市場月報｜逢春節(jié)首月新房平淡二手略好，土地成交低位維持

??1月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，返鄉(xiāng)潮和旅游熱致房地產(chǎn)表現(xiàn)略顯平淡。重點30城供求均同環(huán)比齊跌，房企推盤節(jié)奏放緩，多數(shù)城市春節(jié)無加推，營銷折扣力度較小，因而整體成交略顯不振，僅蘇北、川渝個別三四線迎來一波返鄉(xiāng)置業(yè)行情，核心一二線城市去化表現(xiàn)差強人意，北京“一枝獨秀”，而前期熱度較高城市上海、合肥、成都等需求也有轉(zhuǎn)弱跡象。

??01新增供應(yīng)

??同比降40%但較去年春節(jié)月增46%

??多城無加推且營銷平

??1月疊加春節(jié)因素，30個重點城市供應(yīng)規(guī)模收窄，預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)720萬平方米，環(huán)比下降59%、同比下降40%；但較2022年春節(jié)月（2月）同比上漲46%。

??分能級來看，一線城市1月迎來集中供應(yīng)，新增房源129萬平方米，較2022年春節(jié)月同比上漲93%。其中上海于較上年春節(jié)月上漲近一倍，新增供應(yīng)仍主要以外環(huán)外剛需項目為主，占比超過八成；其中雅戈爾星海云境和建發(fā)熙和府項目均新增房源超過400套。

??二三線城市整體1月新增供應(yīng)590萬平方米，同、環(huán)比分別下降38%和57%。除海口、大連少數(shù)城市保持同環(huán)比正增長之外，多數(shù)城市保持回落態(tài)勢。一類以杭州為典型代表，通過精準(zhǔn)供貨維穩(wěn)市場，保持小規(guī)模供應(yīng)維持城市一二圈層在售項目銷售熱度；另一類成交低迷型城市，房企供貨醫(yī)院不強，呈現(xiàn)蓄勢待發(fā)，以武漢、濟南、寧波代表，1月供應(yīng)規(guī)模保持低位。

??事實上，春節(jié)假期期間，房企推盤積極性普遍不高，雖然疫情管控全面解綁，但受樓市低迷行情影響，廣州、廈門、無錫、珠海、泉州等多城春節(jié)周無新盤加推，房企供貨呈“半躺平”狀態(tài)。結(jié)合春節(jié)前一周（2023年1月14日-1月20日）來看，皖贛部分城市迎來一輪供應(yīng)高峰。尤其是六安、淮北、上饒等外出務(wù)工人員較多，房企還是“蓄勢待發(fā)”，對疫情放開后的“返鄉(xiāng)置業(yè)”保持著樂觀的預(yù)期。

??02新房成交

??較去年春節(jié)月跌7%

??滬蓉繼續(xù)降溫而津渝等來訪回升

??2023年1月，傳統(tǒng)淡季疊加春節(jié)假期，成交略顯平淡：據(jù)CRIC監(jiān)測，1月30個監(jiān)測城市成交面積為1071萬平方米，同環(huán)比齊降，而春節(jié)周成交更是創(chuàng)2021年以來3年同期新低。

??分能級來看，一線高位回落，同環(huán)比均降3成以上，較去年春節(jié)2月基本持平。北京熱度較高，環(huán)比降4成，但是剔除共有產(chǎn)權(quán)房之外，前20天的成交量已與12月持平。疫后利好政策密集出臺疊加房企“小步快跑”加快推盤節(jié)奏，使得樓市活躍度明顯提升。上海熱度轉(zhuǎn)降，認(rèn)籌率和觸發(fā)積分有明顯下滑，集中備案影響成交僅微跌9%。深圳回升，但受限于供應(yīng)，成交持跌。廣州尚屬筑底階段，市場暫無明顯起色。

