[克而瑞]12月百強房企銷售和地產(chǎn)基本面研判——興業(yè)證券&克而瑞研究

??2020年12月31日，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波與興業(yè)證券共同交流了百強房企業(yè)12月業(yè)績表現(xiàn)以及中國房地產(chǎn)市場基本面判斷。

??以下為核心觀點及問答內(nèi)容。

房地產(chǎn)基本情況

??01百強銷售情況

??從數(shù)據(jù)層面看，12月與我們預期一致，房企跑量積極性很強。年底再加上三道紅線的影響，大家還是在全力沖刺。有很多企業(yè)單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)得非常突出，環(huán)比同比都有大幅增長，100%以上的企業(yè)也有好多家。當然我們也會看到有一些已經(jīng)完成任務的，或者是規(guī)模已經(jīng)非常大的企業(yè)，在最后一個月是有意的把業(yè)績做了壓縮，這也是每年12月份正常的節(jié)奏。

??從單月數(shù)據(jù)來看，按照操盤金額，百強銷售同比增長20.6%。單月業(yè)績的同比增速是從8月份三道紅線之后就在逐月下滑，12月份已經(jīng)降到了20.6%，但環(huán)比11月份有明顯改善，大幅增長了27.7%。

??從全年數(shù)據(jù)來看，按照操盤口徑，百強最終全年實現(xiàn)了13.3%的同比增速。如果按季度來看，全年最高的同比增速是在第三季度。但實際市場的熱度是在第二季度比較高，第三季度主要還是去年的一個低基數(shù)的影響。第四季度總體的同比增速大概是在22%左右。

??從門檻值來說，我們看到50強房企增長最快。50強的門檻同比增長了26.8%，遠高于其他梯隊。

??市場集中度這個情況來看（按照操盤口徑），前10強與去年持平，11-30強增速最快，31-50強增速次高，50強后增長較乏力。整體來說的話，前10強在今年其實是有意降速，或者說是公司本身可能在戰(zhàn)略上做一些調(diào)整，所以我們看到前10強今年總體集中度跟去年同期是沒有什么變化，去年集中度為26.3%，今年也是這個數(shù)字，是一個零增長的狀態(tài)。目前來看，增速比較快的還是11-30梯隊，這幾年闖出來的一些企業(yè)基本上都是集中在這個區(qū)域，所以我們也看到增速來說，集中度提升最快的也就是在11-30強這20家房企，今年總體來看，集中度提升了一個百分點，目前是18%左右的增長，增速次高的是31-50強。我們說11-50強梯隊是整個房地產(chǎn)，不管說投資也好，規(guī)模增速增長也好，相對來講是比較活躍的，反而龍頭今年總體表現(xiàn)比較克制，50強之后規(guī)模是目前來講增長相對比較乏力。全年我們估算整個百強占比達到了65.6%，基本上是2/3的這么一個占比，比去年同期繼續(xù)提升了2.1個百分點，提升速度還是比較快的。

??從業(yè)績目標完成情況來說，總體來說完成的不錯，最后一個月沖刺以后，很多企業(yè)基本上都達標了。我們統(tǒng)計的大概40多家房企，最終沒有達標占20%不到，大概六七家，多數(shù)未達標的集中在完成率在90%~100%的區(qū)間內(nèi)，僅僅有一家企業(yè)完成度相對比較差，低于90%的。

??從權益角度看，相比于全口徑和操盤增速房企表現(xiàn)相對不理想。這幾年由于大家都在關注全口徑一定程度上掩蓋了企業(yè)內(nèi)在的增長情況。實際權益角度看，其實目前整個房企的增長相對不是特別理想，尤其是相比于全口徑的情況來說，權益增速相比于全口徑和操盤增速明顯降低。我們在年底盤點的時候也發(fā)現(xiàn)大概有十幾家房企，全口徑操盤是增長的，但實際權益是下跌的。

??具體企業(yè)來看，全年來說，我們定期跟蹤的40家房企，35家左右都是實現(xiàn)了同比增長，當然增速差異也非常巨大。像綠城今年全年同比增長將近60%，那么禹洲、金茂都有將近40%的漲幅；當然我們也看到還是有那么幾家房企，今年增速偏低，已經(jīng)是一個負增長的情況，單月來說，企業(yè)從同環(huán)比來講有大幅增長的，也有大幅下降的。但最后一個月大家其實都是在沖刺，所以說盡管最終出來的數(shù)據(jù)可能有漲有跌，但整體來講，今年12月份的銷售情況應該都還可以。當然有些企業(yè)大幅下跌，更多可能還是為了明年業(yè)績的考量，并不是說它實際銷售情況出現(xiàn)了百分之六七十的同比或是環(huán)比的下跌，尤其龍頭房企其實不存在這種非常大的落差。

