??導(dǎo)語(yǔ)

??核心城市熱度率先升溫，嚴(yán)控增量助土拍市場(chǎng)恢復(fù)活力。

??◎  文 / 馬千里

??11月，土地市場(chǎng)供求規(guī)模環(huán)比周期性上升，本月土地供應(yīng)為3.7億平方米，環(huán)比上升117%，成交1.6億平方米，環(huán)比上升53%。但是在中央嚴(yán)控增量、地方加快落地“穩(wěn)市場(chǎng)”一攬子舉措的背景之下，土地供求規(guī)模仍小于上年同期。本月土地溢價(jià)率5.2%，較上月增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，再加之平均供地質(zhì)量的提升，典型城市平均溢價(jià)率迎來(lái)了企穩(wěn)上漲。

??核心要點(diǎn)

??·供求：本月土地供應(yīng)量為3.7億平方米，環(huán)比10月上升117%，同比下降17%。新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率為1.97，連續(xù)四個(gè)月低于2.0。土地成交1.6億平方米，環(huán)比上升53%，同比下降10%。

??·熱度：平均溢價(jià)率5.2%，較上月增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下半年新高。本月多宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來(lái)高溢價(jià)成交,在成交總價(jià)超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊中，有20宗地塊溢價(jià)率高于15%。土地流拍率9.5%，仍在年內(nèi)低位。

??·分布：一線、三線城市同環(huán)比均升，二線成交規(guī)模同比回落、環(huán)比上升。一線城市成交建面215萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增加18%，同比上漲218%；成交金額724億元，環(huán)比增加19%，同比大增663%。

??后市展望

??核心城市熱度率先升溫
嚴(yán)控增量助土拍市場(chǎng)恢復(fù)活力

??11月，土地市場(chǎng)成交規(guī)模周期性回升，本月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交1.6億平方米，環(huán)比上升53%，同比下降10%。平均溢價(jià)率5.2%，較上月增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下半年新高。正如上月預(yù)計(jì)，在“四取消、四降低、兩增加”的全面支持下，隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，再加之平均供地質(zhì)量的提升，11月平均溢價(jià)率迎來(lái)了企穩(wěn)上漲。

??無(wú)論行業(yè)周期如何變化，市場(chǎng)的健康和穩(wěn)定發(fā)展都需要良性競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)存量房市場(chǎng)走高、人均住房面積高位的現(xiàn)況，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，優(yōu)秀企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)，才能切實(shí)提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)，為美好生活提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并帶來(lái)更多更新?lián)Q代的住房需求。固然，目前稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的主要競(jìng)拍者仍然只是大型央國(guó)企，但隨著行業(yè)庫(kù)存壓力的逐漸減輕，以及市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)。當(dāng)越來(lái)越多的城市走出高庫(kù)存的泥淖，土地市場(chǎng)中也有望出現(xiàn)更多類(lèi)型企業(yè)的參拍身影。

??01

??供求：供地規(guī)模延續(xù)同比下降
成交建面環(huán)比增加五成

??土地供應(yīng)方面，本月土地供應(yīng)量為3.7億平方米，環(huán)比10月同期上升117%，同比下降17%。時(shí)至歲末，土地供應(yīng)規(guī)模迎來(lái)周期性回升，但是在中央嚴(yán)控增量、地方加快落地“穩(wěn)市場(chǎng)”一攬子舉措的背景之下，本月新增土地供應(yīng)規(guī)模仍小于上年同期，同比降幅較上月持平。本月低密地塊供應(yīng)占比維持高位，新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率為1.97，連續(xù)四個(gè)月低于2.0。

??至截稿時(shí)，一線四城均有新增土地掛牌，北京、深圳均有超百億土地掛出。深圳南山區(qū)宅地起拍總價(jià)126.5億元，樓板底價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，該地塊由純商辦+交通設(shè)施用地更改而來(lái)，更改后總建面26萬(wàn)平方米，含商務(wù)公寓7萬(wàn)平方米，其中4萬(wàn)平方米可分割轉(zhuǎn)讓、3萬(wàn)平方米限整體轉(zhuǎn)讓。北京豐臺(tái)區(qū)麗澤板塊宅地起拍總價(jià)110.5億元，規(guī)劃建面17.8萬(wàn)平方米，起拍樓板價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，為萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該地塊未設(shè)置地價(jià)上限，地處西二環(huán)、三環(huán)之間，交通出行便利。此外，本月上海也公布了第八批次宅地的擬供應(yīng)清單，共包含7幅地塊。其中徐匯龍華街道和長(zhǎng)寧仙霞社區(qū)地塊關(guān)注度較高，均為純宅地，其中徐匯地塊容積率更是只有1.59，板塊新房供應(yīng)稀缺，毗鄰的中海領(lǐng)邸最近四次開(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)當(dāng)日去化100%。二線城市方面，長(zhǎng)沙、重慶、貴陽(yáng)、成都等19個(gè)城市新增出讓建面超過(guò)100萬(wàn)平方米。從個(gè)體地塊來(lái)看，廈門(mén)湖里枋湖地塊出讓總價(jià)最高，達(dá)到了57.7億元，起拍樓板價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米，地塊緊鄰湖邊水庫(kù)，自然景觀優(yōu)越，商業(yè)、醫(yī)療、交通配套成熟，計(jì)劃12月13日拍賣(mài)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。蘇州獨(dú)墅湖板塊掛牌了一宗宅地，容積率1.6，起拍總價(jià)15.4億元，起拍樓板價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，2023年該地塊由商業(yè)用地改為商住用地，2024年從商住用地調(diào)整為純宅地，并將容積率從1.8降至1.6，目前周邊在售項(xiàng)目均價(jià)5萬(wàn)元/平方米左右。