??二三線城市總成交僅887萬平方米，環(huán)比下降42%，同比降34%，較去年春節(jié)月降7%。前期熱點城市成都、合肥、長沙等熱度轉(zhuǎn)降，均迎來同環(huán)比齊跌。杭州雖然環(huán)比回落，但成交同比持增，主要受限于供應(yīng)不放量，成交難有亮眼表現(xiàn)。值得關(guān)注的是，部分弱二線城市諸如福州、重慶、天津等雖然成交數(shù)據(jù)暫未止跌，但是市場還是存在轉(zhuǎn)好信號，以天津為例，年末客戶信心明顯好轉(zhuǎn)，1月份案場轉(zhuǎn)化率在8%左右，恢復(fù)常態(tài)。

??03項目去化

??推盤少、營銷弱、效果差

??質(zhì)優(yōu)結(jié)構(gòu)性拉升去化

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)40%。1月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，不過多數(shù)企業(yè)處于半“躺平”狀態(tài)：一方面多數(shù)城市春節(jié)無新項目加推；另一方面房企春節(jié)營銷力度偏弱，以特價房、年貨禮包為主，優(yōu)惠少，效果差。僅蘇北、川渝個別三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”尚有成效。

??聚焦到單個城市，1月各城市環(huán)比漲跌參半，事實上漲幅超2成城市諸如寧波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盤積極性不高，僅個別網(wǎng)紅盤有信心加推，結(jié)構(gòu)性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等雖環(huán)比微增，但據(jù)CRIC調(diào)研，市場熱度有穩(wěn)中下探趨勢，合肥已連續(xù)6個月供大于求，僅少數(shù)處于供應(yīng)稀缺板塊改善盤尚能熱銷。與2022年均值對比漲跌參半，廣州、鄭州、青島等暫未止跌，整體市場仍弱于2022年。深圳、天津等部分城市存回暖跡象，客戶信心穩(wěn)步修復(fù)。

??04庫存

??環(huán)比降2%

??長春、青島、福州等去化周期仍超2年

??1月整體30個重點城市因供小于求庫存情況整體改善，供求比為0.67；1月末庫存環(huán)比下降1.7%。

??具體而言，多數(shù)城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，僅北京、徐州、大連、福州、合肥等城市供應(yīng)規(guī)模突出的城市本月末庫存環(huán)比漲幅突出。

??從消化周期來看，鄭州、大連、長春、青島、重慶、福州、昆明等仍維持2年以上的高消化周期，樓市存量壓力較大。而杭州、合肥則在房企“精準(zhǔn)供應(yīng)”的共識下維持低住房庫存、高銷售熱度，庫存消化周期低于12個月。

??總的來看，1月全國整體新房市場庫存情況略有好轉(zhuǎn)，從春節(jié)月的供求情況來看，各房企在多數(shù)城市仍然保持審慎態(tài)度，順銷加推下樓市消化壓力較低。

??05二手住房

??較去年春節(jié)月成交漲29%

??帶看認(rèn)購回升好于新房

??1月11個重點城市二手房成交體量預(yù)計為360萬平方米，同、環(huán)比分別下降21%和23%，值得注意的是，相較2022年2月春節(jié)月成交面積同比上漲29%。

??從日成交數(shù)據(jù)來看，成都、蘇州、佛山、青島、杭州、東莞、深圳等本月成交量均超過上年春節(jié)月，其中青島、東莞同比正增。相比新房成交的平淡行情，多數(shù)城市二手房市場已有回暖跡象。

??值得注意的是，南京受疫情影響，2022年12月前期部分成交房源未進行過戶，推遲至1月前兩周集中辦理，因此導(dǎo)致南京二手房市場呈現(xiàn)假性回暖。

??總體來說，1月重點城市二手房帶看量與網(wǎng)簽規(guī)模均有不同幅度回升，同比降幅小于新房。隨著疫情放開后購房者對未來收入預(yù)期恢復(fù)信心，二手房市場率先由局部城市開始回暖。

??06土地市場

??成交規(guī)模降至歷史低位

       溢價、流拍指標(biāo)雙雙回升

??至歷史低位。截至1月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。成交總價730億元，2016年以來首度跌破千億元關(guān)口，受一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比下降影響，平均樓板價僅為1999元/平方米，降至近一年新低。

