??“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居?！苯衲暾ぷ鲌蟾嬷赋?。

??以長租公寓為代表的住房租賃項目，近年來成為解決城市住房供需矛盾的重要舉措，也成為近年來建立房地產(chǎn)市場長效機制的有力抓手。

??經(jīng)過兩年多打磨，由北京萬科打造運營的全國集體租賃用地上的首個長租公寓樣本——泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)），今年7月正式面市。這一樣本落位供給側層面的意義，不僅為解決北京住房供需矛盾提供創(chuàng)新方案，同時為農(nóng)村集體土地入市盤活與高效配置率先打樣。

??其更深層次的意義在于，促進租住品質提升與城市能級提升，并且為轉型升級中的房地產(chǎn)行業(yè)探索出一套成本可控的長租公寓輕資產(chǎn)運作模式。

??激活土地價值與潛能

??一改數(shù)年前臟亂差難管理的中小商戶聚集面貌，成壽寺地塊如今舊貌換新顏。

??土地供給側改革越來越受到各行各業(yè)的矚目。近年來，國家頂層設計不斷推進農(nóng)村集體建設用地入市與利益分配制度的建立。

??去年5月5日，中共中央、國務院印發(fā)《關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》，提出建立集體經(jīng)營性建設用地入市制度。今年4月，中央出臺《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，提出建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，建立公平合理的集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配制度。

??早就深受土地供需錯配影響的北京，顯然更早意識到了盤活農(nóng)村集體性建設用地的重要。

??2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）被原國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)。2017年11月，北京市便發(fā)布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，為集體土地上建租賃房鋪平道路。

??緊跟土地流轉與入市的政策風向，北京萬科在2018年初北京市公示首批集體經(jīng)營性建設用地使用權用于建設租賃住房項目之時，便出資入股成壽寺地塊；同年3月，成壽寺村集體租賃住房項目得到北京發(fā)改委的立項批復。

??這一北京首個集體土地租賃項目，在北京城市住房史上具有里程碑意義。

??該項目由金城源投資與北京萬科進行的合作共建，可以說激發(fā)了新生后的成壽寺地塊更長遠的價值，并進一步釋放土地增值空間。而成壽寺地塊被用作租賃住房建設，則提升了土地配置與利用效率，換句話說，就是用到了北京最需要的地方，即在解決高房價下住房供需矛盾的路上先行一步。

??具體來看，金城源投資作為立項主體，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權及收益權轉讓給萬科，轉讓金為項目開發(fā)建設所需的全部資金；萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經(jīng)營權，北京金城源投資獲得固定租金+超額經(jīng)營分紅；雙方成立合資公司作為項目運營的主體，負責項目日常經(jīng)營管理，每年支付村集體保底收益及超額分配。

??2018年8月，成壽寺泊寓項目正式開工，比原計劃還要提前兩個月。

??改善供需與價格錯配

??在成壽寺集體建設用地上建造高集約、低租金的租賃住房，是北京萬科探索解決大城市住房供需錯配與價格錯配的一次大膽嘗試。

??北京萬科入股成壽寺地塊前的2017年，黨的十九大明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度、讓全體人民住有所居。這為此后一個時期的住房發(fā)展指明方向。堅持房住不炒定位，完善住房市場體系和住房保障體系“兩個體系”成為重要任務，

??現(xiàn)實情況卻不容客觀。2017年，北京租賃人口數(shù)量近870萬人，出租房屋僅有430萬套。這使得租賃人口中占比70%的387萬名白領，必須搶占市場上僅83萬套的開間或者一居室，大部分人則需要通過合租來解決租房問題。另外，430萬套租賃住房中合規(guī)的只有250萬套，這些住房的套平均租金約7000元/月，超出大部分年輕人收入的三分之一（3000元/月）。2018年和2019年，盡管北京租賃住房交易整體下降，但房源增長數(shù)量仍舊跟不上需求增長數(shù)量，這使得租金一度上漲，也因此引發(fā)房屋租賃中介抬價收房鬧劇。

??“給年輕人一個有家的城市。在租購并舉時代，為年輕人和時代奮斗者提供租得起的房企和生活配套解決方案?！北本┤f科正是在這種市場矛盾凸顯之時提出目標。

??高集約、低租金是其解決方案。北京萬科2018年初入股的成壽寺地塊，總用地面積1.03萬平方米，總建筑面積4.75萬平方米，容積率2.8。這只是北京萬科進駐農(nóng)村集體建設用地的冰山一角。

??事實上，截至2019年11月底，北京集體建設用地租賃住房試點69個項目，面積533萬平方米，可供應住房數(shù)量10萬套。其中，60%試點已經(jīng)有了經(jīng)營方，可供應住房數(shù)量6萬套。這些經(jīng)營方包括萬科、首創(chuàng)、華潤、中糧、永盛、鴻坤、首開、中交、魯能等多家房地產(chǎn)企業(yè)。其中，北京萬科已經(jīng)獲取優(yōu)質住房租賃資源約2萬套，在所有經(jīng)營方中占比35%，排在首位，其后排在第二位的是首創(chuàng)，占比31%。

??如此租房租賃規(guī)模，在市場上并不多見。

??提升城市品質與能級

??“房子是租來的，可生活不是”，在消費升級和租購并舉的大背景下，品質租房悄然興起。為滿足消費者不斷升級的租住需求，北京萬科打造成壽寺泊寓時，不僅注重產(chǎn)品顏值、講究品位等，還在服務與生活配套上下了一番功夫。

??成壽寺泊寓直面市場痛點，搭建了人群高度集約和配套設施現(xiàn)代感與生活味十足、集時尚潮流和便捷生活體驗于一體的新型共享復合社區(qū)，滿足租住體驗升級的需求。

??產(chǎn)品方面，成壽寺泊寓堅持功能分區(qū)、緊湊精確、健康環(huán)保、拎包入住的戶型設計導則，依托快裝快建工程體系及模式化的家具組合，實現(xiàn)效率優(yōu)先、健康環(huán)保、美觀舒適的三大基本原則。圍繞新時代需求，設置SOHO房、運動房、寵物房、主播房、女生房五大主題房型。

??運營方面，泊寓成壽寺社區(qū)從設計到建設都進行了完善的智能化配置，如提升報修服務效率、同時提升能耗管理效率，降低能耗；增加智慧社區(qū)系統(tǒng)，保證與屬地派出所對于人員流動的無縫對接，提高項目安全屬性。并且，項目由泊寓管家提供一站式專屬服務，由物業(yè)管家提供專業(yè)的物業(yè)服務。

??此外，成壽寺泊寓還注重社群文化建設，以社區(qū)空間為載體，以文化活動為線索，串聯(lián)人與人的關系。

??高租住品質也是城市能級提升的一個截面。從硬核產(chǎn)品到軟性服務，從日常運營到社區(qū)內涵，泊寓成壽寺社區(qū)都有很多可借鑒之處。