北京房山首批限競(jìng)房降價(jià)背后:房企項(xiàng)目扎堆 配套設(shè)施滯后

市場(chǎng)張超凡 樊永鋒 2020-05-18 09:22:43 來(lái)源:中房報(bào)

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房山良鄉(xiāng)新城區(qū)域房企云集樓盤林立。

??位于房山區(qū)的北京首批限競(jìng)房項(xiàng)目旭輝城最近陷入維權(quán)風(fēng)波,原因是房屋降價(jià)減配引發(fā)首期業(yè)主抗議。

??“我們抗議主要原因是旭輝城降價(jià)以及交房出現(xiàn)的減配問題。作為旭輝城首批業(yè)主,2018年8月當(dāng)時(shí)售價(jià)為38999元/平方米,現(xiàn)在竟然均價(jià)降到29000元/平方米。查驗(yàn)房屋時(shí)我們還發(fā)現(xiàn)小區(qū)出現(xiàn)減配與宣傳不符問題?!币晃恢苄諛I(yè)主無(wú)奈地向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解,2017年伊始,房山良鄉(xiāng)出讓兩宗限競(jìng)房地塊,分別被“旭輝+金地”聯(lián)合體以及“中海+首開+保利+龍湖”聯(lián)合體競(jìng)得,兩宗地塊商品住房銷售均價(jià)不超過38994元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過40944元/平方米。

??2018年6月,由旭輝操盤建設(shè)的旭輝城開盤,同月開盤還有僅一路之隔的中海金樾和著。這兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目已在房山鏖戰(zhàn)近兩年,去化艱難,一場(chǎng)限競(jìng)房搶客行動(dòng)也正在房山良鄉(xiāng)悄然拉開。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的房山良鄉(xiāng)新城片區(qū)軌道交通配套以及生活配套仍不完善,尤其交通問題成為影響房企銷售掣肘原因。又因房山良鄉(xiāng)新城板塊限競(jìng)房項(xiàng)目扎堆,頭部房企云集,角逐市場(chǎng)下降價(jià)銷售已是不爭(zhēng)事實(shí)。

??降價(jià)減配引不滿

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??房山良鄉(xiāng)新城街區(qū)道路交通有待完善。

??據(jù)記者了解,旭輝城與金樾和著是房山良鄉(xiāng)區(qū)域最早的限競(jìng)房項(xiàng)目,同時(shí)也是北京最早一批限競(jìng)房項(xiàng)目,兩個(gè)項(xiàng)目相鄰位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城板塊,也是新區(qū)組團(tuán)中首批開始建設(shè)的住宅。根據(jù)用地性質(zhì),金樾和著項(xiàng)目地塊建設(shè)體育館、基礎(chǔ)教育及商業(yè)配套,旭輝城項(xiàng)目地塊建設(shè)醫(yī)療與商業(yè)配套。

??限競(jìng)房并不屬于保障性住房,屬于政府監(jiān)管、市場(chǎng)運(yùn)作的商品房,主要不同之處是通過“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式產(chǎn)生。與普通商品房不同的是在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來(lái)上市銷售價(jià)格,需滿5年才能上市交易。土地則由參與競(jìng)買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍,由出價(jià)最高者獲得。這是防止開發(fā)商炒地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的一種調(diào)控舉措。

??公開資料顯示,旭輝城是旭輝集團(tuán)面對(duì)市場(chǎng)變化,積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在京打造的首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目,旨在解決城市“夾心層”住房難問題。項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)良常路與京深路交口西側(cè)約1500米,項(xiàng)目占地面積約53579平方米,由北京盛鵬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。

??旭輝城主要為小高層,主力戶型為75平方米兩居,89平方米三居,滿足剛需和剛改人群居住需求。但旭輝城一期項(xiàng)目各種減配著實(shí)讓首批業(yè)主不滿。

