[克而瑞]房企單月業(yè)績增速放緩，集中供地下土拍分化（5月）

??01

??合約銷售

??百強(qiáng)房企單月操盤

??同比增速放緩至17.8%

??核心觀點(diǎn)

??2021年5月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11192.8億元，環(huán)比增長8%。從今年以來的累計(jì)數(shù)據(jù)看，百強(qiáng)房企整體的銷售操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也增長39.4%。但區(qū)別于去年年初疫情之后企業(yè)銷售的逐月復(fù)蘇，本月百強(qiáng)房企單月業(yè)績和累計(jì)業(yè)績同比增速均放緩。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，40家典型上市房企全部實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績同比增長。其中，34家單月業(yè)績同比增長，30家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長。具體來看，本月融創(chuàng)單月實(shí)現(xiàn)業(yè)績704.9億元，同環(huán)比分別大漲56.0%和28.8%.此外，保利、中海、招商、龍湖、世茂等房企也表現(xiàn)突出，單月業(yè)績同環(huán)比增長顯著。

??我們預(yù)計(jì)，隨著6月房企全力沖刺年中業(yè)績、供貨力度回升，屆時成交有望實(shí)現(xiàn)較大比例增長。同時，在目前增速放緩、競爭加劇的行業(yè)背景下，近年來房企合作開發(fā)不斷增加，百強(qiáng)房企權(quán)益口徑業(yè)績增速相對落后。因此，企業(yè)在保持規(guī)模增長的同時仍需重視對增長質(zhì)量的把控。

??02

??企業(yè)拿地

??集中供地持續(xù)推進(jìn)

??土地市場量價齊升

??核心觀點(diǎn)

??5月隨著集中供地持續(xù)推進(jìn)，土地市場量價齊升，熱度持續(xù)回暖，樓板價持續(xù)創(chuàng)新高。本月30家典型房企新增土儲總建面為2973萬平方米，環(huán)比上升23.7%；新增土地成交總價為3367億元，環(huán)比上升76.9%；平均成交樓板價7917元/平方米，與上月相比上升了43%，均價上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地，一二線成交占比增加。

??短期來看，在首輪集中供地中規(guī)模房企的優(yōu)勢仍將延續(xù)，行業(yè)集中度仍會繼續(xù)提升。對于未能成功拿地的企業(yè)（尤其中小房企）來說，及時轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆帄Z的絕佳時機(jī)。6月份上海、蘇州、合肥、鄭州等熱門城市將進(jìn)行首次集中供地，預(yù)計(jì)整體熱度也將繼續(xù)提升。 

??供地結(jié)構(gòu)性影響下，一二線城市拿地金額占比增至82%，區(qū)域方面長三角仍是投資主力。整體來看，30家監(jiān)測房企本月土儲成交結(jié)構(gòu)中，一二線城市拿地金額占比達(dá)到82%，本輪集中供地的杭州、南京和北京位居前三。區(qū)域分布方面，長三角區(qū)域熱度持續(xù)，加上杭州、南京等城土地集中出讓，30家重點(diǎn)房企投資額中有52%位于長三角，其中杭州高居成交金額首位，南京、寧波等城單月拿地金額也超百億。

??03

??企業(yè)融資

??5月房企新增融資額環(huán)比下降11.9%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：2021年5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資412.84億元，環(huán)比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權(quán)融資419.02億元，環(huán)比上升93.2%，同比上升133.4%。本月出臺多項(xiàng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)范性政策限制房企融資，境內(nèi)債權(quán)融資有所影響，融資量下降；此消彼長下，房企將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向海外，并且隨著近期人民幣走強(qiáng)，境外債權(quán)融資得到較大的恢復(fù)；本月無企業(yè)進(jìn)行股權(quán)再融資和永續(xù)債的發(fā)行。

