市場(chǎng)楊檳 2020-07-13 18:02:50 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)金融
??疫情之后,無(wú)論是工作及辦公方式的改變,還是資本的緊張和寒冬,都將倒逼產(chǎn)業(yè)的變革與加速,企業(yè)將如何上演“王者歸來(lái)”?
??隨著新冠病毒引發(fā)的肺炎疫情得到有效控制,全國(guó)各地開(kāi)始了有條不紊的復(fù)工進(jìn)程。復(fù)工潮讓寫(xiě)字樓、聯(lián)合辦公等空間成了抗“疫”一線,雖說(shuō)企業(yè)陸續(xù)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)為聯(lián)合辦公的安全管控帶來(lái)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),但對(duì)于行業(yè)帶來(lái)的影響可以說(shuō)是短暫的。因?yàn)橄啾戎?,如何掘金存量市?chǎng)、彌補(bǔ)行業(yè)過(guò)去普遍高速擴(kuò)張而花費(fèi)的高昂成本,成為聯(lián)合辦公當(dāng)下亟須思考的問(wèn)題之一,不得不為新一輪的增長(zhǎng)時(shí)刻準(zhǔn)備著。
??短期是危,長(zhǎng)期是機(jī)?
??曾幾何時(shí),在繁華的商業(yè)區(qū)擁有一個(gè)辦公地,是不少創(chuàng)業(yè)者的夢(mèng)想。受限于初創(chuàng)期的資金不足,過(guò)去這個(gè)夢(mèng)想有些遙不可及,但聯(lián)合辦公的出現(xiàn)卻讓夢(mèng)想成為現(xiàn)實(shí),為初創(chuàng)企業(yè)構(gòu)建一個(gè)無(wú)憂的創(chuàng)業(yè)環(huán)境……早在國(guó)內(nèi)“共享”的浪潮中,聯(lián)合辦公也開(kāi)始流行起來(lái)。
??不得不說(shuō),作為曾經(jīng)的風(fēng)口,紛紛“跑馬圈地”的聯(lián)合辦公行業(yè)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了異?;鸨某山弧?jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2019 年 9 月,中國(guó)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)已超過(guò) 300 家,布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超 6000個(gè),總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá) 1200 萬(wàn)平方米,提供工位數(shù)達(dá) 200 萬(wàn)個(gè)。機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)到 2022 年,中國(guó)聯(lián)合辦公面積預(yù)計(jì)接近 8000 萬(wàn)平方米。同時(shí),中國(guó)有近 4 億的辦公人口,將成為世界最大的聯(lián)合辦公市場(chǎng)。
??但突如其來(lái)的疫情則帶來(lái)了諸多不確定因素以及風(fēng)險(xiǎn),由于疫情防控需要,大量企業(yè)停工停產(chǎn),尤其對(duì)于聯(lián)合辦公的主要受眾。一方面,中小企業(yè)面臨的不僅是經(jīng)營(yíng)壓力,甚至是生死攸關(guān)。下游企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題,租金難以為繼,企業(yè)自然會(huì)面臨現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面的風(fēng)險(xiǎn)則在于空間本身,聯(lián)合辦公一直標(biāo)榜著開(kāi)放、創(chuàng)新的商業(yè)氛圍,強(qiáng)調(diào)社群的價(jià)值,更易匯聚人群,這在疫情防護(hù)層面會(huì)增加難度。
??從上述數(shù)據(jù)來(lái)看,“?!笔菬o(wú)可避免?!笆紫龋咔橛绊懠觿×讼掠涡枨蟮牡兔?,導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈。其次,是資金鏈普遍緊張,去化節(jié)奏變遲緩影響資金回流,站在融資層面來(lái)分析,短期內(nèi)也不太被資本看好?!焙米馊A東區(qū)總經(jīng)理陳晨對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示,相比傳統(tǒng)辦公,聯(lián)合辦公的單位面積運(yùn)營(yíng)成本高,回收周期長(zhǎng),一旦空置率較高就會(huì)有相當(dāng)大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),而這也是很多頭部品牌放緩擴(kuò)張甚至關(guān)閉某些網(wǎng)點(diǎn)的重要原因。
