[克而瑞]評(píng)司論企：金科服務(wù)即將上市，加速發(fā)展未來(lái)可期

??導(dǎo) 讀 

??金科服務(wù)作為集團(tuán)多元化板塊中的重要一環(huán)，其上市有力地推進(jìn)了集團(tuán)的四位一體戰(zhàn)略。

??作者 / 房玲、洪宇桁

??金科股份旗下的金科服務(wù)即將在11月17日于港交所掛牌上市，股票代碼9666.HK。本次金科服務(wù)擬在全球發(fā)售1.33億股股份，每股發(fā)售價(jià)區(qū)間為41.8港元至47.6港元。以44.7港元的中位數(shù)計(jì)算的話，在扣除IPO應(yīng)付的包銷(xiāo)傭金及其他估計(jì)開(kāi)支后，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為57.38億港元。金科服務(wù)的上市是金科推進(jìn)四位一體戰(zhàn)略的重要一步，也是企業(yè)把握物業(yè)企業(yè)上市窗口期的理想決策，那么這家即將上市的物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)究竟如何呢？

??集團(tuán)支持快速發(fā)展，推進(jìn)外拓項(xiàng)目卓有成效

??截至2020年中，金科服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)內(nèi)的133個(gè)城市，簽約項(xiàng)目總數(shù)為843個(gè)，總合同面積約為2.56億平方米，其中在管項(xiàng)目數(shù)為487個(gè)，總建面約為1.3億平方米，占比達(dá)到了50.8%。由此計(jì)算金科服務(wù)的合約在管比達(dá)到1.97倍，隨著更多已訂合約項(xiàng)目的交付，企業(yè)規(guī)模仍有較大的增長(zhǎng)潛力。

??自從2017年以來(lái)，金科服務(wù)一直保持著較快的規(guī)模發(fā)展速度，2017-2019年在管建筑面積的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了39%，合約總建筑面積的年復(fù)合增長(zhǎng)率也達(dá)到了33.67%。企業(yè)管理規(guī)模的高速擴(kuò)張，離不開(kāi)金科股份的快速發(fā)展以及項(xiàng)目支持。據(jù)金科的年報(bào)數(shù)據(jù)，集團(tuán)的合約銷(xiāo)售面積在2017-2019年間由843萬(wàn)平方米增至1905萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為50.33%，同時(shí)幾乎將所有項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)合同都交給了金科服務(wù)，因此給企業(yè)提供了充足的規(guī)模發(fā)展基礎(chǔ)。

??除了母公司的支持之外，金科服務(wù)也在開(kāi)發(fā)外拓項(xiàng)目方面不斷發(fā)力。從金科服務(wù)在管項(xiàng)目的來(lái)源分布看，自2017年以來(lái)企業(yè)的在管總建面中來(lái)自外拓項(xiàng)目的部分就持續(xù)增加，從2017年的2029萬(wàn)平方米逐漸增至2020年中的6287萬(wàn)平方米，占比也從32.52%升至48.45%。與此同時(shí)，外拓項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收益的貢獻(xiàn)占比也從25.15%提升至36.01%。這一方面說(shuō)明，來(lái)自母公司的項(xiàng)目目前依然是金科服務(wù)收益的主要來(lái)源；另一方面也反映出金科服務(wù)近幾年來(lái)在外拓項(xiàng)目方面卓有成效，對(duì)母公司的依賴(lài)度在逐步降低。此外，截至2020年中，金科服務(wù)非住宅的在管面積已達(dá)2100萬(wàn)平方米，主要都是通過(guò)外拓項(xiàng)目獲得，這既增加了企業(yè)管理的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了企業(yè)強(qiáng)大的業(yè)務(wù)能力，又降低了整體的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??物業(yè)管理以外業(yè)務(wù)加速發(fā)展，提升企業(yè)盈利能力

??在規(guī)模穩(wěn)健高速擴(kuò)張的同時(shí)，金科服務(wù)的收入也保持著較快的增長(zhǎng)速度。金科服務(wù)的收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及智慧科技服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊，企業(yè)的總收入在2017-2019年間保持著49.1%的年復(fù)合增長(zhǎng)率。2020年上半年金科服務(wù)的總收入在受到疫情短期影響的情況下也達(dá)到了13.7億元，同比增長(zhǎng)36.2%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入9.25億元，同比增長(zhǎng)38.9%，占總收入的68%；對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)收入2.92億元，同比增長(zhǎng)29.1%，約占總收入21.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入1.26億元，同比增長(zhǎng)約27.9%，占比9.2%。整體來(lái)看，雖然物業(yè)管理服務(wù)仍是企業(yè)收益的主要來(lái)源，但是其余三個(gè)板塊的收益貢獻(xiàn)占比也在逐漸提升，因此物業(yè)管理服務(wù)的收入占比也慢慢從2017年的73%降至2019年的63%。

