??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年7月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，7月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長7%。

??從各線城市表現(xiàn)來看，7月份4個一線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長15%；18個二線城市成交面積環(huán)比下降5%，同比增長12%；18個三四線城市成交面積環(huán)比下降12%，同比下降4%。

??易居研究院表示，高層會議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微。同時，央行會議要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。近日，南京、蘇州、杭州、寧波等城市紛紛上調(diào)房貸利率。

??綜合考慮這些情況，易居研究院認(rèn)為部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有收緊的可能，預(yù)計(jì)全國樓市還將繼續(xù)降溫，下半年40城的成交面積將繼續(xù)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??40城新建商品住宅成交面積環(huán)降8%，同比增長7%

??報(bào)告顯示，7月份易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長7%。

　　從成交量的歷史走勢看，2018年四季度成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2019年2月份，40城新房成交量創(chuàng)2015年3月份以來的48個月新低。3-4月份，部分城市推盤量加大，樓市出現(xiàn)小陽春，40城新房成交量同比小幅增長，5月環(huán)比小幅下降。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績，推盤量加大，40城成交環(huán)比小幅增長，7月環(huán)比小幅下降。

　　隨著近日高層會議對樓市的再次定調(diào)以及央行多次對于房地產(chǎn)的表態(tài)，易居研究院預(yù)計(jì)下半年全國樓市還將繼續(xù)降溫。

　　各線城市成交量環(huán)比均下降

　　報(bào)告顯示，易居研究院7月份監(jiān)測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長15%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整，從今年前7個月的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量已企穩(wěn)反彈。

　　從18個二線城市新建商品住宅成交面積來看，環(huán)比下降5%，同比增長12%。其中：

　　8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長14%。2019年前7個月，東部二線城市月度成交量略高于2016年四季度以來的平均水平，但相比2016年二三季度的高峰值還有較大差距，從目前走勢來看，是否低位企穩(wěn)還有待進(jìn)一步觀察。

　　4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降11%，同比增長19%。從同比增速曲線來看，2018年12月開始下行，雖然近兩個月有所上行，但難言就此企穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年還會有所下行。

　　6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降6%，同比增長5%。此前同比增速曲線已連續(xù)8個月下行，7月降幅小幅收窄，隨著西安限購政策的升級，預(yù)計(jì)下半年其他二線城市成交還會進(jìn)一步下行。

　　從18個三四線城市新建商品住宅成交面積來看，環(huán)比下降12%，同比下降4%。其中：

　　7個本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比增長2%；報(bào)告認(rèn)為，2018年下半年，無錫、中山等幾個城市成交量增長較多，可能是由于預(yù)售證有所放松，存在一些集中補(bǔ)簽現(xiàn)象，導(dǎo)致本輪嚴(yán)調(diào)控的三四線城市成交面積增速較快。2019年前兩月成交量重回較低水平，3月份以來月均成交量雖有所增長，但依然低于2018年下半年，7月成交量環(huán)比下降較多。

　　11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比下降8%。從成交量走勢來看，2018年5月見頂后逐漸下降，2018年三四季度降溫趨勢明顯。從同比增速曲線來看，2018年11月以來同比增速連續(xù)7個月收窄，2月份進(jìn)入負(fù)區(qū)間，近兩個月同比降幅小幅收窄。

　　后續(xù)來看，易居研究院分析認(rèn)為，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，目前已企穩(wěn)反彈；東部二線城市中蘇州今年已多次升級調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會繼續(xù)降溫；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

　　40城年初累計(jì)成交面積同比增速持續(xù)小幅震蕩

　　報(bào)告顯示，1-7月份40城累計(jì)成交面積同比增長1%。

　　從歷史走勢來看，2017年2月40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。2018年40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后在0軸附近小幅震蕩。

　　考慮到高層會議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，易居研究院預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性幾乎為零，部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策還在陸續(xù)收緊，外部國際環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線震蕩后還有可能繼續(xù)下行。

　　另外，從分地區(qū)來看，2019年1-7月，一線城市累計(jì)同比增長35%，二線城市累計(jì)同比微增2%；三四線城市累計(jì)同比下降7%。具體來看，東部二線城市累計(jì)同比增長8%，中部二線城市累計(jì)同比增長12%，其他二線城市累計(jì)同比下降9%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比增長8%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降15%。

　　從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，5月份以來增速小幅回落。二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月份以來同比降幅收窄，7月重新進(jìn)入正增長。三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月份以來同比降幅逐漸收窄，依然是三類城市中同比降幅最大的。

　　報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

　　執(zhí) 筆 人：沈昕