??房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、民生問(wèn)題，更是政治問(wèn)題，歷來(lái)是全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告的焦點(diǎn)之一。

??3月5日上午9時(shí)，熱烈而莊重的《歡迎進(jìn)行曲》在人民大會(huì)堂響起，備受矚目的十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。這也是李強(qiáng)總理的第一份政府工作報(bào)告，簡(jiǎn)明而務(wù)實(shí)，處處響應(yīng)民生。

??今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)是國(guó)內(nèi)外最為關(guān)注的問(wèn)題?！敖衲臧l(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右?！崩顝?qiáng)說(shuō)，“實(shí)現(xiàn)今年預(yù)期目標(biāo)并非易事， 需要政策聚焦發(fā)力、工作加倍努力、各方面齊心協(xié)力?！?/p>

??對(duì)于房地產(chǎn)工作，本次政府工作報(bào)告著墨頗多，且將其放在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的大框架之下，足見(jiàn)穩(wěn)房地產(chǎn)之迫切性及中央高度重視?！帮L(fēng)險(xiǎn)”二字也成為本次政府工作報(bào)告中的高頻詞。

??李強(qiáng)表示，堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??1.69萬(wàn)字的政府工作報(bào)告中，從柴米油鹽到就業(yè)醫(yī)保，從孩子上學(xué)到畢業(yè)生就業(yè)，從農(nóng)民工進(jìn)城到落戶、買(mǎi)房，從城中村改造到鄉(xiāng)村振興，背后是民之所盼，是老百姓實(shí)實(shí)在在的獲得感。

??標(biāo)本兼治，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

??在回顧2023年工作時(shí)，本次政府工作報(bào)告罕見(jiàn)提及房地產(chǎn)問(wèn)題。

??政府工作報(bào)告中這樣表述：過(guò)去一年，外需下滑和內(nèi)需不足碰頭，周期性和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題并存，一些地方的房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)隱患凸顯，部分地區(qū)遭受洪澇、臺(tái)風(fēng)、地震等嚴(yán)重自然災(zāi)害。

??“在這種情況下，政策抉擇和工作推進(jìn)面臨的兩難多難問(wèn)題明顯增加。經(jīng)過(guò)全國(guó)上下共同努力，不僅實(shí)現(xiàn)了全年預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，許多方面還出現(xiàn)積極向好變化?！崩顝?qiáng)表示。

??其中一個(gè)向好變化是，“加大宏觀調(diào)控力度，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)。圍繞擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提振信心、防范化解風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)優(yōu)化一批階段性政策，及時(shí)推出一批新政策，打出有力有效的政策組合拳?！?/p>

??這其中特別肯定了新一輪房地產(chǎn)政策效果?！斑^(guò)去一年，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作，制定實(shí)施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風(fēng)險(xiǎn)，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。”李強(qiáng)說(shuō)。

??一位房地產(chǎn)權(quán)威人士對(duì)此分析說(shuō)，政府工作報(bào)告這樣評(píng)價(jià)房地產(chǎn)調(diào)控是公允的、到位的，房地產(chǎn)在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的背景之下，價(jià)格、結(jié)構(gòu)基本合理，尤其是沒(méi)有出現(xiàn)國(guó)際上一些人認(rèn)為的所謂“泡沫破滅”，這是了不起的事情，很多人沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)情況及其重要程度。

??“在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也清醒看到面臨的困難和挑戰(zhàn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，有效需求不足，部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，社會(huì)預(yù)期偏弱，風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，國(guó)內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)，國(guó)際循環(huán)存在干擾，部分中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。”李強(qiáng)表示。

??2024年，“堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。”李強(qiáng)指出。

??在政府工作報(bào)告中，關(guān)于“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”方面，2024年政策發(fā)力點(diǎn)包括：優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，今年政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在加大化解，防止蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，必須要將一個(gè)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購(gòu)、破產(chǎn)清算等，避免風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??今年是樓市修復(fù)年，也是改革年

??對(duì)于房地產(chǎn)，一個(gè)變化是，今年政府工作報(bào)告中有關(guān)“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”的表述，被放在了“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”大框架下的“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制”中。

??政府工作報(bào)告中這樣表述：健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

??這也是政府工作報(bào)告首次提出“商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。這意味著，不同于2023年金融支持房地產(chǎn)政策工具的使用，2024年，房地產(chǎn)政策將從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手，依靠發(fā)展新模式、長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)房地產(chǎn)。

??“這就需要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也就是在‘人房地錢(qián)’要素配置和良性循環(huán)。”李宇嘉說(shuō)。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，建立“保障+市場(chǎng)”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應(yīng)，要實(shí)現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢(qián)的因素就是根據(jù)房屋和土地供應(yīng)分析項(xiàng)目供應(yīng)，資金來(lái)源，包括融資對(duì)接機(jī)制下的貸款資金、保障房項(xiàng)目清單制下的公共資金、市場(chǎng)資金等?！斑@些工作住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)作出部署，如2月27日，發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，提到了住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立‘人、房、地、錢(qián)’要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手，各地要充分認(rèn)識(shí)其重要性。”

??成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波認(rèn)為，還應(yīng)該包括商品房銷售制度和商品房按揭制度，可以在加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、提高預(yù)售條件、逐步推進(jìn)現(xiàn)房銷售等方面進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范；進(jìn)一步優(yōu)化商品房按揭貸款發(fā)放程序和節(jié)點(diǎn)，明確按揭貸款資金監(jiān)管等要求，有效降低購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房風(fēng)險(xiǎn)。

??“可以預(yù)期的是，2024年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是修復(fù)年，也是改革年。一方面包括因城施策措施的不斷實(shí)施、宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好以及保交樓措施的積極落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出修復(fù)趨勢(shì)，另一方面，基礎(chǔ)性制度的完善和新發(fā)展模式的加快構(gòu)建，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展也將構(gòu)成持續(xù)支撐?！敝行沤ㄍ蹲C券首席分析師竺勁表示。

??新型城鎮(zhèn)化預(yù)計(jì)會(huì)出利好措施

??2023年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率提高到66.2%，這顯示了深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，進(jìn)一步放寬放開(kāi)城市落戶條件，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，空間和潛力巨大。

??政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，2024年，“深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來(lái)，加快構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局?！?/p>

??具體內(nèi)容包括：把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢(qián)”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。培育發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。

??穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無(wú)障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。

??這些舉措也意味著，以往借由城鎮(zhèn)化大規(guī)模推動(dòng)新增建設(shè)的時(shí)代結(jié)束，進(jìn)入存量盤(pán)活和利用的新時(shí)期，進(jìn)入到根據(jù)人的需求進(jìn)行精細(xì)化修補(bǔ)及社區(qū)治理的新時(shí)期。以人為本，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活。

??“今年的城市更新應(yīng)該會(huì)有新意，城中村改造的進(jìn)程會(huì)加快，估計(jì)這方面的推進(jìn)和發(fā)展還會(huì)出利好政策，比如資金方面加大創(chuàng)新和力度?！币晃环康禺a(chǎn)觀察人士認(rèn)為。