[克而瑞]起底長(zhǎng)地四千億資產(chǎn)包：李嘉誠(chéng)跑不了

??今年初，長(zhǎng)實(shí)與和黃重組后，拆分成長(zhǎng)和、長(zhǎng)地兩家公司，并將注冊(cè)地的由香港遷往了開(kāi)曼島和百慕大群島；一時(shí)間輿論沸騰，呼吁“別讓李嘉誠(chéng)跑了”。 很快李嘉誠(chéng)發(fā)文回應(yīng)，自己只是一個(gè)商人，不偏不倚的做生意，并不存在“逃跑”這一說(shuō)。

??近年來(lái)撤出內(nèi)地抄底歐洲是出于資產(chǎn)收益率的考慮

??早在2010年李氏家族就已經(jīng)開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)歐洲資產(chǎn)，至今總金額達(dá)到3627億港元，投資行業(yè)可粗略劃分為：電信、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、能源行業(yè)和港口 等；而從2013年開(kāi)始至今，李氏家族大規(guī)模拋售中國(guó)資產(chǎn)，總金額達(dá)1517億港元，其中內(nèi)地與香港資產(chǎn)占比分別為48.2%和51.8%。這主要是因 為，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率持續(xù)下滑，資產(chǎn)收益率下降以及人民幣貶值的預(yù)期。

??沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能長(zhǎng)久保持穩(wěn)定的高利潤(rùn)率，房地產(chǎn)行業(yè)也是。細(xì)數(shù)李氏家族變賣(mài)的“家當(dāng)”，多以內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，其中，不乏“北上廣”等有 地標(biāo)性質(zhì)的商業(yè)、辦公樓；而在海外購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)包括基建、電訊、能源等行業(yè)；不難嗅出與內(nèi)地房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)下滑的現(xiàn)狀相比，抄底歐洲其他行業(yè)對(duì)李嘉誠(chéng) 更有誘惑力。

??重組后如何撬動(dòng)內(nèi)地市場(chǎng)是關(guān)鍵

??那么，即使頻繁的出售房地產(chǎn)項(xiàng)目，李嘉誠(chéng)就真的“絕跡”于中國(guó)地產(chǎn)“江湖”嗎？

??重組拆分后，長(zhǎng)和系原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入長(zhǎng)地集團(tuán)，從5月份公布的投資簡(jiǎn)報(bào)上來(lái)看，房地產(chǎn)的物業(yè)估值達(dá)4201億港元(約合3400億人民幣)，處于港資房企之首。這一數(shù)字足以說(shuō)明，房地產(chǎn)仍是李氏家族很大一塊資產(chǎn)。與其渲染“賣(mài)掉”的資產(chǎn)，不如來(lái)探討，長(zhǎng)地是否仍是李超人的“搖錢(qián)樹(shù)”？未來(lái)將何去何從？

??4201億存貨估值中，內(nèi)地以開(kāi)發(fā)物業(yè)為主，香港以持有物業(yè)為主

??內(nèi)地資產(chǎn)包開(kāi)發(fā)物業(yè)估值1314億港元，占比高達(dá)95%，待銷售建筑面積為1970萬(wàn)平方米；而持有型物業(yè)因?yàn)閺?013年開(kāi)始被大量拋售，估 值僅剩71億港元，占比5%。香港資產(chǎn)包持有物業(yè)總估值1817億港元，占比68%，主要包括寫(xiě)字樓、零售和工業(yè)物業(yè)、車(chē)位及酒店等租賃。而從2012年 到2014年，長(zhǎng)實(shí)和和黃持有物業(yè)出租率達(dá)95%以上。

??2015年前6月和2014年前6月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，香港地區(qū)收益貢獻(xiàn)率都在70%以上

??對(duì)比長(zhǎng)地2013年和2014年上半年?duì)I業(yè)額與收益，不難發(fā)現(xiàn)香港地區(qū)始終占大頭，兩年均超70%，而內(nèi)地與其他地區(qū)占比總和未超30%；各區(qū)域營(yíng)業(yè)額增速上，以新加坡為代表的海外地區(qū)，因?yàn)榛鶖?shù)小增速最快。

??值得注意的是，2014年上半年內(nèi)地房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額與收益占比同比上升了8個(gè)百分點(diǎn)，這表明，李氏家族的撤出，并沒(méi)有降低內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)地的重要性。