??市場熱度方面。重點城市方面月內(nèi)只有寧波進行了第四批土拍，得益于較高的供地質(zhì)量，以及中央政策面的改善，其中鄞州兩宗地實現(xiàn)了封頂溢價成交，本批次土拍溢價率達到了10%。三四線城市方面，部分城市的溢價率相對較高，如湖州、常州溢價率均超過了10%。本月流拍率方面也在同步提升，月內(nèi)流拍率達到20%，再度回到2022年年初的較高水平，其中西安、福州均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，鄭州航空港區(qū)的4宗商辦用地更是悉數(shù)流標(biāo)。不過隨著新一年供地計劃的正式執(zhí)行以及行業(yè)信心的邊際修復(fù)，一季度內(nèi)土地流拍率有望出現(xiàn)回落。

??一線城市本月共成交土地僅63萬平方米，同比下降33%,較上年春節(jié)月下降了65%。成交金額僅67億元，同比下降5%，較上年春節(jié)月下降了86%。具體城市來看，由于一線四城無一集中土拍，成交的均為商辦地塊，合計僅6宗，均為底價成交。

??二線城市的成交規(guī)模也因重點城市集中土拍“斷檔”而較上月明顯下降。具體來看，至27日二線城市成交建面僅為619萬平方米，環(huán)比下降89%，同比也下降了52%，較去年春節(jié)月上升11%。但優(yōu)質(zhì)宅地成交占比明顯下降，成交金額也隨之減少，僅167億元，較上年春節(jié)月下降16%。受重點城市高價地占比減少的影響，樓板價較上月明顯下滑，降至2699元/平方米。具體到城市來看，本月僅西安一城成交建面超過了100萬平方米，為181萬平方米，涉及16宗地，均為底價成交，共攬金82億元。月內(nèi)唯一進行集中土拍的寧波占據(jù)第二位，共成交了8宗地，共收金55億元，其中3宗為第四輪集中土拍地塊。值得一提的是，寧波本輪土拍共掛牌6宗地，其中3宗宅地在開拍前一天終止出讓，余下的3宗均成功出讓。熱度方面，供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，本輪集中土拍成交溢價率增至10.1%，寧波也成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率最高的城市，其余城市僅少量地塊成交，成交建面均不足30萬平方米，市場熱度也在低位，基本上以底價成交。

??三四線城市則也表現(xiàn)為量價齊降。截止1月27日，總成交建面僅2970萬平方米，同比也下降了58%，較上年春節(jié)月下降了16%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，無一城市成交規(guī)模超過100萬平方米。成交9宗地的常州成為榜首，總成交建面僅93萬平方米，其次是鹽城，成交建面僅68萬平方米，位于第三位是紹興。從區(qū)域來看，長三角三四線城市成為成交主力；熱度來看，同樣大多數(shù)城市土拍仍以底價成交，僅常州、湖州等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了10%。

??07綜觀

??政策利好疊加+需求修復(fù)二季度或見轉(zhuǎn)機

??1月雖然疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，但是整體市場表現(xiàn)略顯平淡。恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，居民返鄉(xiāng)潮帶動蘇北、川渝個別三四線“看房熱”，但高能級城市除北京外普遍表現(xiàn)不佳，房企推盤放緩，營銷力度減弱，對成交提振作用較小。展望后市，我們認(rèn)為，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M入收尾期，二季度整體市場有望回升。

??不同城市分化格局還將延續(xù)：核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或?qū)⑦M入需求透支后的短期瓶頸期，僅個別核心區(qū)位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當(dāng)前市場已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無論是來訪、認(rèn)購都將保持小幅回升態(tài)勢。而弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，隨著疫情管控松動，后期若伴隨以價換量政策延續(xù)，成交還有進一步增長的可能。而對于蘇北、川渝等個別三四線城市雖然疫情放開刺激短期返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放，但持續(xù)性仍存疑。