??從企業(yè)情況來看，我們判斷明年負增長的房企數(shù)量規(guī)?？赡苓€會進一步的擴大。很多企業(yè)在今年已經(jīng)出現(xiàn)了負增長，明年由于融資這一塊，尤其是三道紅線對于企業(yè)融資的限制，我們判斷明年負增長房企的數(shù)量規(guī)?？赡苓€會進一步的擴大。比如說在今年已經(jīng)是相對增長比較緩慢的企業(yè)，可能在明年就會出現(xiàn)負增長，這個可能需要大家警惕。

??02土地市場情況

??今年最后一個月房企投資拿地貨值數(shù)據(jù)我們現(xiàn)在還沒理出來，我們監(jiān)測的300城的土地市場數(shù)據(jù)可以一定程度反映房企的投資情況。

??12月歷年土地市場都呈現(xiàn)一個井噴的情況，但并不是說三條紅線對房企投資壓制效應不存在了。每年的最后一個月，由于各地方政府其實跟企業(yè)一樣，也是在沖目標。在財政上該花的錢花掉，該收的錢收進來，所以我們可以看到12月份的土地供應量每年都是一個井噴的狀態(tài)。從成交面積上，12月份整個土地市場環(huán)比是有相對來說比較明顯的增長，環(huán)比11月份增加了74%。從成交地塊數(shù)量來說，環(huán)比增加了50%。成交總地價來看，環(huán)比增加了60%。年底本身就是一個翹尾，但并不是說三條紅線對房企投資壓制這一塊已經(jīng)沒有效果了。目前更多還是由于土地市場的放量所帶來的在成交上出現(xiàn)了一些明顯的反彈。

??從市場的整體熱度來看，三條紅線的負面影響依然還存在，這種情況其實還在蔓延。不能說進一步的加劇，至少跟前面幾個月基本上差不多。

??流拍率：12月流拍率繼續(xù)上升，大概在13.4%左右。流拍率從最近幾個月的11%繼續(xù)上升，到現(xiàn)在是13%。當然這里邊也跟本身土地供應多也有關系，供應多了，大家挑挑揀揀的余地就更大，很多地塊上來以后大家沒人投標，流拍的情況也會更多一些。

??溢價率：土地市場相對來說比較謹慎，溢價率繼續(xù)下滑，12月溢價率值為11.4%。相比于之前，尤其是在二三季度的16%左右，目前溢價率是下降了5個百分點左右。

??房企針對土地市場的投資比較謹慎，在城市選擇上非常趨同，所以整個土地市場分化越來越明顯。在上海、深圳、南京、杭州、長三角的三四線土地市場沒有什么降溫，地價依然還是處在一個比較高的位置，甚至說可能地價還在繼續(xù)往上。除了這些城市之外，我們看到很多的尤其是中西部的一些三四線城市，土地大量的流拍，地價不斷往下降。

??03房地產(chǎn)市場情況

??從供應層面來說，12月份的房地產(chǎn)市場供應量出現(xiàn)了一個井噴，很多城市的環(huán)比供應都出現(xiàn)了100%以上的增長。像上海，因為上個月基數(shù)相對比較低，所以這個月環(huán)比大增了400%多，同比去年增翻了一番，達到了150萬方的供應量。廣州達到了200萬，連續(xù)幾個月市場供應都處在一個非常高的位置，相對于去年同期也有48%的增長。廣州、上海這兩個城市，推動了一線城市在最后一個月供應環(huán)比大增95%，同比提升了45%。北京和深圳基本上跟去年同期相比也有20%和30%的增長。二三線城市里，像成都、杭州、合肥、廈門、東莞、福州、寧波這些熱門城市，在最后一個月供應量都有爆發(fā)式的增長，少的百分之五六十，多的100%以上的環(huán)比增幅。所以整個來講，在最后一個月供應的確是出現(xiàn)了比較明顯的放量。

??從單月成交情況來說，在供應的放量的推動下，成交的確環(huán)比也有明顯的增加，環(huán)比出現(xiàn)了明顯的翹尾因素，但增幅不及供應。

??從一線城市來看，成交整體走勢非常不錯。環(huán)比增速最大的可能還是上海，環(huán)比增長67%，廣州36%，深圳是環(huán)比下跌14%，這里邊我個人認為一定程度上跟深圳目前調(diào)控壓力比較大，簽約備案這一塊限制比較多，有很大的關系，市場實際情況可能并不是如此。所以一線城市最后一個月成交量環(huán)比是增長26%，同比是增長了72%。一線城市，今年總體市場走勢相對非常不錯。最后幾個月北京我們也看到這個量也放出來了，12月份北京的成交量也突破了100萬方。

