??全口徑銷售152.3億，累積15個項目納入白名單，獲得授信額度80億。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點

??【銷售業(yè)績實現152.3億，期內積極推進資產盤活】2024上半年，首開股份全口徑銷售金額152.3億元，同比降低56%。首開股份在年報中表示，上半年總體銷售任務計劃完成率較低，同比下降明顯；商辦滯重資產依然去化困難。未來會按照“一項目一策”制定差異化營銷策略，主動應對市場情況，調整營銷策略。同時，首開股份也在積極推進資產盤活與處置，實施經營性資產清單化管理；朝陽云錦鉑郡商街以溢價成交；多個項目處置仍在進行中。

??【擬售、在售主要項目155個，未來介入舊改等業(yè)務】根據CRIC監(jiān)測，首開股份未公布新增土儲情況。期末，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）155個，其中當期在建約983萬平方米。其中，北京區(qū)域（京津冀）目前主要項目80個，長三角及海西分別擁有主要項目25個及21個。未來，首開股份表示將繼續(xù)堅持以北京為中心、貫徹深耕北京的戰(zhàn)略，不斷鞏固和擴大北京根據地優(yōu)勢。同時，依靠自身在區(qū)域內的整合優(yōu)勢，快速介入城中村改造、平急兩用、城市更新等業(yè)務。

??【營業(yè)收入實現87.92億，凈利潤有待修復】2024上半年，首開股份實現營業(yè)收入87.92億元，同比下降55%；毛利潤8.34億元，同比下降62%。凈利潤為虧損21.74億元。營收規(guī)模消減，凈利潤虧損，財務費用增加，為16.14億元。此外，期間信用減值損失2.24億，公允價值虧損1.56億等。

??【總有息債規(guī)模有所下降，已有15個項目納入白名單】2024上半年，首開股份持有現金144億元，較期初下降37%?？傆邢⒇搨s1140億元，較期初略有下降3%；其中，短期有息負債下降21%至120億元。首開股份在年報中披露，公司剔除預收賬款后的資產負債率和凈負債率未達標，現金短債比持續(xù)達標。上半年首開股份有15個項目納入“白名單”，累計獲得授信額度80.1億元；落地 49.38億經營性物業(yè)貸、城市更新貸等長期限融資品種，首次發(fā)行 5年期中票15億元，融資期限結構進一步優(yōu)化，且期末平均融資成本較年初有所下降。

??01
??銷售

??銷售業(yè)績實現152.3億
期內積極推進資產盤活

??2024上半年，首開股份實現全口徑銷售金額152.3億元，同比降低56%；全口徑銷售面積73.3萬平方米，同比降低44%；銷售均價20777元/平方米，相比2023年降低8.9%。首開股份在年報中表示，上半年總體銷售任務計劃完成率較低，同比下降明顯；商辦滯重資產依然去化困難。未來會按照“一項目一策”制定差異化營銷策略，堅決去化重點項目。主動應對市場情況，抓住時機及時決策、調整營銷策略。改進月度績效考核方法，提高各項目的營銷回款積極性等等。

??同時，首開股份也在積極推進資產盤活與處置，實施經營性資產清單化管理；朝陽云錦鉑郡商街以溢價成交；多個項目處置仍在進行中。期內，現金流量表中處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額為6.56萬元；處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現金凈額為2.12億元。

??02
??投資

??擬售、在售主要項目155個
未來介入舊改等業(yè)務

??根據CRIC監(jiān)測，首開股份未公布新增土儲情況。期末，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）155個，其中當期在建約983萬平方米。從區(qū)域布局看，已經形成了北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域）、長三角、大灣區(qū)、海西、長江中游、川渝等多個區(qū)域協同發(fā)展。其中，北京區(qū)域（京津冀）目前主要項目80個，長三角及海西分別擁有主要項目25個及21個。未來，首開股份表示將繼續(xù)堅持以北京為中心、貫徹深耕北京的戰(zhàn)略，不斷鞏固和擴大北京根據地優(yōu)勢。同時，依靠自身在區(qū)域內的整合優(yōu)勢，快速介入城中村改造、平急兩用、城市更新等業(yè)務。

??03
??盈利

??營業(yè)收入實現87.92億
凈利潤有待修復

??2024上半年，首開股份實現營業(yè)收入87.92億元，同比下降55%；毛利潤8.34億元，同比下降62%。凈利潤虧損21.74億元。從盈利指標來看，上半年毛利率為9.5%，相比2023年同期下降了兩個百分點。上半年，首開股份營收規(guī)模消減，凈利潤虧損，同時財務費用增加，為16.14億元；主要是由期間利息資本化降低。此外，期間信用減值損失2.24億，公允價值虧損1.56億等。

??04
??負債

??總有息債規(guī)模有所下降
已有15個項目納入白名單

??2024上半年，首開股份持有現金144億元，較期初下降37%。總有息負債約1140億元，較期初略有下降3%；其中，短期有息負債下降21%至120億元。首開股份在年報中披露，公司剔除預收賬款后的資產負債率和凈負債率未達標，現金短債比持續(xù)達標。經計算，扣除受限制現金后的現金短債比為正好維持在1以上，凈負債率約165%，扣預后資產負債率71.4%。未來要做好現金流管理及債務償還工作。

??值得關注的是，上半年首開股份有15個項目納入“白名單”，累計獲得授信額度80.1億元；落地 49.38億經營性物業(yè)貸、城市更新貸等長期限融資品種，首次發(fā)行 5年期中票15億元，融資期限結構進一步優(yōu)化，且期末平均融資成本較年初有所下降。

??05
??多元化

??酒店物業(yè)營收達4.28億
城市更新等板塊持續(xù)探索

??除了地產開發(fā)主業(yè)外，首開股份也有序推進酒店物業(yè)經營板塊的發(fā)展和優(yōu)化。期內，首開股份酒店物業(yè)經營等結算收入4.28億元，同比下降3%。期末，物業(yè)租賃面積154.8萬平方米，酒店客房銷售數量15.4萬間/天。其中綿陽喜來登酒店打造西南片區(qū)親子酒店樣板；國家速滑館接待團體及個人游客21萬人次；豐臺宋家莊福茂商場、東城京寶大廈等項目實現滿租，豐臺璞瑅商街、朝陽國奧村商街等項目出租率達到95%以上。

??同時，首開股份近年來也在城市更新、長租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等領域持續(xù)探索。在城市更新產業(yè)細分領域，持續(xù)推進持有物業(yè)轉型升級，盤活低效資產與存量土地，通過合資、合作、入股的方式，構建盈利模式、撬動社會資本，形成多元主體推進城市更新工作，相繼啟動實施多個項目。期內，首開樂尚10家長租公寓整體出租率90%、租金收繳率100%，新增福州香悅店入市，另有其他項目正在籌備；首開寸草9家養(yǎng)老院整體入住率76%；順義十號國際養(yǎng)老項目準備竣工驗收；其他項目按照年度計劃順利推進。