??2022年末，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

　　進(jìn)入2023年，先后有多個部門陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。同時，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。

　　下半年，房企融資面利好政策力度持續(xù)加大，但融資仍未有全面回暖。

　　2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比及同比均呈現(xiàn)加速下滑趨勢。

　　目前來看，整體行業(yè)融資面仍然疲軟。尤其是對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

　　一、利好政策力度持續(xù)加大 但融資仍未全面回暖

??2023年1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。1月31日，河南相關(guān)部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。直到目前，融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

　　與此同時，存量資產(chǎn)盤活也有新突破。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項(xiàng)目。此外3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　下半年，房企融資面利好政策力度持續(xù)加大。7月10日人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，將此前《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的適用期限延長至2024年12月31日。7月19日中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》，圍繞民營經(jīng)濟(jì)提出31條措施，包含了完善融資支持政策制度、完善市場化重整機(jī)制、鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金等。

　　8月27日證監(jiān)會消息稱，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，房企股權(quán)融資再迎利好。8月30日人民銀行舉行金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會，其中新希望、龍湖、新城控股參會。消息稱，會上要求金融機(jī)構(gòu)制定民營企業(yè)年度服務(wù)目標(biāo)，加大民營企業(yè)服務(wù)方面的績效考核權(quán)重等。雖然在政策持續(xù)利好下，為市場帶來寬松預(yù)期，但具體落地效果如何，仍有待觀察。

??二、前三季度融資總量同比下降25% 境內(nèi)債券融資占比97%

??2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比及同比均呈現(xiàn)加速下滑趨勢。

　　雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出。

??從融資結(jié)構(gòu)來看，2023年前三季度融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到79%，相比2022年全年占比提高了10個百分點(diǎn)。但是從融資量來看，2023年前三季度房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降了9%到3737億元；同時其他融資方式的規(guī)模下降更為明顯，資產(chǎn)證券化同比下滑了49%至495億元，境外債權(quán)融資同比下降了72%至325億元。

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　　三、央國企發(fā)債規(guī)模占比上升至88%  行業(yè)分化現(xiàn)象仍然明顯

??從企業(yè)債券發(fā)行情況來看，2023年前三季度TOP10房企的發(fā)債總量為746億元，同比下降41%，降幅相對其他梯隊(duì)較大，主要在于去年同期TOP10梯隊(duì)中發(fā)債房企較多，且規(guī)模較大；

　　如中海2022年1月就發(fā)行了30億的中票，龍湖發(fā)行了28億的公司債；而萬科前兩月更是發(fā)行了80億的中票。進(jìn)入2023年這類房企由于債券應(yīng)發(fā)盡發(fā)，或通過管控負(fù)債規(guī)模，維持穩(wěn)健運(yùn)營，發(fā)債規(guī)模有所下降；但從融資成本來看，TOP10房企僅為2.93%，同比下降了0.3個點(diǎn)，處于各梯隊(duì)的最低位。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2023年前三季度國企、央企的發(fā)債量為2263億元，同比下滑了7%，民營企業(yè)發(fā)債量為316億元，同比大幅下降72%，從而使得國企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的72%繼續(xù)上漲16個pct至88%，主要由于規(guī)模國企央企歷來財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，同時具有天然的信用背景優(yōu)勢，受到融資政策影響較小。

　　值得注意的是，2023年發(fā)債房企隊(duì)伍中多為“老面孔”，其中國企央企數(shù)量過半，發(fā)債位于前列的包括廈門國貿(mào)、招商蛇口及金融街等，發(fā)債規(guī)模均達(dá)百億級別；此外民企僅有碧桂園、美的置業(yè)、卓越等13家發(fā)行了新債券，可見當(dāng)前融資開閘僅限于部分優(yōu)質(zhì)房企。

??而從成本上來看，國企央企2023年前三季度的融資成本為3.31%，而民營企業(yè)則達(dá)到5.46%，兩者之間的差距達(dá)到2.15個百分點(diǎn)，未來在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本仍存在分化現(xiàn)象，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。

??目前來看，整體行業(yè)融資面仍然疲軟。尤其是對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企；股權(quán)融資雖然大多數(shù)民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。

　　在境外，雖然部分優(yōu)質(zhì)房企通過內(nèi)保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

　　從債務(wù)到期來看，2023年前三季度房企債券到期總規(guī)模為5783億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2579億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模124%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2024年一二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，明年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

??2023年9月14日，評級機(jī)構(gòu)穆迪將中國房地產(chǎn)行業(yè)的評級展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，理由是雖然有政策支持，但經(jīng)濟(jì)增長面臨挑戰(zhàn)將抑制銷售。9月21日，穆迪更是對保利、中海、華潤、萬科、綠城、金茂、越秀地產(chǎn)、中海宏洋、深業(yè)集團(tuán)等9家房企更新了評級動態(tài)，大部分的展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”或列入負(fù)面觀察名單。

　　一方面可以看到，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有擴(kuò)大化的趨勢，從民企逐步轉(zhuǎn)移至央國企等穩(wěn)健型企業(yè)；另一方面，具備融資優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)房企評級也被下調(diào)，出險(xiǎn)房企境遇預(yù)計(jì)更加困難。隨著融資及信用的惡化，將拖累在建工程無法完工，從而引發(fā)大眾對相關(guān)涉及樓盤延期交付或甚至爛尾的擔(dān)心，造成后續(xù)購房信心的持續(xù)降低。不利于出險(xiǎn)房企的重組推進(jìn)，此外重組成功的房企仍將面對經(jīng)營難以為繼的困局。

　　此外，近期也有多家披星戴帽后被強(qiáng)制退市的房企。這類房企無法通過資本市場進(jìn)行融資，等待的命運(yùn)多為破產(chǎn)清算。如果房企破產(chǎn)清盤，項(xiàng)目資產(chǎn)大概率只能折價(jià)拍賣出售，債權(quán)人和投資者能拿回的可能更少。

------國慶策劃-----

在面對市場銷售不明朗，融資環(huán)境依舊嚴(yán)格的當(dāng)下，對于房企而言，我們建議：

第一、出險(xiǎn)房企要做好市值管理，避免“一元退市”風(fēng)險(xiǎn)。

第二、抓住近期政策利好窗口期，加強(qiáng)銷售促回款，加快項(xiàng)目去化；同時加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置工作，促進(jìn)現(xiàn)金回流。

第三、調(diào)整經(jīng)營策略，努力降杠桿。不斷優(yōu)化調(diào)整房企的資本結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)。

第四、努力降低費(fèi)用成本開支，控制各項(xiàng)成本支出；深化組織架構(gòu)調(diào)整，精簡瘦身，降本增效。完善企業(yè)的決策機(jī)制，提高防風(fēng)險(xiǎn)意識。

第五、積極化解債務(wù)問題，大力推進(jìn)及落實(shí)債務(wù)重組。盡可能采取市場化的方式解決債務(wù)糾紛，在保證債權(quán)人權(quán)益同時，最大化維護(hù)企業(yè)利益。

第六、推進(jìn)企業(yè)各層面引戰(zhàn)工作，積極與意向投資者進(jìn)行接觸，并與意向投資者和合作方溝通探索各種形式合作的可能。