??二三線城市分化非常明顯。重慶前幾個月相對來說比較低迷，最后一個月翹尾因素很明顯，環(huán)比增長45%。武漢基本上進入下半年之后，整個市場后期乏力狀態(tài)，最后一個月環(huán)比同比都出現(xiàn)了一定的下滑。長沙在供應的帶動下，同樣也出現(xiàn)了同環(huán)比的明顯增長。蘇州全年市場都不是特別的景氣，但最后一個月同樣也是出現(xiàn)翹尾因素，環(huán)比大幅增長了60%。西安從數(shù)字上來看，整個市場是下滑的，但主要在于它供應相對不足，尤其是城區(qū)和一些核心新區(qū)供應相對不足。在年尾，西安供應的上升后也帶來了成交的大幅回升，單月成交145萬方，環(huán)比是44%，同比有40%的增長。整個一二三線城市，最終在12月份環(huán)比是15%，同比是5%的增長。

??從庫存和供求比來看，由于多數(shù)城市在12月份的供應量都有很大程度的提升，所以我們看到很多城市出現(xiàn)了比較明顯的供過于求狀態(tài)。典型的像北京、成都、深圳、蘇州供求比都是超過了1.2，甚至達到了兩倍以上。這也導致年底，最終多數(shù)城市庫存都出現(xiàn)了同環(huán)比的上升。

??從消化周期來看，除了個別城市偏高之外，依然還是處在一個比較低的位置?？偟膸齑鎭碇v，尤其在一二線城市，目前我們還是維持原來的判斷，沒有什么太大的擔心的。里面像北京、青島、成都、大連、長春這種城市，現(xiàn)在庫存相對來說壓力比較大一些。

??從全年成交來看，一線城市平均同比增長12%，二線城市同比下滑6%。一線城市平均同比增長12%，這里面增長相對比較明顯的是上海和深圳，同比有20%的增長。二線城市同比下滑6%，這里邊下滑比較明顯的是重慶、武漢、西安、南寧、蘇州、長春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二線里像杭州、寧波、合肥這種城市是增長的。當然可能因為去年基數(shù)比較低，所以同比增長比較明顯。所以二線最終的平均下來的話是下跌6%。三四線的話，因為我們監(jiān)控的三四線主要是集中在長三角和大灣區(qū)，包括像京津冀唐山、煙臺這種城市，所以整體來看，三四線城市總體的表現(xiàn)還可以，全年同比增長大概在10%左右。

投資者交流（節(jié)選）

??Q1

??12月溢價率差不多下來有5個點，土地成交均價有沒有下降？因為之前大家也是擔心下半年土地溢價率會下來，但是土地出讓底價可能還在提升，體現(xiàn)到土地成本上可能也并沒有下降。

??A：其實這個就是說我前面就講的，房企在城市投資這個方向上，現(xiàn)在有非常強的趨同性，因為現(xiàn)在尤其三條紅線以后，導致大家不敢大手大腳的投資，再加上本身下半年投資量就縮減的情況下，大家都是精選城市精選地塊，大家其實模型方法都是差不多的，選擇的城市也是基本上都是差不多的。其實也就那么二十幾個城市是大家關注點。所以我們會看到盡管整個融資方面在收緊，但房企尤其是規(guī)模房企，它的獲地成本其實并沒有明顯的下降，甚至說有可能在一些城市還有上升。因為原來，投資比較分散而下半年比較集中。

??Q2

??整個房企在拿地上面有沒有分化，因為在三道紅線之下，大家也是覺得可能像綠檔房企拿地可能空間會更大一些。在實際情況上面有沒有反應？

??A：我們統(tǒng)計了1-11月份，12月還沒統(tǒng)計。9-11月，這3個月的數(shù)字跟前面8個月的均值去比較，實際情況就跟大家所想的其實是差不多的，橙色的就是碰兩條線的房企，拿地的量縮減的是最大，大概縮減了60%。紅色檔的話，因為里面有不少的這種大房企他很難做到，一塊不拿這種情況，大概下降了百分之四十幾。黃色的影響不是特別大，應該是18%左右的降幅。綠色檔的話相比于前期是增長了百分之四十幾。數(shù)據(jù)方面，我們統(tǒng)計的是市場上主要的上市房企105家。

??Q3

??因為現(xiàn)在還是12家試點企業(yè)，試點跟非試點企業(yè)的表現(xiàn)會不會有區(qū)別的？您了解下來的話，其實說非試點企現(xiàn)在也是有主動降杠桿的這么一個行為是嗎？

??是的，12家試點跟非試點企業(yè)的表現(xiàn)我們還真沒去做這個比較。但是我覺得是這樣的，因為明年三條紅線的適用范圍，我們認為肯定是擴大的，企業(yè)自身也有這個預期，所以不管是不是試點，大家都是要自覺的向三條紅線這個標準去靠攏，所以并不會試點企業(yè)和非試點企業(yè)有很大的區(qū)別。