??融資成本：2021年截至5月100家典型房企新增債券類1融資成本5.42%，較2020年下降0.65個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.56%，下降1.27個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.34%，較2020年下降0.09個百分點(diǎn)。單月來看，5月房企融資成本5.18%，環(huán)比上升0.09個百分點(diǎn)，同比上升0.31個百分點(diǎn)。其中境外融資成本6.42%，環(huán)比上升0.17個百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本3.61%，環(huán)比大幅下降1.16個百分點(diǎn)，主要在于本月發(fā)行境內(nèi)債的企業(yè)，超過八成是排名較為靠前企業(yè)或者央企國企，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致成本較低，如華潤置地和保利分別發(fā)行了60億元和25億元的中期票據(jù)，利率均低于4%。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為陽光城，融資總量約87.67億元，主要發(fā)行了2.9億美元的境外綠色債券，以及為多個子公司進(jìn)行多項(xiàng)貸款的擔(dān)保。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2021年1-5月平均額最大為TOP10房企，平均融資額137.0億元，4個梯隊(duì)的融資額均同比下降，TOP31-50梯隊(duì)同比降幅最小。成本來看，4個梯隊(duì)的融資成本均較2020年下降，其中TOP10房企的融資成本為4.40%，融資成本最低，也是下降幅度最大的梯隊(duì)。

??04

??營銷策略

??折扣力度保持平穩(wěn)

??造節(jié)營銷成常態(tài)

??核心觀點(diǎn)

??5月房企以營銷活動為主，但折扣力度有限。5月而言，市場運(yùn)行保持平穩(wěn)節(jié)奏，一線城市受制于供應(yīng)連續(xù)兩月回落，二三線城市整體走穩(wěn)。不少房企都推出了相關(guān)營銷活動，不過折扣力度上與去年同期差距不大。整體而言，4月和5月，房企的營銷力度都比較平穩(wěn)，僅在部分營銷節(jié)點(diǎn)擴(kuò)大力度。

??房企造節(jié)營銷活動頻率增加，碧桂園、恒大造節(jié)活動已成常規(guī)營銷方式。從CRIC監(jiān)測的營銷信息來看，過去房企的造節(jié)營銷往往聚焦于五一、十一等少數(shù)營銷節(jié)點(diǎn)，而現(xiàn)階段房企“造節(jié)”營銷頻率明顯增多，既有3月暖春購房節(jié)等結(jié)合季節(jié)的造節(jié)營銷，也有年中購房節(jié)等結(jié)合熱點(diǎn)的活動。另外值得關(guān)注的是，近期碧桂園和恒大都舉行了集團(tuán)層面的造節(jié)活動，且碧桂園“5·5購房節(jié)”為第2屆活動，恒大“5·31購房節(jié)”為第3屆活動，均已成為房企常規(guī)有效手段之一。

??6月房企步入沖刺階段，部分房企已經(jīng)開始預(yù)熱“6·18”活動，并有選擇性開始擴(kuò)大讓利幅度。一方面為了沖刺銷售業(yè)績，另一方面為了加速回款改善財(cái)務(wù)情況，不少房企都會加大推貨和營銷力度，在折扣上也會選擇性的擴(kuò)大，像華潤部分沈陽項(xiàng)目就從5月的99折擴(kuò)大至97折左右。而營銷方式上，不少房企借助電商節(jié)熱度，開展“6·18”大促活動，利用線上渠道提升品牌影響度，仿電商營銷以提升效果，例如雅居樂舉辦“廠牌天團(tuán)紅人秀”活動意在培養(yǎng)線上營銷顧問，而招商好房小程序全民砍價模式則類似“拼多多”營銷。

??05

??人事變動

??王曉松任新城控股董事長

??方明繼任方圓董事長

??核心觀點(diǎn)

??5月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較上月降低，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，5月房企人事變動較為平穩(wěn)，高層變動頻率和數(shù)量同環(huán)比都有所下降。

??5月20日，新城控股在上交所公告，選舉王曉松先生任公司第三屆董事會董事長，聘梁志誠先生任公司總裁，聘曲德君先生任公司聯(lián)席總裁，聘管有冬先生任公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，聘陳鵬先生任公司董事會秘書，任期均與第三屆董事會任期相同。

