??近日，有機構(gòu)發(fā)布了今年2月百強房企銷售數(shù)據(jù)，并與去年同期數(shù)據(jù)簡單比較，得出了當前商品房市場銷售創(chuàng)下階段性新低，甚至有自媒體提出謹防房地產(chǎn)二次探底的悲觀論調(diào)。從數(shù)據(jù)看，2月份房企層面統(tǒng)計的商品房銷售同環(huán)比確實出現(xiàn)下降，但要考慮到去年高基數(shù)的影響、春節(jié)時點錯位的影響。2023年2月份，3年疫情期間積累的購房需求集中釋放。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，當年2月份商品房銷售面積1.51億平方米，為歷年同期第三高位，基數(shù)效應明顯。另外，去年春節(jié)在1月份，今年春節(jié)在2月份，不可以做簡單的同向比較。

??當然，高基數(shù)、春節(jié)時點錯位等影響，市場對這些層面是清楚的。另外，百強銷售榜單僅考慮新房交易，沒有考慮到二手房交易異軍突起，并在很大程度代替了新房交易，影響新房交易。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，1~2月份19個重點城市二手房成交面積為1305萬平方米，盡管同比下跌14%，但交易規(guī)模也在歷史高位徘徊。考慮到春節(jié)期間出行人數(shù)創(chuàng)下歷史新高，對需要帶看、撮合的二手住房交易造成沖擊，二手房活躍度延續(xù)去年的高景氣位。

??新房銷售下滑與供給下降也有關(guān)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1~2月，30個重點城市新房供應同比下降22%，這與開發(fā)商資金鏈緊張，推貨節(jié)奏放緩有關(guān)。2024年，隨著房地產(chǎn)項目“白名單”對接機制落地，通過“推送—反饋”的工作閉環(huán)，推動項目開發(fā)貸款“發(fā)放—使用—償還”，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢，推動項目開工建設(shè)和銷售。到2月28日，全國276個城市建立城市融資協(xié)調(diào)機制，提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。資金鏈緩解將提振購房者對期房交付的信心，提振對新房的接受度。

??近期的高頻數(shù)據(jù)來看，市場出現(xiàn)企穩(wěn)的態(tài)勢。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2024年第8周（2.19~2.25），各能級城市成交指數(shù)低位回升。具體來說，一線城市指數(shù)環(huán)比增長26.09至30.31，廣州成交回升明顯，北京、深圳低基數(shù)下成交環(huán)比增長10倍有余；二線城市成交指數(shù)環(huán)比增長22.93點至25.61，成都、武漢成交放量，基本已恢復至周均值。三四線城市成交指數(shù)環(huán)比增長65.78點至92.13，受頭部規(guī)模城市成交激增拉動，三四線城市成交整體回升明顯。

??事實上，這種趨勢在春節(jié)后半程已有所體現(xiàn)。正月初六（2月15日）以后，在售新盤來訪和認購開始回升，部分城市單日成交量已回到節(jié)前工作日的水平。這意味著，隨著返鄉(xiāng)人群在春節(jié)后陸續(xù)回到就業(yè)地城市，特別是元宵節(jié)后，各大樓盤才開始開門營業(yè)，新房市場供給和需求開始恢復正常，交易水平也逐步修復到正常水平，1~2月下降的態(tài)勢也將在3月份改變。

??值得注意的是，若價格能匹配剛性需求和換房需求的收入水平的項目或城市，交易量修復的力度就比較大。以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后四天（2月18日~21日），深圳二手住房新增客源量比春節(jié)前四天（2月6日~9日）增長340.3%，帶看量更是飆升了1288%，成交量創(chuàng)近五年新高，同比增長163.6%，即便是和2019年相比漲幅也在87.1%。

??深圳新房和二手住房交易量超預期反彈，除了節(jié)前限購政策調(diào)整釋放購買力、節(jié)后LPR大幅下調(diào)25個基點降低了購房成本，更重要的原因在于近兩年深圳新房和二手住房價格回調(diào)明顯（比如，從2021年5月份開始，深圳二手房價整體下跌2年多），釋放了過去快速上漲時期虛高的部分。當前的房價水平與前幾年大量入戶的購房人群的收入開始匹配，并在限購政策放松、LPR下調(diào)和普通住房優(yōu)惠標準調(diào)整等助推下，大量的無房戶開始進入市場。

??從2022年開始，商品房價格持續(xù)下行，這也是釋放風險的必經(jīng)之路，也是讓房價和收入匹配、讓住房回歸居住屬性的必然結(jié)果。目前來看，商品房市場的調(diào)整已經(jīng)有2年多了，繼續(xù)大幅回調(diào)的可能性越來越低。隨著住房價格從高位回調(diào)，國家及各地積極出臺支持政策，特別是針對年輕人、新市民為主的購房人群，通過持續(xù)降低按揭利率、降低稅費和交易成本，并鼓勵開發(fā)商積極促銷等，讓供需逐漸匹配，讓被高房價抑制的、給予居住屬性（而非投資和理財屬性）主導的合理的住房需求釋放，商品房市場企穩(wěn)的態(tài)勢越來越明顯。

??從深圳的案例來看，人口凈流入的城市已成為我國商品房市場的基本盤，年輕人、新市民、工薪階層、人才群體等對于產(chǎn)權(quán)型住房的需求比較強烈，追求美好人居的訴求也比較強烈。過去，由于房價太高，導致無法實現(xiàn)這一需求。近期，國家加大配售型保障性住房建設(shè)和銷售力度，并且通過供給側(cè)改革將這一類型的房源作為剛性需求群體的首選。這也意味著，人群數(shù)量高達3億~4億元的規(guī)模的剛性群體，未來的買房需求將會通過價格低、配套好的配售型保障性住房需求大量釋放，這也將為改善型需求主導的商品房市場奠定基礎(chǔ)，提供可持續(xù)的發(fā)展基礎(chǔ)。