??2024年樓市會(huì)怎么走，政策應(yīng)如何發(fā)力，備受關(guān)注。

??3月5日，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告。政府工作報(bào)告提出，2024年“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)為5%左右”；對(duì)于房地產(chǎn)工作更是著墨頗多，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等數(shù)百字。

??“這說(shuō)明中央高度重視房地產(chǎn)問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)崩盤，這是一個(gè)可以作為大前提的基本判斷。在這個(gè)大前提下，如何解除屢屢出現(xiàn)的麻煩，如何防范更局部的危機(jī)，如何引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在波動(dòng)中走出回暖過(guò)程，是需要重點(diǎn)關(guān)注的?！比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。

??賈康建議，2024年，為積極引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖過(guò)程，一些屬于行政手段的房地產(chǎn)限制性措施，能夠撤銷的應(yīng)盡量撤銷，能夠減少的應(yīng)盡快減少。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：聽(tīng)完今年總理政府工作報(bào)告有什么感受？

??賈康：2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的設(shè)定5%左右，這與我之前的建議一致：我的研究者定位的建議，就是設(shè)在5%左右，甚至可以考慮5%以上。雖然國(guó)內(nèi)外有一些聲音不看好我國(guó)今年GDP增速能達(dá)到5%，但是從中國(guó)實(shí)際情況看，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有客觀的推進(jìn)縱深和潛力空間，加上深化改革、政策加碼的主觀努力，是非常有希望實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的。

??5%增速的現(xiàn)實(shí)意義和承前啟后的長(zhǎng)遠(yuǎn)意義非常值得重視。去年我國(guó)GDP增速為5.2%，今年繼續(xù)實(shí)現(xiàn)5%左右，這意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望乘勢(shì)完成從粗放型高速增長(zhǎng)到引領(lǐng)中高速高質(zhì)量發(fā)展“新常態(tài)”的“L”型轉(zhuǎn)換，符合中央所說(shuō)的“合理區(qū)間”，即達(dá)到中高速增長(zhǎng)區(qū)間的底線之上的水平。在“十四五”時(shí)期收官的這兩年，要力求實(shí)現(xiàn)設(shè)定5%左右，但實(shí)際5%以上的經(jīng)濟(jì)增速，爭(zhēng)取更好地以可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展?fàn)顟B(tài)，達(dá)到2035遠(yuǎn)景目標(biāo)內(nèi)含的經(jīng)濟(jì)總量或折為人均的GDP比2020年再翻一番的保證速度水平（十五年算總賬，年均經(jīng)濟(jì)增速接近5％）。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：我們注意到，李強(qiáng)總理在作政府工作報(bào)告時(shí)對(duì)房地產(chǎn)工作著墨頗多，尤其是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

??賈康：文字力求簡(jiǎn)約的政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)的著墨確實(shí)比較濃重，這說(shuō)明中央高度重視房地產(chǎn)問(wèn)題。當(dāng)下，大家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍感受還是不太好，但是中國(guó)的房地產(chǎn)已有把握不會(huì)出現(xiàn)崩盤，這是一個(gè)可以作為大前提的基本判斷。在保證不會(huì)崩盤的大前提下，怎么解除屢屢出現(xiàn)的麻煩，怎么防范局部的危機(jī)，怎么引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在波動(dòng)中走出回暖過(guò)程，是需要關(guān)注的重點(diǎn)工作。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在部署2024年房地產(chǎn)工作時(shí)，政府工作報(bào)告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對(duì)于“優(yōu)化”應(yīng)該怎么理解？

??賈康：我理解這主要指的是動(dòng)態(tài)優(yōu)化。2021年底之后，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“合成謬誤”問(wèn)題，有關(guān)管理部門已經(jīng)出臺(tái)了那么多房地產(chǎn)優(yōu)化政策了，最新的還有對(duì)于民營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的“白名單”，操作層面已經(jīng)對(duì)象化了，所有政策放在一起，是一種組合，會(huì)形成一種合力，同時(shí)需要不斷處理其動(dòng)態(tài)優(yōu)化問(wèn)題。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：本次政府工作報(bào)告還提出，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持。這也是中央多次強(qiáng)調(diào)的事情。

