[克而瑞]房?jī)r(jià)飆漲后拍地 深圳南京冰火兩重天

??9月23日，南京深圳均有熱點(diǎn)地塊拍出，南京四幅地塊均是高溢價(jià)出讓，三幅宅地都刷新了板塊單價(jià)紀(jì)錄，其中濱江商務(wù)區(qū)的G34號(hào)地塊更是超過了北京 北城，創(chuàng)造了南京全市樓板價(jià)的新紀(jì)錄。而同日深圳拍出的龍華百億商辦地王卻是遇冷，僅一家開發(fā)商報(bào)價(jià)，前一日參與報(bào)名的碧桂園、中糧地產(chǎn)都沒有出現(xiàn)在現(xiàn) 場(chǎng)，最終被龍光地產(chǎn)以112.5億元的底價(jià)拿下。

??昨日深圳、南京土拍市場(chǎng)可謂是冰火兩重天，但就今年的樓市走勢(shì)來(lái)看，深圳、南京其實(shí)都是典型成交回暖的城市： 成交量方面，三季度深圳和南京成交面積均是同比翻番，增速高居一二線城市首次席；去化壓力方面，8月底深圳、南京消化周期分別是5.5、5.7個(gè)月，市場(chǎng) 活力高居一二線城市前三；成交價(jià)格方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，至8月底，深圳房?jī)r(jià)同比上漲31.8%，南京房?jī)r(jià)同比上漲101.5%，分別位居一二線城 市首位。

??地塊素質(zhì)決定土拍熱度，個(gè)案冷暖無(wú)關(guān)城市市場(chǎng)

??同樣是成交放量、房?jī)r(jià)飆漲的城市，為何昨日土拍市場(chǎng)熱度卻是天差地別？在我們看來(lái)主要有三方面原因：

??首先，用地性質(zhì)不同，這也是最重要的一點(diǎn)。在行業(yè)利潤(rùn)空間承壓，資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)愈來(lái)愈高的當(dāng)下，商辦產(chǎn)品整體供應(yīng)過剩、且難以短期套現(xiàn)是企業(yè)望而 卻步的重要原因。從近期土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，一線城市商辦地塊底價(jià)出讓也并不鮮見，譬如上海世博園區(qū)近年出讓的7塊商辦用地即均是底價(jià)成交。

??其次，價(jià)格預(yù)期空間。南京本次出讓的三幅地塊分別位居下關(guān)、江浦、橋北，均是目前住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)地塊，并且均是市中心10公里范圍內(nèi)的最后房?jī)r(jià) 洼地，其中下關(guān)地塊更是位于市政府重點(diǎn)打造的濱江商務(wù)區(qū)，西臨江岸、南接河西，未來(lái)價(jià)格上漲動(dòng)力充足。而深圳方面，龍華商辦地塊則是處于深圳關(guān)外，在目前 關(guān)內(nèi)商辦存量尚處高位的情況下，對(duì)于該項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期實(shí)在難有更多想象空間。

??最后，出讓總價(jià)差距。南京的三幅地塊雖然均創(chuàng)下板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，但體量都不大，成交總價(jià)最高的G34地塊也只有20.8億元，而深圳的龍華商辦 地王的出讓底價(jià)就達(dá)到了112.5億元，將諸多開發(fā)商擋在了門外，再加上地塊本身的商辦用地性質(zhì)，最終只能落入大房企不想買，想拼的小房企卻又買不起的境 地。

??可以看到，以上三點(diǎn)原因其實(shí)都與城市市場(chǎng)本身無(wú)關(guān)，昨日南京、深圳的土地市場(chǎng)冷熱只是個(gè)案，其實(shí)無(wú)關(guān)整體市場(chǎng)景氣差別。

??政府供地愈加精明，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

??不過若進(jìn)一步思考本次“個(gè)案”以及近期土地市場(chǎng)的特征，在行業(yè)運(yùn)行規(guī)律角度，我們認(rèn)為仍有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

