市場(chǎng)趙春林 2020-03-24 08:47:12 來(lái)源:中房報(bào)
??新型冠狀病毒肺炎疫情使得本處于“堰塞湖”狀態(tài)的長(zhǎng)沙商業(yè)公寓更是雪上加霜。
??長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至2019年底,長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)未來(lái)三年遠(yuǎn)超此前十年,堪比一線(xiàn)城市規(guī)模體量。
??“目前已知在售及待售的商業(yè)公寓項(xiàng)目超350個(gè),庫(kù)存可售及預(yù)計(jì)新增近1200萬(wàn)平方米,去化周期達(dá)35個(gè)月?!遍L(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院相關(guān)人士表示,無(wú)論是現(xiàn)實(shí)供銷(xiāo),還是未來(lái)預(yù)判供應(yīng),長(zhǎng)沙商業(yè)公寓市場(chǎng)“堰塞湖”之勢(shì)均難言樂(lè)觀。
數(shù)據(jù)來(lái)源:長(zhǎng)沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)
??商業(yè)公寓火箭式井噴
??長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院通過(guò)不完全統(tǒng)計(jì),目前長(zhǎng)沙商業(yè)公寓在售及待售的項(xiàng)目超350個(gè),其中在售120余個(gè),待售180余個(gè),規(guī)劃中超50個(gè)。
??長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存,經(jīng)歷了一個(gè)較快積累過(guò)程。
??2011年3月4日,長(zhǎng)沙市首次對(duì)住宅進(jìn)行限購(gòu)。一些住宅項(xiàng)目性質(zhì)調(diào)整為商業(yè),高容積率、高商業(yè)比地塊和項(xiàng)目接踵而至,城市綜合體等逐步風(fēng)光無(wú)限。
??2015年7至8月,長(zhǎng)沙市逐步取消了住宅限購(gòu)。隨著住宅去庫(kù)存的加速推進(jìn),住宅快銷(xiāo)的同時(shí),商辦項(xiàng)目幾乎啞火。
??2017年3月18日,長(zhǎng)沙市對(duì)住宅再度實(shí)施限購(gòu)。
??2018年6月25日,長(zhǎng)沙樓市限購(gòu)繼續(xù)升級(jí)。此后,商業(yè)公寓再次被投資者熱捧,供應(yīng)井噴。
??在長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)中,岳麓區(qū)、雨花區(qū)是商業(yè)公寓主戰(zhàn)場(chǎng)。
??2019年,岳麓區(qū)供應(yīng)在全市內(nèi)五區(qū)所占比例高達(dá)42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市,直接推動(dòng)岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應(yīng)同比增長(zhǎng)了76% 。
??雨花區(qū)緊接岳麓區(qū)之后,武廣新城板塊成了雨花區(qū)的主力供應(yīng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源:長(zhǎng)沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)
??銷(xiāo)售跟不上供應(yīng)節(jié)奏
??巨量供應(yīng)之下,長(zhǎng)沙的商業(yè)公寓無(wú)論是產(chǎn)品類(lèi)型還是銷(xiāo)售上也是絞盡腦汁,進(jìn)行自我救贖。
??在產(chǎn)品形式上,長(zhǎng)沙商業(yè)公寓市面上出現(xiàn)了平層、Loft、躍層等產(chǎn)品。市場(chǎng)平層(3.0-3.5米)為主力,Loft層高達(dá)4.5米。
??Loft供應(yīng)市場(chǎng)份額占比越高,部分開(kāi)發(fā)商依托Loft更高的投資回報(bào)率、性?xún)r(jià)比等殺手锏參與市場(chǎng)紅海競(jìng)爭(zhēng)。從價(jià)格對(duì)比來(lái)看,相比平層,loft主力溢價(jià)空間達(dá)1500元-2500元/平方米,溢價(jià)率17%——25%,溢價(jià)明顯。
??一些開(kāi)發(fā)商更是依托地鐵建商業(yè)公寓。據(jù)長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),目前長(zhǎng)沙商業(yè)公寓在售項(xiàng)目中,地鐵公寓面積占比高達(dá)64%,未來(lái)已知待售地鐵商業(yè)公寓體量依達(dá)55%。
??長(zhǎng)沙商業(yè)公寓在供應(yīng)持續(xù)加速放量的同時(shí),然而銷(xiāo)售并不盡人意,未能跟上供應(yīng)節(jié)奏。
??過(guò)去十年,長(zhǎng)沙市雖然已銷(xiāo)售商業(yè)公寓約500萬(wàn)平方米,自持經(jīng)營(yíng)(含停工/爛尾)近100萬(wàn)平方米,但庫(kù)存可售及預(yù)計(jì)新增了近1200萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)來(lái)源:長(zhǎng)沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)
??自2017年3月逐步加碼實(shí)施了史上最嚴(yán)住宅限購(gòu)政策以來(lái),長(zhǎng)沙商業(yè)公寓銷(xiāo)量逐年攀升,2019年成交了108.8萬(wàn)平方米。但相較供應(yīng)而言,供明顯過(guò)于求,且在2019年這種供銷(xiāo)不平衡趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。
??截至2019年底,長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存去化周期已達(dá)35個(gè)月,這是在2017年之后連續(xù)2年延長(zhǎng)。也就是說(shuō),目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上已經(jīng)上市的商業(yè)公寓體量,以當(dāng)前的去化速度仍需近3年時(shí)間才能消化完。
??具體到市內(nèi)五區(qū)區(qū)域市場(chǎng),按照長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的分析,即使是去化快速的岳麓區(qū)、雨花區(qū),去化時(shí)間也需2年左右,芙蓉區(qū)去化周期高達(dá)8年之久。
??在板塊方面,存量最多的為岳麓區(qū)的濱江新城、梅溪湖和開(kāi)福區(qū)的伍家?guī)X金融街商圈,其去化周期分別為34個(gè)月、23個(gè)月、123個(gè)月。伍家?guī)X金融街商圈商業(yè)公寓去化或需10年之久,可謂壓力山大。
??下一步,長(zhǎng)沙商業(yè)公寓解圍需要企業(yè)、市場(chǎng)及政府多方聯(lián)動(dòng),跳出危局。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論