??“售房時(shí),銷售人員承諾在交房時(shí)會(huì)贈(zèng)送具有特色的新風(fēng)系統(tǒng),但實(shí)際房屋查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)并沒有任何新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備;當(dāng)時(shí)宣傳小區(qū)入門口處是愛麗絲雕塑及單元入口無(wú)門廳也沒有兌現(xiàn)。此外,宣傳的塑膠跑道交付時(shí)薄如噴漆,配套社區(qū)醫(yī)院仍是荒地,小區(qū)景觀設(shè)計(jì)及綠化、街道用磚、人車分流、車庫(kù)充電設(shè)備及出口設(shè)計(jì)等出現(xiàn)不同程度減配,與其宣傳的品質(zhì)高檔樓盤完全不符;交錢后無(wú)服務(wù)和售后可言?!鄙鲜鰳I(yè)主憤懣表示。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“目前北京限競(jìng)房最多降價(jià)在15%~20%,旭輝城是第一批入市的限競(jìng)房項(xiàng)目,相較于其他項(xiàng)目可能降價(jià)多一些,后面的項(xiàng)目大多在入市時(shí)已經(jīng)選擇了降價(jià),現(xiàn)在北京限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)分化,降價(jià)成為常態(tài)?!?/p>

??競(jìng)爭(zhēng)激烈

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??旭輝城售樓部?jī)?nèi)部

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),從2016年9月至2020年5月,北京房山區(qū)已經(jīng)成功出讓13宗限競(jìng)房土地,其中5宗限競(jìng)房地塊位于良鄉(xiāng)新城板塊,這5宗地分別被恒大、中海、中駿、旭輝、金融街競(jìng)得。目前良鄉(xiāng)新城板塊只有旭輝城及金樾和著處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

??業(yè)主提供的資料顯示,房山良鄉(xiāng)旭輝城(舒朗苑)規(guī)劃用戶約992戶,已簽約套數(shù)僅為165套。據(jù)此前媒體報(bào)道,旭輝城去化僅兩成左右。記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn),舒朗苑項(xiàng)目預(yù)售許可期限已到期,未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記,取得房屋所有權(quán)證后方可現(xiàn)房銷售,進(jìn)行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約。

??一位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者,“旭輝城降價(jià)是為應(yīng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的變動(dòng)。旭輝當(dāng)時(shí)拿地成本相對(duì)較高,去年中駿在旁邊也拿了地,土地成本在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯,眼下中駿云景臺(tái)項(xiàng)目低價(jià)入市,在此之前這塊區(qū)域只有旭輝城與金樾和著兩個(gè)項(xiàng)目在售,中駿云景臺(tái)入市打破了原本兩家對(duì)峙的市場(chǎng)格局,使得市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化。”

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解,去年年底中駿在旭輝城附近拿地成本極具優(yōu)勢(shì),對(duì)比近一年房山3萬(wàn)元/平方米住宅成交均價(jià),中駿以總價(jià)42億元拿下的土地樓面價(jià)約為1.1萬(wàn)元/平方米,相比旭輝約1.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)而言有著明顯優(yōu)勢(shì)。

??記者從中駿云景臺(tái)營(yíng)銷人員處獲悉,“中駿云景臺(tái)暫定6月中下旬正式開盤,5月16日便可以來(lái)售樓部選戶型,提前鎖定房源,高層精裝均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米,洋房均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米?!?/p>

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),中駿雖然在土地成本上取得優(yōu)勢(shì),但在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的房山新城板塊中,能否將前期優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益還有待觀察。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前良鄉(xiāng)新城板塊頭部房企扎堆明顯;加上數(shù)日前,恒大18.5億元奪地重返良鄉(xiāng),良鄉(xiāng)項(xiàng)目角逐可謂異常激烈。

??此外,目前房山良鄉(xiāng)新城板塊交通以及生活配套設(shè)施明顯滯后,公共交通出行不便,附近幾乎沒有大型商超以及醫(yī)療配套,距離軌道交通房山線良鄉(xiāng)南關(guān)站約有6公里的距離,駕車約仍需要十幾分鐘,良鄉(xiāng)新城板塊街區(qū)道路也有待完善。這更加劇了項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)。