??其一，政府供地愈發(fā)趨向于精耕細(xì)作，策略愈加“精明”。對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅地塊，地方政府更希望多批次小體量出 讓，此次南京出讓的3幅地塊建筑面積均小于20萬(wàn)平方米，而就9月份以來(lái)高溢價(jià)地塊情況來(lái)看，一線城市土地成交建面都在25萬(wàn)平方米以內(nèi)，二線城市地塊也 鮮見超過30億元。這一方面是為了土地價(jià)值最大化，既可以避免好地“賤賣”，也可以適當(dāng)控制部分開發(fā)商囤貨居奇的心靈，另一方面也反映了目前一二線城市收 儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)土地越來(lái)越難，政府越來(lái)越“惜地”。

??并且即便是深圳本次百億商辦地塊的出讓，我們也認(rèn)為是比較恰當(dāng)?shù)?，一方面是出于城市?guī)劃考慮，為了大型綜合體布局和形象的統(tǒng)一，確實(shí)需要同一個(gè) 資方來(lái)投資建設(shè)，另一方面也是顧及到了開發(fā)商的拿地心理，只有將多種業(yè)態(tài)捏在一起出讓才能更好的分擔(dān)資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)，畢竟如果沒有足夠的酒店式公寓，恐怕龍 光拿地當(dāng)天提及的“快周轉(zhuǎn)”策略也無(wú)從談起。

??其二，熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大。本次南京出讓的四幅地塊，溢價(jià)率最低的也有72%，而不久之前北京出讓的孫 河宅地，也均是封頂溢價(jià)出讓。對(duì)于這些優(yōu)質(zhì)宅地，企業(yè)之所以愿意一再溢價(jià)拿地王，一方面是固然是因?yàn)轭A(yù)期與信心的提振，二季度以來(lái)銷售的持續(xù)回暖，以及信 貸面的持續(xù)放寬都為企業(yè)提供了實(shí)實(shí)在在的資金支持；但另一方面更深層次的原因，還是因?yàn)槭袌?chǎng)中的優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，像南京這種主城區(qū)范圍內(nèi)尚有大片宅 地有待開發(fā)，且市場(chǎng)需求極為旺盛的城市已經(jīng)屈指可數(shù)，每一次拿地機(jī)會(huì)都是絕版。

??其三，中小房企拿地更加“拼命”。在今年以來(lái)出讓的高溢價(jià)宅地中，我們可以越來(lái)越多的看到中小房企的身影， 本次南京拿地的三金、大華，上半年拿下上海唐鎮(zhèn)的大名城(溢價(jià)68%)，年中搶下上海江灣鎮(zhèn)的景瑞(溢價(jià)59%)均是如此。而對(duì)于去年銷售額僅有133億 的龍光地產(chǎn)來(lái)說，本次110億拿下龍光商辦地塊更是孤注一擲。即便是準(zhǔn)備引入合作伙伴，即便是選擇快周轉(zhuǎn)，110億的土地款畢竟是基本用盡了企業(yè)目前的全 部可用資金和貸款額度，把整個(gè)企業(yè)的未來(lái)賭在了這一個(gè)項(xiàng)目上面。

??拿地已經(jīng)越來(lái)越難，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在營(yíng)銷季更應(yīng)沉住氣

??由此來(lái)看，目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力確實(shí)在進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)、尤其是中小企業(yè)的生存環(huán)境正在變得更為惡劣，并且在一二線城市優(yōu)質(zhì)土地愈發(fā)稀缺，三四線城市供應(yīng)過剩積重難返的大背景下，未來(lái)土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)更難。

??所以在今年的黃金營(yíng)銷季來(lái)臨之前，我們還是希望優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目要對(duì)得起自己的區(qū)位，房企定價(jià)應(yīng)保持冷靜。營(yíng)銷季是離不開價(jià)格戰(zhàn)，但如非關(guān)乎企業(yè)生死，也沒必要過多傷及自身利潤(rùn)。一味盲目降價(jià)求周轉(zhuǎn)并不可取，畢竟好機(jī)會(huì)越來(lái)越少，下次再拿地或許就再難有今天的降價(jià)空間了。

??PS：最后預(yù)告一下，昨天南京又掛牌了8宗塊，其中包含在河西、南站、城北、江寧等熱點(diǎn)區(qū)域的六塊宅地，河西興隆大街宅地更是有望奪回全市樓板價(jià)高點(diǎn)，10月份土拍又有的看了。