??疫情屬于不可抗力，今年你購(gòu)買(mǎi)的新房可能延期交房嗎？

??受到突如其來(lái)的疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一度陷入停滯。相比此前，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（下稱“房企”）復(fù)工時(shí)間延后，尤其是人口流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大的建筑工地則受到了更大的沖擊。隨著工地停工，一些項(xiàng)目也將止步向前，并將延期交付預(yù)售商品房（下稱“延期交房”）歸咎為“疫情暴發(fā)這一不可抗力”。購(gòu)房者看著手中的《延期交付通知書(shū)》就“急了”。一時(shí)之間，延期交房成為了疫情影響下不可回避的問(wèn)題之一。

??房企延期交房的公告來(lái)了

??疫情形勢(shì)漸漸好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都開(kāi)始陸續(xù)復(fù)工了，但一些思考縈繞著“準(zhǔn)業(yè)主”的心頭。“如果真的延期交房，那會(huì)打亂我們的所有計(jì)劃?！辟?gòu)房者徐女士告訴記者，在新房交付中規(guī)劃了自己婚禮檔期這一重要問(wèn)題。如果延期就會(huì)耽誤原本計(jì)劃好的婚期。原來(lái)是雙方看中上海一新開(kāi)盤(pán)的精裝房，將其作婚房準(zhǔn)備拎包入住。按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》原約定的房屋交付時(shí)間是2020年3月，為此，雙方家長(zhǎng)把婚禮時(shí)間定在5月勞動(dòng)節(jié)小長(zhǎng)假期間。結(jié)果被告知交付延期2個(gè)月。

??無(wú)獨(dú)有偶，《延期交付通知書(shū)》揪住了購(gòu)房者余先生的心，因?yàn)樵谒男路拷桓兑?guī)劃中包含了小孩上學(xué)的重要問(wèn)題，倘若真的延期交房了，就耽誤孩子就讀本來(lái)計(jì)劃好的學(xué)校。余先生表示，為了孩子上學(xué)問(wèn)題也是操碎了心。除此之外，延期交房所帶來(lái)的麻煩將是一連串的，例如當(dāng)下的房租問(wèn)題、后續(xù)裝修工人隊(duì)進(jìn)場(chǎng)問(wèn)題、算好搬家喬遷的吉時(shí)等問(wèn)題。

??眼下，全國(guó)的部分省份都相繼發(fā)布了復(fù)工時(shí)間通知。近日，上海市住建委也制定下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步統(tǒng)籌推進(jìn)建筑工地疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作的通知》，統(tǒng)籌推進(jìn)本市建筑工地疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，要求對(duì)于符合條件的工地，應(yīng)復(fù)盡復(fù)、能復(fù)盡復(fù)，推進(jìn)全市建筑工地加快復(fù)工，市重大工程必須在3月底之前全面復(fù)工。這著實(shí)讓那些在家憋了許久的準(zhǔn)業(yè)主看到了點(diǎn)希望。

??盡管如今疫情形勢(shì)進(jìn)一步向好，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策幫扶企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但這并不意味著長(zhǎng)時(shí)間停工的工地可以在一夜之間恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。“就算現(xiàn)在復(fù)工的工人也只是一部分，工地上大多數(shù)的施工工人來(lái)自外地，目前一部分正在施工的是已經(jīng)隔離期滿14天的，還有一部分外來(lái)務(wù)工人員沒(méi)有達(dá)到14天隔離期的依然不能進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)?！币粋€(gè)正在施工的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，該工地上的施工人員來(lái)自全國(guó)各地，正值春節(jié)，大量施工人員返鄉(xiāng)過(guò)年，疫情大面積暴發(fā)后，政府嚴(yán)控人員大面積流動(dòng)和聚集，所以也導(dǎo)致其返滬受到阻礙，導(dǎo)致施工人員無(wú)法按時(shí)到崗施工作業(yè)。

??除此之外，建筑材料短缺也是影響工地復(fù)工的一大因素?！耙?yàn)槭┕に璧脑牧仙a(chǎn)、機(jī)械設(shè)備、交通運(yùn)輸都受到波及，無(wú)法正常供給。所以多方原因?qū)е陆ㄔO(shè)周期延長(zhǎng)，施工方無(wú)法如期復(fù)工?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，受疫情影響，建設(shè)單位的工作人員短期內(nèi)無(wú)法全員到崗恢復(fù)正常工作，按照既定節(jié)點(diǎn)推進(jìn)竣工驗(yàn)收工作。防控疫情是當(dāng)前政府各部門(mén)的首要工作和重中之重，大量政府工作人員奮戰(zhàn)在疫情防控工作的一線，可能暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收工作。