??11月土地供應(yīng)量周期性上升，但是從總體供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，同比仍在持續(xù)下跌。月內(nèi)人大常委會(huì)增加地方債務(wù)限額，自然資源部發(fā)文推進(jìn)閑置土地收儲(chǔ)，嚴(yán)控新增供地規(guī)模仍是重中之重。在經(jīng)歷了11月的年末供地潮后，預(yù)計(jì)12月土地供應(yīng)量環(huán)比將大幅回落，供地質(zhì)量、控規(guī)等仍會(huì)持續(xù)優(yōu)化。

??土地成交方面，本月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交1.6億平方米，環(huán)比上升53%，同比下降10%。一二線城市中，至截稿時(shí)重慶、成都、西安等9市成交建面突破100萬(wàn)平方米。上海、北京、福州、南京等成交金額突破100億元。北京海淀的兩宗高總價(jià)地塊均溢價(jià)15%成交，分別由越秀和綠城競(jìng)得。受月末高能級(jí)城市集中土拍影響，本月平均樓板價(jià)為3098元/平方米，維持年內(nèi)高位。

??02

??熱度：溢價(jià)率環(huán)比上行
流拍率延續(xù)年內(nèi)低位

??市場(chǎng)熱度方面，11月平均溢價(jià)率5.2%，較上月增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，主要是得益于上海、北京、成都、深圳等地?zé)狳c(diǎn)地塊高溢價(jià)帶動(dòng)。正如上月預(yù)計(jì)，在“四取消、四降低、兩增加”的全面支持下，隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，再加之平均供地質(zhì)量的提升，四季度典型城市平均溢價(jià)率迎來(lái)了企穩(wěn)上漲。

??本月多宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來(lái)高溢價(jià)成交,在成交總價(jià)超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊中，有20宗地塊溢價(jià)率高于15%，譬如杭州錢(qián)江世紀(jì)城地塊溢價(jià)33.9%,成都高新大源地塊溢價(jià)46%，雙雙刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。結(jié)合月內(nèi)各地供應(yīng)規(guī)模的周期性回升，以及高質(zhì)量供地規(guī)模的延續(xù)，預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)迎來(lái)大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地，但受年末土地成交增多影響，平均溢價(jià)率或出現(xiàn)回落。

??11月土地流拍率9.5%，環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，仍在年內(nèi)低位。正如上月預(yù)計(jì)，隨著地方對(duì)于供地指標(biāo)管控的趨緊，再加之歲末重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)占比的增加，本月土地流拍率維持低位。本月長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南、福州均出現(xiàn)土地撤牌或政府收回，本月杭州出現(xiàn)了一宗少見(jiàn)的政府退地，該地塊由自然人溢價(jià)64.55%競(jìng)得，第二天該地塊又顯示為未成交。據(jù)相關(guān)報(bào)道，退地的主要原因是自然人不符合參與杭州土拍的競(jìng)拍資質(zhì)。

??03

??重點(diǎn)地塊：兩榜一線城市占九成席位
京滬分獲總價(jià)、單價(jià)榜首

??11月，北京、上海均迎來(lái)重點(diǎn)地塊土拍，兩榜九成名額被兩市占據(jù)?？們r(jià)榜和單價(jià)榜榜首分別來(lái)自北京和上海?？們r(jià)榜榜首為北京“酒仙橋+X地塊”，以153億元順利出讓?zhuān)摰貕K組合包含3宗子地塊，由中海以溢價(jià)0.2%摘得。其中酒仙橋地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)12.5萬(wàn)元/平方米，樓板價(jià)約6.4萬(wàn)元/平方米；小紅門(mén)鄉(xiāng)地塊樓板價(jià)4.4萬(wàn)元/平方米；十八里店地塊住宅樓板價(jià)約4.6萬(wàn)元/平方米。這是北京第二次采用“酒仙橋+X”組合形式出讓土地。

??排在第二的是上海浦東楊思地塊，總建面10.6萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)56.25億元，獲得了5家房企參拍，經(jīng)過(guò)約200輪競(jìng)拍后，被越秀&中能建&華潤(rùn)置地以40%溢價(jià)率競(jìng)得，成交總價(jià)78.97億元?？們r(jià)榜第二、三位來(lái)自北京，均為封頂溢價(jià)、搖號(hào)成交。得益于近期政策面的扶持，一線城市土地市場(chǎng)熱度顯著提升，優(yōu)質(zhì)高總價(jià)地塊也同樣頻頻迎來(lái)了高溢價(jià)成交。

??單價(jià)榜方面，榜首地塊來(lái)自上海虹口四川北路地塊，被華潤(rùn)置地以12%溢價(jià)率競(jìng)得，地塊樓面價(jià)9.3萬(wàn)元/平方米。在本月單價(jià)TOP10榜單中，所有數(shù)地塊均為高溢價(jià)成交，直到位居第11的上海普陀地塊，才是底價(jià)成交，該地塊所處板塊消化周期偏高，但自身規(guī)劃條件優(yōu)越，容積率僅有1.29，為近十年來(lái)板塊容積率最低的一宗出讓宅地，可打造為別墅類(lèi)產(chǎn)品，該地塊由華潤(rùn)置地&建發(fā)&金茂聯(lián)合體競(jìng)得，成交樓板價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。