??集中供地大幕徐徐拉開。

??繼杭州、重慶、深圳、廈門等城市之后，上海第一批集中出讓宅地也開始“啟動(dòng)”。5月20日，上海土地市場官網(wǎng)連續(xù)發(fā)布4條《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，分別推出了16幅征收安置房用地、8幅租賃住房用地和32幅含居住用地的地塊，總計(jì)56幅。

??聚焦上海

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到，按照此前上海土地市場公布的2021年上海首批宅地集中出讓名單，共出讓宅地52幅。如今，土地出讓公告正式出爐，地塊數(shù)量比之前多了4幅。

??在這次的地塊中，有兩幅宅地最為引人矚目，其底價(jià)都已經(jīng)接近百億，分別是靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊和普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊）。前者出讓面積71018.8平方米，起始價(jià)為96.9905億元，后者出讓面積147869.9平方米，起始價(jià)格高達(dá)99.1億元。

??作為房企重倉之地，上海土地市場難得出現(xiàn)如此面積較大、位置優(yōu)越的宅地，極有可能成為實(shí)力房企必爭之地。

??根據(jù)此前公布的信息，上海此次集中供地將采用全新的規(guī)則，在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。本批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。競價(jià)方式由原舉牌競價(jià)調(diào)整為“舉牌競價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”。即先進(jìn)行舉牌競價(jià)，舉牌競價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競得人；當(dāng)舉牌競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)。一次書面報(bào)價(jià)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人。

??重磅地塊將花落誰家，新規(guī)則嘗試效果如何，上海集中土拍頗為令人期待。

??冷熱不均

??截至5月17日，22個(gè)“兩集中”試點(diǎn)城市中已有12個(gè)啟動(dòng)首批集中供地競拍，土地成交金額約為5221億元。這一波集中供地競拍呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：冷熱不均；組團(tuán)競爭。

??此輪集中供地拍賣的冷熱不均，既有城市之間的，也有同城地塊之間的。

??從城市來看，杭州、重慶、深圳等城市作為房企布局的重點(diǎn)，整體土拍熱度不減。

??以杭州為例，此次杭州集中供地共57宗，近20宗刷新所在板塊地價(jià)新高。正式開拍之前，杭州地塊的爭奪就已拉開序幕。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報(bào)價(jià)，其中22宗地塊溢價(jià)率在開拍之前就達(dá)到政府設(shè)置的溢價(jià)率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進(jìn)入自持比例投報(bào)階段。余杭區(qū)未來科技城綜合體地塊經(jīng)歷了136輪次競拍,被華潤置地以111.6億元競得。本次土拍杭州累計(jì)成交金額達(dá)到1178.21億元，相當(dāng)于去年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。

??而深圳的競拍將深圳速度展現(xiàn)得淋漓盡致。深圳的首場集中供地除了留仙洞總部基地人才地塊，其余五幅地塊半小時(shí)內(nèi)成交，其中兩幅關(guān)注度頗高的地塊一分鐘內(nèi)被競拍至最高限價(jià)。而佳兆業(yè)更是三點(diǎn)半拿地，五點(diǎn)鐘挖掘機(jī)進(jìn)場。

??廣州本次集中供地的48宗土地共成功出讓42宗，總成交金額達(dá)906億元，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，另有4宗地塊達(dá)到最高限制地價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。重慶集中供應(yīng)的46宗地塊全部成交，成交樓面均價(jià)為9133.17元/平方米，平均溢價(jià)率42.99%，總成交金額約635億元。

??與熱點(diǎn)城市相比，長春、青島的集中供地競拍就平淡的多。

??長春此次土拍共推出51宗涉宅地塊，在本次成交的38宗地塊中，有32宗均底價(jià)成交，其余6塊雖然是溢價(jià)成交，但總溢價(jià)率僅有3.3%，較長春2020年全年涉宅土地溢價(jià)率低了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??青島本次集中供地總量達(dá)到63宗，除個(gè)別地塊競爭較為激烈，其余多以底價(jià)成交，城陽兩宗土地流拍。

??此外，還有其他城市地塊呈現(xiàn)出冷熱不均場景。從天津的集中土拍來看，主城區(qū)居住用地的交易活躍度相對(duì)比較高，溢價(jià)頻繁出現(xiàn)，溢價(jià)率最高的為49%；環(huán)城區(qū)域的熱點(diǎn)板塊亦有交易活躍度，但溢價(jià)率有所收窄，房企獲取地塊也大都比較積極。相反，環(huán)城區(qū)域相對(duì)冷清的板塊和遠(yuǎn)郊板塊，撤拍地塊較為集中。

??搶熱點(diǎn)城市，搶城市中的熱點(diǎn)，讓這波集中土拍依然熱度不減。

??組團(tuán)競爭

??“三道紅線”對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、凈資產(chǎn)負(fù)債率等提出了新的要求和考核，這也讓房企在拿地的時(shí)候顯得更加謹(jǐn)慎。畢竟即使手有余糧也得考慮怎么才能保持在綠檔。

??在此背景下不少房企選擇抱團(tuán)取暖，拼單拿地。

??北京的首輪集中土拍共54家企業(yè)參與，其中37個(gè)聯(lián)合體，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，報(bào)名了21宗地。同樣，在重慶出讓的48宗土地中，有多幅地塊為聯(lián)合競拍競得。其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯(lián)合拿地；而融創(chuàng)則有5宗地是聯(lián)合拿地，合作對(duì)象包括大發(fā)、中梁、弘陽和海倫堡；金科所拿的3宗地均為聯(lián)合形式，合作對(duì)象包括大唐、美的、華宇和新希望。

??融創(chuàng)是“聯(lián)合體”策略下，收獲頗豐的房企之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)在本次土拍中斥資459億元，超過一季度拿地總額，拿地分布于廣州、無錫、重慶和杭州、北京這5個(gè)熱點(diǎn)城市，可見融創(chuàng)今年的投資目標(biāo)相當(dāng)明確，對(duì)核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的需求較為強(qiáng)烈。

??從合作拿地模式來看，以“規(guī)模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”兩種模式為主。在TOP50房企積極拿地、規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)盡顯的同時(shí)，部分中小房企更傾向于通過聯(lián)合拿地的方式在招拍掛市場上尋求突破。

??與以往不同，龍頭房企在此輪拿地中顯得比較謹(jǐn)慎。碧桂園僅在廣州、北京各拿下兩宗地塊，合計(jì)拿地總金額45.02億元；萬科22.8億拿下金華兩地塊，恒大在本輪集中供地中也幾乎沒有收獲，甚至出手的時(shí)候都極少。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，由于戰(zhàn)略不同，10強(qiáng)中碧桂園、恒大布局更側(cè)重于三四線城市，本輪拿地相對(duì)較少，投資保持謹(jǐn)慎。

??但也不排除這些手握重金的龍頭房企，在接下來的集中供地競拍中亮出大招。