??順延是否合法

??某TOP30房企投融資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，疫情發(fā)生后，在假期期間，公司就做應(yīng)急預(yù)案，對(duì)可能延期交付的項(xiàng)目有一個(gè)摸查，目前已對(duì)可能延期交付的項(xiàng)目量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但具體數(shù)據(jù)還不方便透露。不過(guò)，疫情對(duì)項(xiàng)目交付的影響并不大，一季度是建筑行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，根據(jù)過(guò)去幾年行業(yè)的情況，一季度建筑行業(yè)新簽訂單和產(chǎn)值占全年比重不超過(guò)15%和17%。若此次疫情持續(xù)影響到3月份，后面旺季趕工也將對(duì)沖掉一季度的工程延期。后期旺季趕工，疫情對(duì)全年影響較小。房企在確定交付時(shí)間時(shí)都會(huì)留有一定空間，留有余地，項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)不會(huì)卡得很死。

??“目前，公司各地項(xiàng)目都開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)行復(fù)工準(zhǔn)備，公司與總包、分包單位一起重新安排施工計(jì)劃，在做好防疫工作的同時(shí)，把復(fù)工準(zhǔn)備工作前置，確保各項(xiàng)目滿足復(fù)工條件，待復(fù)工指令下達(dá)后，就立即組織復(fù)工?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)道。

??實(shí)際上，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步臨近，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的逾期交房壓力亟待作出有效應(yīng)對(duì)。經(jīng)過(guò)廣泛的社會(huì)討論及“非典”時(shí)期法律適用案例的借鑒，2月10日，全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉在答記者問(wèn)時(shí)明確表示，對(duì)于本次新冠疫情，因政府采取疫情防控措施導(dǎo)致合同不能履行的，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。開(kāi)發(fā)商能夠舉證證明受疫情影響無(wú)法在合同約定期限內(nèi)交房的，可以認(rèn)定本次疫情為不可抗力。２月２８日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動(dòng)企業(yè)開(kāi)復(fù)工工作的通知》亦明確指出，疫情防控導(dǎo)致工期延誤，屬于合同約定的不可抗力情形，故本次疫情屬于不可抗力事件已無(wú)需再予贅述。由此引發(fā)的延期交房問(wèn)題亦可援引不可抗力制度減免違約責(zé)任。

??那么，開(kāi)發(fā)商延期交房，是否要承擔(dān)責(zé)任？對(duì)此，記者咨詢北京某律師事務(wù)所的律師。律師表示，需要具體問(wèn)題具體分析。如果疫情的發(fā)生與延期交房之間存在必然的因果關(guān)系，有證據(jù)支持，且因疫情的發(fā)生客觀上影響了房屋的施工進(jìn)度，并最終導(dǎo)致了延遲交付的后果，可以不可抗力主張。

??但如果疫情發(fā)生前已經(jīng)出現(xiàn)延期交付的違約情形，或在疫情暴發(fā)期過(guò)后，企業(yè)已采取復(fù)工措施一段時(shí)間，仍然超出了雙方約定的寬限期限，此種情形明顯不是逾期交房的直接原因。

??在此情況下，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

??上海市浩信律師事務(wù)所律師王俊偉也表示：“開(kāi)發(fā)商是否免除責(zé)任要從三個(gè)方面判斷：首先是延期發(fā)生在疫情期間，延期天數(shù)不能超出實(shí)際停工時(shí)間。其次，無(wú)法施工是疫情暴發(fā)導(dǎo)致的，比如當(dāng)?shù)卣笸９?、封路?dǎo)致無(wú)法運(yùn)送建筑材料、工地工人無(wú)法到崗等。然后，開(kāi)發(fā)商要及時(shí)通知業(yè)主，并且提供停工證明。因此，開(kāi)發(fā)商要在符合上述3個(gè)條件的情況下，才能以不可抗力抗辯來(lái)免除延期交房的責(zé)任，否則還是要按合同約定向業(yè)主交房并承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