??賈康：對(duì)，多次強(qiáng)調(diào)，意味著在實(shí)際工作中要解決這個(gè)問(wèn)題還并不容易。考慮到整個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)怎么樣提振信心，改善預(yù)期，這是個(gè)比較典型的領(lǐng)域。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告同時(shí)提出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。對(duì)此您怎么看？

??賈康：這里面講的其實(shí)還是與時(shí)俱進(jìn)地優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域“保障軌”與“市場(chǎng)軌”的雙軌統(tǒng)籌模式。“保障軌”上工作重心已明確主要是占保障房建設(shè)大概念緊密聯(lián)系的棚戶區(qū)改造和城中村改造，這是屬于“社會(huì)政策托底”。托好底的基礎(chǔ)上，商品房市場(chǎng)上交易形成的價(jià)格水平的敏感度和殺傷力就會(huì)下降——因?yàn)榈椭卸巳巳憾肌白∮兴印绷耍诜康禺a(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的情況下，商品房市場(chǎng)上的買方就更從容了，公眾對(duì)房?jī)r(jià)的焦慮也會(huì)降低。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：前幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息很多，今年沒(méi)人再提了。

??賈康：現(xiàn)在不宜在公開(kāi)場(chǎng)合過(guò)多提房地產(chǎn)稅改革擴(kuò)圍的事情，顯然現(xiàn)在條件還不具備。要更多地關(guān)注怎樣讓公眾穩(wěn)住心態(tài)，改善預(yù)期，循序漸進(jìn)地引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖過(guò)程。但這一改革的大方向沒(méi)有變化。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)您有什么新看法？

??賈康：還是要強(qiáng)調(diào)不同板塊、不同城市的區(qū)別看待，一城一策。在總體不崩盤的情況下，更有可能在樓市回暖方面起引導(dǎo)作用的，現(xiàn)在是一線城市。各個(gè)一線城市有必要根據(jù)具體情況減少房地產(chǎn)行政性限制手段，更好地發(fā)揮風(fēng)向標(biāo)作用；各個(gè)省會(huì)城市、熱點(diǎn)二線城市，則情況更是不一，一城一策要更清晰；三四線城市總體來(lái)說(shuō)買方市場(chǎng)已成定局，要做的就是如何消化庫(kù)存，適應(yīng)買方市場(chǎng)情況，形成適合自己回暖過(guò)程的政策組合。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：市場(chǎng)購(gòu)房需求還是在的，關(guān)鍵是如何來(lái)提振，是嗎？

??賈康：剛需確實(shí)已在減小力度，總?cè)丝谝?guī)模不再增加而是減少，住有所居方面已不是極度短缺了。但是改善型需求潛力仍然非?？捎^，比如換房需求、小變大的升級(jí)需求、二套房乃至第三套房的需求；結(jié)構(gòu)性優(yōu)化方面的需求潛力也非常可觀，比如原來(lái)已經(jīng)形成的所謂中高端的空置房，并不能直接對(duì)應(yīng)到用于解決低端的住有所居問(wèn)題，要考慮怎樣優(yōu)化結(jié)構(gòu)，把總體結(jié)構(gòu)方面的失衡改變?yōu)椴荒敲词Ш?。一些城市的“保障軌”上，不一定再用政府?cái)政資金去“補(bǔ)磚頭”新建保障性住房，而是在住房供應(yīng)相對(duì)充足、空置房潛力可調(diào)動(dòng)的地區(qū)，改“補(bǔ)磚頭”方式為“補(bǔ)人頭”（租金補(bǔ)貼）方式，調(diào)動(dòng)本地房源潛力，實(shí)現(xiàn)“住有所居”相關(guān)資源配置的高效與共贏。