[易居研究院]政策快評(píng):上海發(fā)布十四五加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作實(shí)施意見

??政策要點(diǎn)

??3月2日，上海市印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》的通知。

??2021年3月3日

??研究院快評(píng)

??此次通知對(duì)于新城規(guī)劃提出了非常詳細(xì)的內(nèi)容，且在房地產(chǎn)開發(fā)和購房等領(lǐng)域出現(xiàn)了很多新的動(dòng)向，值得房企投資端、購房者尤其是人才的關(guān)注。

??（1）指導(dǎo)思想更加明確

??此次政策指出，全面落實(shí)構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局要求，堅(jiān)持從社會(huì)全面進(jìn)步和人的全面發(fā)展出發(fā)，以“上海2035總體規(guī)劃”為引領(lǐng)，著眼于謀劃超大城市整體戰(zhàn)略布局和城鄉(xiāng)空間新格局，按照獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市定位，統(tǒng)籌新城發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要、生活需要、生態(tài)需要、安全需要，將新城建設(shè)成為引領(lǐng)高品質(zhì)生活的未來之城，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，推進(jìn)人民城市建設(shè)的創(chuàng)新實(shí)踐區(qū)、城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的示范區(qū)和上海服務(wù)輻射長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。

??上海十四五規(guī)劃提出“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”的空間新格局，新城要建設(shè)成為獨(dú)立性的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。而此次政策中對(duì)于建設(shè)獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市明確了要求，需要從經(jīng)濟(jì)、生活、生態(tài)、安全等方面統(tǒng)籌考慮。新城要實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能定位總體上需要強(qiáng)調(diào)不依附于主城區(qū)發(fā)展、城市功能完善且具備交通交匯的條件。同時(shí)，新城要成為獨(dú)立的城市，還需要具備一定的規(guī)模，未來不再以疏散中心城區(qū)人口為主，要著重吸引外部人才導(dǎo)入。另外，新城還需要承擔(dān)全球城市某些專業(yè)功能，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)特色功能。在此次指導(dǎo)思想進(jìn)一步明確后，新城的建設(shè)也將更有方向性，更有利于指導(dǎo)十四五新城建設(shè)工作的推進(jìn)。

??（2）購房政策有望優(yōu)化

??此次政策明確，制定差異化的人口導(dǎo)入和人才引進(jìn)政策，完善居住證積分和落戶政策，加大新城對(duì)緊缺急需人才和優(yōu)秀青年人才的引進(jìn)力度，拓寬海外人才引進(jìn)渠道。探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售新城未來著重吸引外部人才，將以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才、通勤人口為主銜接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)人才的一攬子公共服務(wù)配套政策。

??從此次政策內(nèi)容可以看出，人才政策、居住證政策、購房政策等有望進(jìn)一步改善。這都是當(dāng)前相關(guān)人才最為關(guān)注的內(nèi)容。第一、從人才導(dǎo)入的角度看，后續(xù)預(yù)計(jì)門檻會(huì)降低，落戶放松有助于增加人才的導(dǎo)入，其對(duì)于上海房地產(chǎn)發(fā)展等將具有非常重要的作用。也是后續(xù)房企測(cè)算上海購房需求的非常重要因素。第二、從居住證積分等角度看，未來評(píng)分會(huì)更加人性化。尤其是在租房等方面，也會(huì)給予更多的支持，租房后辦理居住證的難度會(huì)明顯降低。第三、從購房政策看，此次政策提出了一句頗受關(guān)注的話，即“探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策”。這句話某種程度上意味著后續(xù)此類區(qū)域購房政策有望放松，釋放了非常好的信號(hào)。當(dāng)然近期要防范中介和房企炒作，積極穩(wěn)定市場(chǎng)，真正讓利好政策和人才導(dǎo)入政策進(jìn)行結(jié)合。

??（3）開發(fā)強(qiáng)度強(qiáng)化

??此次政策明確，落實(shí)新城核心區(qū)及軌道交通站點(diǎn)600米服務(wù)范圍內(nèi)特定開發(fā)強(qiáng)度的政策，支持通過以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，高強(qiáng)度綜合開發(fā)站點(diǎn)周邊區(qū)域。對(duì)新城其他區(qū)域，可結(jié)合開發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目，適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度等級(jí)，允許適當(dāng)放寬住宅地塊特別是租賃住房等地塊的容積率。

??從此次政策內(nèi)容看，其強(qiáng)調(diào)了“開發(fā)強(qiáng)度”改進(jìn)的相關(guān)內(nèi)容。近年來，隨著國(guó)土空間規(guī)劃的深化實(shí)施、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定后實(shí)施建設(shè)用地總量控制，城鎮(zhèn)越發(fā)強(qiáng)調(diào)集約化發(fā)展。軌道交通作為推動(dòng)城市快速發(fā)展的重要工具，一方面天然的具有集聚效應(yīng)；另一方面又長(zhǎng)期處于運(yùn)營(yíng)虧損狀態(tài)，僅靠日常運(yùn)營(yíng)收入難以提供經(jīng)濟(jì)效益，政府財(cái)政壓力較大。而提高軌交綜合用地開發(fā)強(qiáng)度，提升土地使用效益，對(duì)于緩解地鐵公司經(jīng)營(yíng)壓力和地方政府的財(cái)政壓力，都會(huì)帶來一定的積極作用。上海此前在2019年7月16日《關(guān)于加強(qiáng)容積率管理全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的實(shí)施細(xì)則（2020版）》中就要求，軌道交通站點(diǎn)600米范圍內(nèi)適用“特定強(qiáng)度區(qū)”政策。此次政策同樣將這一要求落實(shí)于新城區(qū)域，也意在推進(jìn)土地資源集約節(jié)約利用。另外，開發(fā)商需要積極關(guān)注的是，過去上海在此類開發(fā)強(qiáng)度方面略偏保守。而2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的出現(xiàn)，其實(shí)也說明后續(xù)新城項(xiàng)目開發(fā)需要更為務(wù)實(shí)。所以提高開發(fā)強(qiáng)度的規(guī)定以及容積率的放寬等，會(huì)使得此類郊區(qū)新城后續(xù)投資機(jī)會(huì)大增。尤其是包括青浦、松江等城區(qū)，未來或成為房企拿地和開發(fā)的重要區(qū)域。而此類用地結(jié)合軌道交通等因素，預(yù)計(jì)市場(chǎng)認(rèn)可程度非常高，對(duì)于人口導(dǎo)入等方面會(huì)形成更好的效應(yīng)。