??“不可抗力”不能成為延期交付的借口

??值得注意的是，購(gòu)房者要警惕的是有些開(kāi)發(fā)商會(huì)拿不可抗力因素來(lái)過(guò)分延期交房，在是否不可抗力的因素情況下，業(yè)主在爭(zhēng)取自己的權(quán)利時(shí)期。某券商研究員告訴記者，“面對(duì)延長(zhǎng)交付的問(wèn)題，購(gòu)房者還應(yīng)密切關(guān)注延期交付房屋的建筑質(zhì)量。因受疫情影響，工程停工可能會(huì)造成開(kāi)發(fā)商損失，建房成本可能會(huì)有所提高。為保障自身合法權(quán)益，購(gòu)房者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交房時(shí)，應(yīng)注意房屋是否驗(yàn)收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致自身權(quán)益受損?！?/p>

??疫情這一“不可抗力”不能成為房企延期交房的借口。如果開(kāi)發(fā)商需要延期交房，也需在一定的合理期限內(nèi)。在不可抗力事件發(fā)生時(shí)，各方均可能遭受不同程度的損失，在此特殊時(shí)期，唯有各方均本著減少損失，共渡難關(guān)的心態(tài)，才能妥善應(yīng)對(duì)危機(jī)，實(shí)現(xiàn)共贏。開(kāi)發(fā)商在可能發(fā)生延期交房的前提下，應(yīng)具備充分的耐心與同理心，通過(guò)充分與業(yè)主溝通，獲得業(yè)主的理解，最終贏得市場(chǎng)、贏得口碑。

??疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)利益相關(guān)方是一個(gè)命運(yùn)共同體，無(wú)論開(kāi)發(fā)商、施工方還是購(gòu)房者等，都需要拿出共克時(shí)艱的勇氣與擔(dān)當(dāng)，妥善化解可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議，共渡難關(guān)。

??值得一提的是，3月24日，最高人民法院發(fā)布首批十個(gè)全國(guó)法院服務(wù)保障疫情防控期間復(fù)工復(fù)產(chǎn)民商事典型案例。第一批發(fā)布的十個(gè)典型案例，涵蓋了企業(yè)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)過(guò)程中可能遇到的因疫情停產(chǎn)導(dǎo)致的買(mǎi)賣(mài)合同違約、金融借款逾期等糾紛類型，辦案法院充分發(fā)揮審判職能作用，強(qiáng)化司法服務(wù)，綜合運(yùn)用實(shí)地走訪、協(xié)調(diào)各方、在線調(diào)解等方式，依法及時(shí)化解合同糾紛和企業(yè)債務(wù)糾紛，在疫情防控期間為促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了有力司法保障。

??新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，各級(jí)人民法院堅(jiān)決貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的系列重要講話精神和黨中央決策部署，扎實(shí)抓好疫情防控和審判執(zhí)行各項(xiàng)工作。

??據(jù)悉，從今年1月疫情開(kāi)始至3月18日，全國(guó)各級(jí)法院新收一審民商事案件212萬(wàn)件；各級(jí)法院在做好疫情防控工作的前提下，克服疫情影響，全力做好審判執(zhí)行和矛盾化解工作，共審結(jié)各類民商事案件89.8萬(wàn)件。

??3月18日，習(xí)近平總書(shū)記主持召開(kāi)中央政治局常務(wù)委員會(huì)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要做好法律服務(wù)等工作，及時(shí)化解合同履約、企業(yè)債務(wù)、勞資關(guān)系等糾紛。在當(dāng)前全國(guó)疫情防控形勢(shì)向好、生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)的態(tài)勢(shì)不斷鞏固和拓展、統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作取得積極成效的形勢(shì)下，最高人民法院多次提出明確要求，要充分發(fā)揮人民法院民商事審判職能作用依法妥善處理涉疫情矛盾糾紛，推動(dòng)社會(huì)矛盾糾紛源頭預(yù)防化解，強(qiáng)化善意執(zhí)行、文明執(zhí)行理念，慎用查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制性措施，用好用足智慧法院建設(shè)成果，優(yōu)化辦案方式，為疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供有力司法保障。

??最高法院發(fā)布本批典型案例，旨在發(fā)揮典型案例的示范指導(dǎo)作用，統(tǒng)一各級(jí)法院在疫情防控期間民商事案件的辦案理念，聚焦涉訴企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)中的實(shí)際困難，通過(guò)典型案例、典型做法，引導(dǎo)辦案法官及時(shí)解決辦案中的實(shí)際問(wèn)題，穩(wěn)定社會(huì)對(duì)司法案件處理的合理預(yù)期。第一批案例發(fā)布后，最高法院將及時(shí)分批次發(fā)布更多典型案例，推動(dòng)各級(jí)法院充分發(fā)揮民商事審判職能作用，更好服務(wù)保障復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。