??Q4

??關于去化率，就當前的去化率水平的話，跟歷史情況相比，大概是一個什么水平？

??去化率，因為現(xiàn)在來講，各家研究機構都有自己的一個數(shù)字，標準口徑可能都不是特別一致，我們是根據(jù)自己代理項目統(tǒng)計的首日開盤去化去看。

??我們在全國100多個城市平均下來的去化率，如果從歷史水平上來看，基本上接近于去年下半年這么一個低點。當然這個歷史也并不長，也就是18年19年到今年這三年的時間，因為之前的確這一塊數(shù)據(jù)各方面都沒有去做積累，目前整個的去化率，大概在20%左右，相比于九十月份是環(huán)比是有小幅的回升的。

??Q5

??我們這個是當月的去化率，還是開盤當日的銷售去化率？這個數(shù)據(jù)大概在上半年的時候是什么水平呢？

??我們用的是開盤當天的銷售去化率。上半年全國平均下來大概是在35%左右，平均各月差異比較大，當然也跟我們公司自身代理開盤項目，當月是在哪些城市也有很大的關系。樣本量其實相對來說還是不多，這數(shù)據(jù)我覺得只能提供一個參考。

??Q6
??從區(qū)域來看，因為華東目前整個的銷售情況還是比較好的，比如說像中西部，華北，華南這些區(qū)域，我們有沒有去調(diào)研或者數(shù)據(jù)跟蹤這些區(qū)域銷售大概是一個什么情況？

??長三角會比較不錯一點，江浙滬包括下面的這種二線三線城市，整體銷售情況都還是非常不錯的，即使說有調(diào)整，像常州無錫這種有調(diào)整，但是調(diào)整幅度也并不是特別大。今年像浙江的、蘇北的就是大量的這種中小型城市整個市場其實都非常不錯。

??如果往中部看的話，或者是說往華北或者是京津冀里面去看的話，從二線到三四線城市，整體市場還是壓力非常巨大，典型的像二線里邊鄭州，天津；像西部的去年比較不錯的蘭州，然后西南的像南寧昆明這種二線城市，今年整個市場成交都處在比較明顯的降溫的情況。

??三四線城市情況會比二線城市來的更加糟糕，最典型的就是河南，我們都說鄭州市場不好，但其實鄭州整個市場相對來說還是比較穩(wěn)定。但河南的其他的城市，整個的量價都出現(xiàn)了比較明顯的一個下跌。今年三四線城市的量下降，其實很大程度上我覺得可能還是跟棚改縮量有很大的關系。像今年安徽江蘇的棚改整個量其實還相對保持在一個高位上，所以這些三四線城市還是比較不錯的。像山東、河南這幾年，尤其相比18年棚改基本上都是腰斬，甚至說百分之六七十的下滑的這種省份，里面三四線城市其實整個市場壓力是非常巨大的，基本上是有價無市的狀態(tài)。

??Q7

??關于房企貨值儲備的一個情況，跟蹤下來的話，比如說保障倍數(shù)有能支撐多長時間？

??現(xiàn)在來說行業(yè)平均大概3.5~4.5，就3-4年的樣子。

??Q8

??三四年的話，感覺還是比較高的水平？

??我們說從數(shù)字上看，肯定是偏高的。因為現(xiàn)在都在講房企要精細化管理，要從運營上去得取利潤，所以說庫存肯定是重要的一塊。但實際上，房企里面其實有大量的土地儲備，至少短期內(nèi)它屬于無效儲備。這是什么概念？一方面舊城改造的這一塊，它并不是說馬上變成房源上市的，量不能馬上釋放出來；另一方面還有一些區(qū)域地是拿了，但區(qū)域目前還不太具備開發(fā)條件，這也占了很多房企很大一塊的儲備。所以從房企的角度來說，真正能夠用于開發(fā)的，能夠快速回籠變現(xiàn)的可能也就是一年到一年半的時間。所以我們不要看有三年左右三年多的這么一個土地儲備的消化周期，房企每年的業(yè)績還在增長。從今年下半年房企拿地明顯縮量，如果說明年上半年這個量繼續(xù)萎縮的話，我覺得可能到明年下半年或者說到后年上半年，很多企業(yè)的業(yè)績就會出現(xiàn)明顯的一個青黃不接。所以我們說站在這個時點上判斷，明年有很多企業(yè)，甚至說包括一些規(guī)模性房企都可能在明年的業(yè)績上負增長。

??Q9

??您說業(yè)績主要就是在銷售方面是嗎？

??對，是銷售業(yè)績，是因為整體降杠桿。降杠桿涉及到了明顯的投資要收縮。因為拿地這一塊會有一個縮量，所以會導致可能在明年下半年或者說后年上半年就會出現(xiàn)一個明顯的業(yè)績增速下降，甚至出現(xiàn)了一個負的增速。