??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年四季度50城租金收益率研究報告》顯示，四季度50城租金收益率為2.4%，環(huán)比增長2%，漲幅有所擴(kuò)大；同比下降5%，降幅收窄。

??如果分別從租金和房價來看，2019年四季度50城租金環(huán)比下跌1%，房價環(huán)比下跌2%，房價跌幅大于租金，因此租金收益率有所上升。實際上，租金再次下跌一定程度表明居民消費(fèi)能力的下降，實體經(jīng)濟(jì)的疲軟尚未明顯改善。

??易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場降溫趨勢未變，二手房價仍有調(diào)整空間。預(yù)計隨著明年樓市進(jìn)一步調(diào)整，房價仍有下跌空間，租金收益率或?qū)⒗^續(xù)上升。

??三線城市租金收益率最高，一線城市最低

??從各線城市2019年四季度的表現(xiàn)來看：

??4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環(huán)比下降3%，同比下降7%，環(huán)比及同比均降幅擴(kuò)大，主要是因為一線城市租金下跌而房價略有上漲。

??31個二線城市平均租金收益率為2.4%，環(huán)比增長1%，同比下降6%，環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，主要是因為二線城市雖租金略有下跌但房價跌幅更大。

??15個三線城市租金收益率為2.7%，環(huán)比增長5%，同比下降2%，環(huán)比增幅明顯擴(kuò)大，同比降幅繼續(xù)收窄，也是因為雖租金略有下跌但房價下跌更明顯，這也表明三線城市房價處于板塊輪動末期，房價開始明顯調(diào)整。

??錦州租金收益率最高，廈門最低

??從四季度全國50個典型城市租金收益率排序來看，排名前5的城市分別為錦州（3.9%）、牡丹江（3.6%）、烏魯木齊（3.6%）、宜昌（3.4%），桂林與韶關(guān)均為3.3%。主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。以桂林的收益率為例，與目前的銀行定期存款利率相比，盡管3.3%租金收益率低于部分民營銀行3-5年期存款利率，但目前這一收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大部分銀行。

??租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.1%）、深圳（1.4%）、三亞（1.5%）、青島（1.5%）和福州（1.6%），這些城市的房價水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。尤其是廈門，本輪周期房價漲幅巨大，租金漲幅遠(yuǎn)小于房價漲幅，因此租金收益率從2016年二季度來一直維持在50城中最低水平。

??從四季度全國50個典型城市租金收益率的環(huán)比漲幅情況來看，煙臺（23%）、貴陽（18%）、贛州（17%）、錦州（15%）和牡丹江（13%）五個城市漲幅最大。如果對比三季度的城市排名可以發(fā)現(xiàn)，四季度這些排名靠前的城市整體增幅明顯更大，這主要是因為四季度這些三線城市房價下跌明顯。

??跌幅最大的5個城市分別為韶關(guān)（-12%）、廣州（-8%）、大理（-6%）、廈門（-6%）和天津（-5%）。廣州、廈門和天津為一二線城市，這3個城市基本表現(xiàn)為房租下跌但房價上漲，其中房價上漲的影響更大。韶關(guān)和大理為三四線城市，同樣表現(xiàn)為房租下跌且房價上漲，但不同的是，房租下跌的影響更大，比較可能是因為這些城市經(jīng)濟(jì)基本面較弱，居民消費(fèi)能力不足以支撐較高的租金水平。

??此外，如果對四季度全國50個典型城市租金收益率的同比漲幅進(jìn)行排序，漲幅較大的城市分別為錦州（17%）、煙臺（12%），杭州、福州、石家莊、濟(jì)南和牡丹江漲幅均為8%。同比跌幅最大的5個城市為西寧（-21%）、三亞（-21%）、銀川（-18%）、廣州（-16%）和韶關(guān)（-15%）。