??在利潤(rùn)率方面，2020年上半年金科服務(wù)的毛利率達(dá)到了31.6%，創(chuàng)下了2017年以來(lái)的新高，主要是由于收入占比最大的物業(yè)管理服務(wù)部分的毛利率相比于2019年大幅提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)，這是因?yàn)槠髽I(yè)在上半年因?yàn)橐咔橛绊懌@得了雇員社保繳費(fèi)減免，同時(shí)新增了部分毛利率較高的在管項(xiàng)目。

??從四大業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及智慧科技服務(wù)的毛利率分別為27.8%、39.9%、36.6%和48.7%，除了社區(qū)增值服務(wù)之外其他幾個(gè)板塊均有提升。在通過(guò)強(qiáng)大的服務(wù)能力提高各大板塊毛利率的同時(shí)，高毛利板塊的收益占比逐漸提高也是企業(yè)整體盈利能力提升的一大原因。在近期準(zhǔn)備或完成上市的物業(yè)企業(yè)中，金科服務(wù)無(wú)論是規(guī)模還是盈利水平都處于較為前列的水平。

??擴(kuò)張規(guī)模是發(fā)展重點(diǎn)，內(nèi)功建設(shè)同時(shí)齊頭并進(jìn)

??憑借著較大的規(guī)模發(fā)展?jié)摿σ约安诲e(cuò)的盈利能力，金科服務(wù)的上市吸引了眾多投資者的關(guān)注。本次金科服務(wù)引入了泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計(jì)10名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額為26.74億港元，約占總募資金額的40%，整體來(lái)看有利于后續(xù)股價(jià)的穩(wěn)定。

??優(yōu)質(zhì)基石投資者的進(jìn)入意味著物業(yè)行業(yè)已經(jīng)受到了資本市場(chǎng)的廣泛重視，也為金科服務(wù)的發(fā)展增添了一把動(dòng)力。從金科服務(wù)在招股書(shū)中透露的IPO募集資金使用計(jì)劃來(lái)看，企業(yè)未來(lái)將聚焦核心區(qū)域，通過(guò)擴(kuò)大地域覆蓋范圍及業(yè)務(wù)規(guī)模鞏固領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，為此其擬將募資所得款的約60.0%用于收購(gòu)及投資；在社區(qū)增值服務(wù)方面為了滿(mǎn)足客戶(hù)不斷變化的需求，20%的融資將會(huì)用于進(jìn)一步發(fā)展上下游增值業(yè)務(wù)，包括團(tuán)膳業(yè)務(wù)、社區(qū)教育、洗衣服務(wù)、社區(qū)智能硬件升級(jí)等；同時(shí)為了進(jìn)一步優(yōu)化智能系統(tǒng)平臺(tái)，提升科技賦能核心競(jìng)爭(zhēng)力，以提高服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，因而有約10.0%的融資用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動(dòng)化運(yùn)營(yíng)；最后還有10%的融資用于一般營(yíng)運(yùn)資金。

??金科的資金使用計(jì)劃表明規(guī)模擴(kuò)張是企業(yè)的發(fā)展重心的同時(shí)，也體現(xiàn)了對(duì)加強(qiáng)內(nèi)功建設(shè)的重視。由于大部分的客戶(hù)愿意為更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)支付更高的價(jià)格，因此加強(qiáng)多元化增值服務(wù)體系以及不斷升級(jí)社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施就成為了金科服務(wù)內(nèi)功建設(shè)中重要的著力點(diǎn)。事實(shí)上，金科服務(wù)早就在這方面開(kāi)始了持續(xù)的探索：在技術(shù)層面為了實(shí)現(xiàn)“智慧社區(qū)”的目標(biāo)而啟動(dòng)了國(guó)內(nèi)首個(gè)社區(qū)大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)“天啟”，打造了客戶(hù)云服務(wù)中心，推出了“金管家”、“金悅家”、“金慧家”三個(gè)子項(xiàng)目；在人文服務(wù)方面則連續(xù)十余年運(yùn)營(yíng)鄰里文化，搭建了“鄰里萬(wàn)家宴”、“鄰里萬(wàn)人游”、“鄰里踏青季”、“鄰里親情節(jié)”、“鄰里運(yùn)動(dòng)會(huì)”以及“鄰里藝術(shù)節(jié)”6大鄰里系列活動(dòng)平臺(tái)，受到了業(yè)主的喜愛(ài)。未來(lái)企業(yè)將會(huì)在擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)繼續(xù)延續(xù)其優(yōu)良傳統(tǒng)，用更優(yōu)質(zhì)更智慧更人性化的服務(wù)給客戶(hù)帶來(lái)價(jià)值的同時(shí)提升企業(yè)的盈利能力。

??整體來(lái)看，金科服務(wù)作為集團(tuán)多元化板塊中的重要一環(huán)，其上市有力地推進(jìn)了集團(tuán)的四位一體戰(zhàn)略。由于金科服務(wù)目前在服務(wù)質(zhì)量和品牌價(jià)值上都有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)整體規(guī)模和盈利能力上都處于行業(yè)的前列水平，在上市之后企業(yè)的發(fā)展值得期待。