??區(qū)域未來(lái)發(fā)展如何

??房山區(qū)被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為是地產(chǎn)價(jià)值洼地,未來(lái)發(fā)展如何從以往發(fā)布的政策規(guī)劃中可見一斑。2017年9月發(fā)布的北京總規(guī)(2016-2035)顯示,為落實(shí)城市戰(zhàn)略定位、疏解非首都功能、促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展,在北京市域范圍內(nèi)形成“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu),著力改變單中心集聚的發(fā)展模式,構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局。

??房山新城被列為多點(diǎn)之一是推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展,承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解的重點(diǎn)地區(qū)。房山區(qū)被列為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)之一,是京津冀協(xié)同發(fā)展格局中西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)重要組成部分,也是保障首都可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域。

??2018年8月發(fā)布的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2018—2020年)》時(shí)至今日已實(shí)施近三年,對(duì)房山良鄉(xiāng)板塊帶來(lái)明顯推動(dòng)效應(yīng)。麗澤金融商務(wù)區(qū)要和金融街一體化發(fā)展,相當(dāng)于房山擁有了核心職場(chǎng)區(qū)的支撐;西城安置房將重點(diǎn)選址房山,成為新一輪西城轉(zhuǎn)移人口的重地;擬擴(kuò)區(qū)引入更多高校資源。

??此外,房山區(qū)2020年《政府工作報(bào)告》文件顯示,2019年11月20日,市政府正式批復(fù)房山分區(qū)規(guī)劃,明確未來(lái)房山將構(gòu)建“兩山四水、三區(qū)三軸、三團(tuán)多點(diǎn)”的空間布局,打造以生態(tài)為基礎(chǔ)、以文化為引領(lǐng)、以科技創(chuàng)新為支撐、以國(guó)際交往為補(bǔ)充的生態(tài)宜居示范區(qū)、科技金融創(chuàng)新城。

??雖然當(dāng)下政策總體上利好房山良鄉(xiāng)新城區(qū)域的發(fā)展,但目前區(qū)域新建小區(qū)相應(yīng)配套設(shè)施滯后問題卻十分突出。記者在房山區(qū)政府工作報(bào)告中注意到,關(guān)于政府工作中存在的不足和短板方面,存在群眾反映強(qiáng)烈的新建小區(qū)配套跟不上問題,將在今后工作中切實(shí)加以解決。

??張大偉表示,房山良鄉(xiāng)新城板塊是一個(gè)剛需區(qū)域,旭輝城和金樾和著是限競(jìng)房首批項(xiàng)目,周邊還有一些共有產(chǎn)權(quán)房以及即將入市的中駿的項(xiàng)目,恒大也是剛在那里拿了一塊地,未來(lái)恒大項(xiàng)目入市估計(jì)價(jià)位會(huì)在3萬(wàn)元/平方米以內(nèi),這些年這個(gè)區(qū)域土地供應(yīng)量很大,但目前交通及相應(yīng)配套有待完善。

??區(qū)域配套有待完善的問題不久應(yīng)該會(huì)得到解決。“房山新城板塊這么多住宅以及回遷房,未來(lái)會(huì)有很多人選擇這里,不可能因?yàn)榻煌ú槐惆讶吮镌谶@里,相應(yīng)配套只是時(shí)間問題。”一位良鄉(xiāng)某項(xiàng)目營(yíng)銷人士信心滿滿地說(shuō)。

??記者在房山區(qū)政府報(bào)告中注意到,關(guān)于2020 年工作安排房山區(qū)政府將高質(zhì)量完成城南行動(dòng)計(jì)劃。嚴(yán)格實(shí)施工作清單,確保81項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)和55項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目落實(shí)落地。加快京雄高速、市郊鐵路副中心線西延等大通道建設(shè),京良路西段開工建設(shè),推進(jìn)北大人民醫(yī)院、北理工附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校高中部、北京第六實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)資源落戶,讓生活在房山的群眾更方便更舒心。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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