[克而瑞]招商蛇口:三大板塊同步推進 核心資源價值漸顯

一鳴、貢顯揚2016-09-07 08:44:03來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2016-09-07
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:
??招商蛇口自2015年重組以來,在加快管理融合的同時,以“區(qū)域聚焦、城市深耕、轉型發(fā)展”為戰(zhàn)略,形成了社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產業(yè)建設與運營三大業(yè)務板塊。在房地產市場分化加劇,結構性變革的背景下,招商蛇口通過加強園區(qū)與郵輪業(yè)務的建設投入,嘗試“去地產化”戰(zhàn)略。隨著深圳前海新中心的快速發(fā)展,將顯現(xiàn)出巨大的市場價值。

??一、 業(yè)績:業(yè)績高速增長,銷售收入和凈利潤同比大幅提高

??自2015年12月30日重組上市后,招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營能力持續(xù)提升,2016上半年招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額308億元,實現(xiàn)全年650億元銷售目標的47.4%。銷售面積195萬平米,分別同比增長59%和30%。實現(xiàn)營業(yè)收入212.5億元,同比增長11.25%;歸屬于上市公司股東凈利潤38.3億元,相比于去年同期備考利潤表的口徑同比增長35.45%。業(yè)績大幅增長的原因是是完成投資收益17.1億元,同比增長268.76%,其中主要是完成深圳蛇口“夢工廠大廈”的項目權益轉讓,實現(xiàn)收益約12億元。

??二、 財務:園區(qū)開發(fā)與運營板塊實現(xiàn)高增速 、高毛利

??2016上半年,招商蛇口的毛利率和凈利率分別達到33.85%和20.75%。其中,社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務毛利率17.65%,同比減少了5.39個百分點。報告期末,招商蛇口貨幣資金總量雖然同比減少15.2個百分點,但仍達到了344.7億元,所以凈負債率為26.01%,處于行業(yè)較低水平。銷售費用率1.9%、管理費用率2.1%,分別同比下降5.7和11.8個百分點,可見招商蛇口重組合并后,管控效率得到進一步提升。

??房地產開發(fā)銷售業(yè)務作為招商蛇口目前的主營業(yè)務核心,“社區(qū)開發(fā)與運營”板塊上半年收入為169.73億元,仍占總營業(yè)收入的80%,但是占比相較去年同期已有所降低。其中得益于招商蛇口銷售了在蛇口等區(qū)域部分持有多年的經(jīng)營性物業(yè),以及該片區(qū)資產價值的提升,深圳地區(qū)的收入實現(xiàn)了62.66%的高毛利率。

??同時,園區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入占比從2015年末的14.15%增長到了19%,毛利率同比大幅上升22.58個百分點,達到了可觀的57.1%,這也契合了招商蛇口在實現(xiàn)整體上市后,將以園區(qū)開發(fā)業(yè)務為主,并且逐漸實現(xiàn)“去地產化”的戰(zhàn)略。

??三、布局:土地市場完善一二線城市布局、推行城市深耕

??2016上半年,遵循“城市深耕”的策略,招商蛇口持續(xù)完善一、二線城市結構布局和重點商業(yè)項目的推進, 并積極尋求市場上各類并購機會。在促進年度銷售、調整庫存結構的同時,在北京、南京等重要城市獲取10宗優(yōu)質項目,擴充項目資源226萬平米,總地價237億元,其中權益地價153億元,平均樓面價10412元/平方米。相比同期各大房企頻頻高價搶地,招商蛇口在合并之后除去招拍掛市場取得的土地外,還在前海蛇口自貿片區(qū)內擁有大量土地儲備,具有獨特的政策優(yōu)勢,獨特的戰(zhàn)略資源優(yōu)勢,為公司未來的業(yè)績增長提供了保證。

??四、戰(zhàn)略:園區(qū)開發(fā)與郵輪產業(yè)穩(wěn)步推進

??經(jīng)過三十多年的建設運營,招商蛇口已經(jīng)具備了豐富的城區(qū)和產業(yè)園綜合開發(fā)運營經(jīng)驗,培養(yǎng)了專業(yè)且經(jīng)驗豐富的管理團隊。2016上半年,招商蛇口園區(qū)板塊保持穩(wěn)健發(fā)展,投資性物業(yè)的出租收入達9.22億元,同比增長8.78%。作為招商蛇口主營業(yè)務的一個重要組成部分,報告期內,招商蛇口積極將蛇口模式對外復制,在核心一二線及其近郊城市建設運營大型園區(qū)綜合開發(fā)項目,著重打造特色園區(qū),引領城市的升級。

??前海土地成功確權,取得實質性進展。招商局集團與深圳市前海管理局組建股權比例為50:50的合資公司,本次合作的2.9平方公里,計容建筑面積約505萬平米,主要為商住辦公用途,整體價值在4000 億以上,預計在未來3-5年,優(yōu)質資產的兌現(xiàn)將能給收入規(guī)模帶來大幅提升。

??郵輪產業(yè)建設與運營是招商蛇口經(jīng)過市場分析所確定的轉型方向之一。郵輪產業(yè)發(fā)展符合“一帶一路”戰(zhàn)略,受到國家大力扶持,招商局集團擁有航運、港口等產業(yè)基礎,加大郵輪產業(yè)的發(fā)展可以帶動城市的消費和配套商業(yè)的發(fā)展,發(fā)揮郵輪產業(yè)對其他產業(yè)的推動。

??上半年公司郵輪業(yè)務取得多項突破,5月中旬,國家旅游局同意在深圳市南山蛇口工業(yè)區(qū)太子灣設立“中國郵輪旅游發(fā)展實驗區(qū)”,實驗區(qū)占地面積9.4平方公里。實驗區(qū)的確立有助于公司在郵輪產業(yè)發(fā)展中享受政策紅利,以郵輪母港建設為核心,全力打造集旅游運營、餐飲購物、免稅貿易、酒店文娛、港口地產、金融服務等于一體的郵輪產業(yè)鏈。

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