求穩(wěn)步增長

世邦魏理仕發(fā)布《2018亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》

??2018年3月5日，上海–世邦魏理仕近日發(fā)布的《2018亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》指出，快速變化的商業(yè)環(huán)境、創(chuàng)新技術(shù)應(yīng)用、用戶體驗提升需求將日益成為影響亞太商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展方向的重要因素。

??優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：靈活空間解決方案與員工辦公體驗成重要考量

??在亞太區(qū)，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體需求將在2018年繼續(xù)保持穩(wěn)定，金融與科技行業(yè)租戶仍將是租賃主力。甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計將超過550萬平方米，較2017年增加26%，將創(chuàng)歷史新高。其中七成的新增供應(yīng)位于印度和中國，且大部分位于非核心區(qū)域。

??在供應(yīng)壓力下，租金增幅將低至2%左右。新加坡和澳大利亞的悉尼和墨爾本優(yōu)質(zhì)寫字樓租金將呈現(xiàn)積極增長的態(tài)勢。中國市場內(nèi)，廣州寫字樓租金領(lǐng)漲，北京租金漲幅有限；受新增供應(yīng)高峰影響，將上海和深圳的寫字樓租金面臨下行壓力。

??世邦魏理仕亞太區(qū)研究部負(fù)責(zé)人金緯博士表示：“面對亞太區(qū)市場格局的轉(zhuǎn)變，租戶企業(yè)正在尋求制定更加靈活、適應(yīng)性更強(qiáng)的企業(yè)不動產(chǎn)策略，確保高效應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境。與此同時，愈發(fā)激烈的人才競爭也促使員工體驗成為了不動產(chǎn)決策中更加重要的影響因素。”

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：線上線下日趨融合，消費體驗提升仍是關(guān)鍵

??在電子商務(wù)持續(xù)增長的同時，2018年亞太區(qū)市場的零售銷售也將保持穩(wěn)健勢頭。餐飲與娛樂業(yè)態(tài)將引領(lǐng)市場的租賃需求，健康相關(guān)消費的持續(xù)走熱將顯著驅(qū)動體育用品零售商、健身中心的商鋪需求增長。2018年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金將保持微弱增長，優(yōu)質(zhì)項目將繼續(xù)成為推升市場租金的主要驅(qū)動力，品質(zhì)及運營水平較低的項目仍將面臨困境。

??世邦魏理仕預(yù)計，亞太區(qū)零售市場將繼續(xù)經(jīng)歷重大結(jié)構(gòu)性變化。零售商將加快全渠道策略建立競爭優(yōu)勢，線上和線下由競爭走向融合。在創(chuàng)新科技的助力下，線上購買-實體店取貨，以及店內(nèi)購買-快遞到家等線上線下融合的零售模式不斷發(fā)展。此外，快閃店或快閃活動、以體驗為主的旗艦店等新穎模式，也將為實體店提升客流量發(fā)揮更為重要的作用。業(yè)主將在項目運營中更加注重消費體驗，并引入能夠聚攏客流、提升人氣的租戶。

??工業(yè)&物流市場：創(chuàng)新科技驅(qū)動行業(yè)升級

??在亞太區(qū)內(nèi)，電商行業(yè)的持續(xù)增長將在2018年繼續(xù)創(chuàng)造強(qiáng)勁的物流空間需求。中國一線城市、日本東京及韓國首爾市場，以升級需求主導(dǎo)的擴(kuò)租及搬遷活動預(yù)計將顯現(xiàn)上升態(tài)勢。受惠于全球及亞太經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，區(qū)域整體物流租金增長仍將持續(xù)。中國一線城市、墨爾本以及奧克蘭將引領(lǐng)漲幅。

??世邦魏理仕預(yù)計，業(yè)務(wù)的高速增長將持續(xù)推動中國電商企業(yè)擴(kuò)大運營規(guī)模并拓展物流業(yè)務(wù)布局。大型電商企業(yè)不僅通過收購物流配送服務(wù)供應(yīng)商或建立自主物流體系進(jìn)行反向整合，還在持續(xù)不斷地加快擴(kuò)張步伐，增加海外市場份額。阿里巴巴于2017年對東南亞最大的電商來贊達(dá)(Lazada)進(jìn)一步追加投資,將持股比例提升至83%世邦魏理仕預(yù)計，業(yè)務(wù)的高速增長將持續(xù)推動中國電商企業(yè)擴(kuò)大運營規(guī)模并拓展物流業(yè)務(wù)布局。大型電商企業(yè)不僅通過收購物流配送服務(wù)供應(yīng)商或建立自主物流體系進(jìn)行反向整合，還在持續(xù)不斷地加快擴(kuò)張步伐，增加海外市場份額。例如，2017年阿里巴巴對東南亞最大的電商來贊達(dá)(Lazada)進(jìn)一步追加投資,將持股比例提升至83%

??隨著消費者對送貨速度要求的不斷提高，“最后一公里”配送日益成為關(guān)注焦點，從而推動城市物流配送倉儲需求的不斷增長。激烈的市場競爭將促使租戶利用創(chuàng)新科技手段提升運營效率，自動化、智能化制造、自動存儲和檢索系統(tǒng)、無人化配送系統(tǒng)等都將得到更廣泛的市場應(yīng)用。

??投資市場：提高租金收入、釋放潛在價值成為主要策略

??2018年，亞太區(qū)大宗物業(yè)投資市場將繼續(xù)活躍，私募房地產(chǎn)基金和亞洲機(jī)構(gòu)投資者的投資意愿強(qiáng)勁?？缇迟Y本的涌入將抵消長期利率增長帶來的租金收益率上行壓力，租金收益率將大致穩(wěn)定，波動幅度將保持在10-15個基點之內(nèi)。

??世邦魏理仕亞太區(qū)首席執(zhí)行官Steve Swerdlow表示：“隨著租金回報率下行空間被逐步壓縮，提高租金收入成為資本增值的關(guān)鍵。投資者除了在租金上行的市場內(nèi)探索機(jī)遇，還應(yīng)注重通過資產(chǎn)管理及提升來實現(xiàn)物業(yè)租金增長、釋放資產(chǎn)潛在價值?！?/p>

??世邦魏理仕預(yù)測，新加坡、日本、中國廣州核心寫字樓市場租金增長前景樂觀。中國一線城市高標(biāo)倉儲物流地產(chǎn)、長租公寓、不良貸款資產(chǎn)等結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇將吸引投資者目光。