??導(dǎo)語

??保利、中海、華潤、招商各有亮點(diǎn)，中海仍然重點(diǎn)堅守房地產(chǎn)主業(yè)；華潤和招商第二曲線發(fā)展取得了一定的成果。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口四大央企近年來發(fā)展勢頭迅猛，2024上半年幾家企業(yè)的合約銷售額都超過了1000億元，保利發(fā)展繼續(xù)保持著銷售第一的地位，與后面幾家房企拉開了較大的差距。中海繼續(xù)以利潤王著稱，華潤大力發(fā)展第二曲線，招商持續(xù)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)推動優(yōu)勢。那么從2024年中報發(fā)布的各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)來看，這幾家龍頭央企的發(fā)展具體如何呢？

??01

??投資力度均大幅降低
保利和中海存貨去化壓力較大

??在拿地規(guī)模方面，隨著房地產(chǎn)市場的下行，即使有著一定社會責(zé)任的四大央企也出于企業(yè)整體運(yùn)營的考慮減少了拿地規(guī)模，2024上半年拿地銷售建面比最低的是保利發(fā)展，僅有0.12。相較之下，華潤的拿地銷售建面比達(dá)到了0.39，在四家企業(yè)中是最高的。從歷年的表現(xiàn)來看，華潤置地的拿地銷售建面比在幾家央企中整體都相對較高。

??拿地的減少，直接導(dǎo)致的是企業(yè)總土儲規(guī)模的收縮。從2024年中期的情況來看，四大央企的總土儲建面相較于期初都減少了8%以上，減少最多的招商蛇口超過了10%。從土儲絕對數(shù)量來看，保利發(fā)展以7140萬平米的規(guī)模穩(wěn)居第一，其次則是華潤置地的5699萬平米。

??在銷售下行的背景下，房企都面臨著去庫存的壓力，四大央企也不例外。從四家企業(yè)披露的存貨情況來看，已竣工物業(yè)（A股：開發(fā)產(chǎn)品，H股：持做銷售物業(yè)）在存貨中的占比近年來呈現(xiàn)逐漸提升的趨勢，其中保利和中海的竣工存貨占比都超過了20%，中海甚至達(dá)到了30.17%（2023年底數(shù)據(jù)），存貨去化壓力相對較大。

??02

??中海堅持主業(yè)仍保持較高利潤率
華潤和招商成功開辟第二曲線

??從2024上半年的營收與利潤情況來看，保利發(fā)展作為規(guī)模第一的房企，其營業(yè)收入也達(dá)到了1392.49億元，是所有房企中最多的，同時企業(yè)的毛利潤也是最高的223.08億元，但是凈利潤方面則被中海和華潤反超。

??從利潤率水平來看，中海和華潤與另外兩家企業(yè)拉開了一定的差距。其中中海的歸母核心凈利率達(dá)到了12.24%，華潤置地更是達(dá)到了13.57%，在全行業(yè)中都保持著前列水平。

??然而仔細(xì)看這兩家企業(yè)的營業(yè)收入分布情況則可以發(fā)現(xiàn)，中海的房地產(chǎn)銷售收入占比達(dá)到了94.37%，而華潤則降到了74.72%。中海堅持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，保持較高的利潤率，更多是得益于企業(yè)的成本控制能力。

??華潤置地保持較高的利潤水平，則主要是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的第二曲線已經(jīng)形成，支撐企業(yè)盈利。2024上半年華潤置地實(shí)現(xiàn)核心凈利潤107億元，其中經(jīng)營性業(yè)務(wù)核心凈利潤55億元，占比提升至51.4%，經(jīng)營性業(yè)務(wù)核心凈利潤占比首次過半。與毛利率只有12.4%的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比增加，大大提升了企業(yè)的盈利水平。上半年華潤新開業(yè)6個購物中心，實(shí)現(xiàn)租金收入95億元，同比增長9.7%；零售額916億元，同比增長21.9%，各項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了較快的增長，已成為企業(yè)重要的發(fā)展動力。

??除了華潤置地之外，招商蛇口的房地產(chǎn)銷售收入占比也降至77.82%，資產(chǎn)運(yùn)營與城市服務(wù)業(yè)務(wù)作為業(yè)績增長的第二曲線也初具雛形。從資產(chǎn)運(yùn)營端來看，2024上半年招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36億元，同比增長15%，EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比增長14%。同時城市服務(wù)端旗下的物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺——招商積余，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%。

??03

??四大央企財務(wù)都較為穩(wěn)健
保利發(fā)展最有錢

??在財務(wù)指標(biāo)方面，四大央企的財務(wù)狀況都較為健康，三條紅線均處于綠檔且較為安全的水平?？傎Y產(chǎn)和持有現(xiàn)金最多的是保利發(fā)展，分別達(dá)到了13900億元和1464億元。但是保利發(fā)展的非受限現(xiàn)金短債比為1.22，在四大央企中最低；凈負(fù)債率為66.18%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為66.89%，在四大央企中都是最高的。由于央企強(qiáng)大的融資能力，四家企業(yè)資金成本都低于3.5%，幾家企業(yè)在資金方面都沒有太大的問題。

??整體看來，四大央企目前在經(jīng)營方面各有所長，保利和中海仍然重點(diǎn)堅守房地產(chǎn)主業(yè)，保利發(fā)展以規(guī)模取勝，中海堅持利潤為王；而華潤和招商另辟蹊徑，第二曲線發(fā)展取得了一定的成果。就目前的情況來看，堅守主業(yè)的房企勢必在短期內(nèi)會經(jīng)歷利潤率和去化率的壓力，而開辟第二曲線也要面臨市場不確定性的投資風(fēng)險，四大央企即使是在資金較為充足的情況下，在當(dāng)前的市場環(huán)境下也都面臨著一定的挑戰(zhàn)。