??5月11日，廣州方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，方圓房地產(chǎn)原董事長韓曙光因工作安排不再擔(dān)任公司董事長、公司法定代表人。經(jīng)方圓國際投資集團(tuán)有限公司董事會決定，方明自2021年5月10日起擔(dān)任該公司董事長；同時，方圓房地產(chǎn)原公司董事林庭芳因退休不再擔(dān)任公司董事，另選舉徐珺先生為公司董事、公司法定代表人、公司總經(jīng)理，自2021年5月10日起任期三年。

??06

??戰(zhàn)略動態(tài)

??物企謀求差異化優(yōu)勢

??中原建業(yè)登陸港交所

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在物業(yè)管理和城市更新板塊，此外還涉足代建板塊。物業(yè)管理方面，陽光城旗下陽光智博、祥生地產(chǎn)旗下祥生活服務(wù)以及越秀地產(chǎn)旗下越秀服務(wù)都在港交所上市過程中取得了進(jìn)展，此外新希望旗下新希望服務(wù)IPO獲超購4.75倍，成功登陸港交所。城市更新方面，佳兆業(yè)、恒大、時代和富力均在大灣區(qū)成功簽約舊改項(xiàng)目，其中恒大簽約的佛山里水河村山塘工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目需聯(lián)動改造約15畝工改農(nóng)地塊，也是里水鎮(zhèn)首個聯(lián)動工改農(nóng)項(xiàng)目。代建方面，來自鄭州的代建龍頭中原建業(yè)正式登陸港交所，這是建業(yè)集團(tuán)旗下第四家上市公司，也是港股第二家代建企業(yè)。

??物管上市潮繼續(xù)火熱，越秀服務(wù)和新希望服務(wù)打造差異化優(yōu)勢。5月，陽光城、越秀、新希望和祥生旗下物管板塊的上市計(jì)劃均取得了進(jìn)展。其中，越秀服務(wù)在5月24日通過港交所上市聆訊，新希望服務(wù)則在此后一日正式登陸港交所。區(qū)別于大部分上市物企，這兩家物企著力打造自己的差異化優(yōu)勢。越秀服務(wù)在2020年11月收購了廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理，一舉新增了超過500萬平方米的在管面積，同時也使得公司切入了在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業(yè)等新的業(yè)態(tài)。據(jù)公司透露，TOD綜合物業(yè)管理模式將成為未來規(guī)模擴(kuò)張和利潤增長的新動能。借助新希望集團(tuán)在乳業(yè)、食品、快消等民生領(lǐng)域的完善產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，新希望服務(wù)定位民生服務(wù)運(yùn)營商，來自“民生服務(wù)”的收入由2018年的28.3百萬大幅增長至2020年的117.2百萬，占比也由10%提升至近20%，成為了區(qū)別于同業(yè)的標(biāo)簽。

??中原建業(yè)港交所掛牌上市，成第二家代建股。5月31日，來自鄭州的代建龍頭中原建業(yè)正式登陸港交所，這是建業(yè)集團(tuán)旗下第四家上市公司，也是港股第二家代建企業(yè)。中原建業(yè)是代建行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的企業(yè)，截至2020年底累計(jì)訂立共計(jì)246個項(xiàng)目，在管項(xiàng)目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米。然而上市首日表現(xiàn)卻不及“代建第一股”綠城管理，中原建業(yè)開盤破發(fā)，開盤價報(bào)2.5港元，較發(fā)售價跌16.7%，截至收盤報(bào)2.64港元，下跌12%。除了規(guī)模稍遜綠城管理之外，也與其布局有關(guān)。2020年底中原建業(yè)206個在管項(xiàng)目中，193個項(xiàng)目位于河南省，總建筑面積為約2420萬平方米，占比將近95%。而綠城管理則進(jìn)行全國化擴(kuò)張，296個代建項(xiàng)目分布于28個省89個城市。