??資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，但運(yùn)營(yíng)模式上還需要下功夫

??對(duì)于長(zhǎng)地來(lái)說(shuō)，內(nèi)地資產(chǎn)的規(guī)模仍不算小，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良。關(guān)鍵還是如何找到切實(shí)的運(yùn)營(yíng)模式，提升在內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

??土地儲(chǔ)備方面，以競(jìng)爭(zhēng)激烈的二線城市為主

??當(dāng)前，長(zhǎng)地集團(tuán)土地儲(chǔ)備總額為1580萬(wàn)平方米，香港為80萬(wàn)平方米，內(nèi)地為1450萬(wàn)平方米，海外為50 萬(wàn)平方米。其中，內(nèi)地的布局以二線城市為主，物業(yè)面積為1970萬(wàn)平方米，超過(guò)百萬(wàn)平方米的城市有5個(gè)，其中成都195.6萬(wàn)平方米、重慶440.16萬(wàn) 平方米、廣州100.78萬(wàn)平方米、東莞147.52萬(wàn)平方米，大連126.11萬(wàn)平方米，總計(jì)1017萬(wàn)平方米，占比達(dá)51.3%；同時(shí)，在江門(mén)、佛 山、惠州、中山及深圳等地也有土地儲(chǔ)備。現(xiàn)有土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口發(fā)展中的二線城市占絕大部分，雖然潛在購(gòu)房需求旺盛，但內(nèi)地品牌房企聚集，地 緣競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)房者理性；長(zhǎng)地集團(tuán)握有大量二線土儲(chǔ)，決定了未來(lái)內(nèi)地市場(chǎng)仍有獲利空間，但要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，也需“真本領(lǐng)”。

??運(yùn)營(yíng)方面，持有物業(yè)增加企業(yè)收入多元化

??持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流是反映房企經(jīng)營(yíng)情況的關(guān)鍵指標(biāo)，一方面，長(zhǎng)地亟需加快開(kāi)發(fā)物業(yè)的去化，幫助資金回流，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。另一方面，長(zhǎng)地?fù)碛写罅康某钟形飿I(yè)是優(yōu)勢(shì)， 通過(guò)出售或房產(chǎn)基金，使得企業(yè)收入多元化；李嘉誠(chéng)通過(guò)大量拋售內(nèi)地一線城市核心區(qū)域商業(yè)、辦公項(xiàng)目，迅速、高價(jià)套現(xiàn)；例如廣州的西城都會(huì)商業(yè)部分，出租率 低，出售后獲得4.93億港元；同樣上海東方匯經(jīng)中心以71.6億，出售套現(xiàn)將有18.39億港元；同時(shí)，長(zhǎng)地持有物業(yè)得益于香港資本市場(chǎng)對(duì)REITs的 開(kāi)放，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)輕資產(chǎn)化。

??開(kāi)發(fā)模式方面，“慢動(dòng)工、慢開(kāi)發(fā)、慢銷售”模式無(wú)法延續(xù)

??通常中型體量的住宅項(xiàng)目從拿地到清盤(pán)，內(nèi)地房企開(kāi)發(fā)速度控制在2-3年，剩余存貨的滯銷，會(huì)增大企業(yè)的運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，攤薄項(xiàng)目利潤(rùn)。與內(nèi)地房企追求 速度相悖，早期“慢”、拖長(zhǎng)工期是長(zhǎng)和系地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵詞。其中，廣州黃沙地塊為代表，從取得地塊到銷售，期間擱置11年；同樣的例子并不少見(jiàn)，上海古北 新區(qū)的御翠豪庭花費(fèi)7年的時(shí)間；普陀真如副中心，土地2006年取得，全數(shù)開(kāi)發(fā)完畢后，要等到2018年；而相比起囤地帶來(lái)巨額的土地升值受益，僅繳納 “九牛一毛”的土地閑置費(fèi)。這種以一線重點(diǎn)城市作為依托，通過(guò)土地升值獲取巨大收益的模式已無(wú)法延續(xù)。因此，對(duì)于長(zhǎng)地來(lái)說(shuō)，改變?cè)鹊墓逃虚_(kāi)發(fā)模式，適應(yīng)新形勢(shì)環(huán)境，兼顧速度、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)才能夠贏得市場(chǎng)。

??即使李嘉誠(chéng)投資重心變了，但長(zhǎng)地作為房企，還需要下“硬功夫”！