??陳晨指出,就目前而言,聯(lián)合辦公企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)壓力,仍需做好成本控制,為客戶提供租金友好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。再有就是根據(jù)自身定位做深用戶運(yùn)營(yíng),如資源連接能力強(qiáng)的可以引入第三方服務(wù)打造一站式企業(yè)服務(wù),還會(huì)通過(guò)提供行業(yè)交流平臺(tái)等增值服務(wù)來(lái)提升用戶黏性和空間自身調(diào)性,等等。
??與此同時(shí),也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,與傳統(tǒng)辦公需要承擔(dān)租金、裝修、物業(yè)、家具、日常運(yùn)營(yíng)等成本,且空間坪效較低不同,在聯(lián)合辦公空間,僅需按人承擔(dān)工位費(fèi)用即可,前臺(tái)、茶水間、會(huì)議洽談區(qū)、休息室等公共區(qū)域均不必另外租賃付費(fèi)。同時(shí),聯(lián)合辦公豐富的線上智能辦公產(chǎn)品,也為企業(yè)辦公效率的提高提供了有力保障,大大減少了企業(yè)的資金和人力投入。為緩解資金壓力,所以部分中小企業(yè)將由傳統(tǒng)寫(xiě)字樓“轉(zhuǎn)場(chǎng)”至租賃方式更為靈活的聯(lián)合辦公空間,這對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō),也是機(jī)遇。
??“疫情催促著創(chuàng)業(yè)者們重新審視辦公方式,也是我們危中尋機(jī)提升個(gè)性化服務(wù)的契機(jī)。新華成長(zhǎng)空間通過(guò)文創(chuàng)資源的導(dǎo)入,融合驅(qū)動(dòng),讓平臺(tái)和企業(yè)共同成長(zhǎng),不再是單純的辦公室租賃及附加服務(wù),更多的是產(chǎn)業(yè)的集聚和優(yōu)勢(shì)資源的再整合,以高端服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)提升客戶的認(rèn)同感,同時(shí)為品牌及模式的輸出奠定基礎(chǔ)?!鄙虾P氯A發(fā)行集團(tuán)總裁李爽在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示,要把這次疫情當(dāng)成一次機(jī)遇,深入了解客戶的需求,在特殊時(shí)期里,企業(yè)對(duì)未來(lái)的發(fā)展存在極大的不確定性因素,而聯(lián)合辦公形態(tài)對(duì)大多數(shù)承租企業(yè)而言投入運(yùn)營(yíng)成本較低、租期靈活、違約成本低,更適合大多數(shù)中小微企業(yè)戰(zhàn)略的升級(jí)和調(diào)整。
??行業(yè)重新確定信心
??這次疫情既是全民生死之戰(zhàn),也是成千上萬(wàn)企業(yè)的盛衰之戰(zhàn)。此次疫情的發(fā)展過(guò)程中,給很多需要租賃辦公室的企業(yè)一個(gè)重新思考的機(jī)會(huì)。選擇一個(gè)靈活性更強(qiáng),企業(yè)資源、平臺(tái)資源更豐富的辦公場(chǎng)地更是尤為重要。因此,后疫情時(shí)代,聯(lián)合辦公升級(jí)不可避免。
??“受疫情影響,企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性不僅影響了企業(yè)自身的業(yè)務(wù)發(fā)展,還影響了它們對(duì)辦公空間的租賃須求。這些企業(yè)亟需更加靈活的租賃方式,控制固定資本投入,確保業(yè)務(wù)連續(xù)性?!盬eWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的采訪時(shí)表示, WeWork提供的高效靈活的辦公空間恰好可以滿足這些需求,除此之外,豐富的社區(qū)資源還能為會(huì)員企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展提供更多渠道上的支持。
??同時(shí),艾鐵成還注意到,像線上教育、無(wú)接觸配送等行業(yè)在后疫情時(shí)期方興未艾。面對(duì)發(fā)展機(jī)遇,這些企業(yè)對(duì)于辦公室升級(jí)有較大需求?!耙虼?,WeWork 為這些企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展提供了靈活的支持,同時(shí)快速響應(yīng)它們的辦公室升級(jí)與運(yùn)營(yíng)需求,在硬件(如辦公空間和工位拓展)和軟件(如提升企業(yè)文化,激發(fā)創(chuàng)意靈感)方面均提供了幫助。”
??經(jīng)過(guò)此次疫情,未來(lái)企業(yè)租戶在選擇聯(lián)合辦公空間時(shí)將提升對(duì)員工健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的關(guān)注程度。艾鐵成強(qiáng)調(diào),在疫情期間,公司加強(qiáng)了空間的定期清潔消毒以及對(duì)會(huì)員與訪客出入社區(qū)的嚴(yán)格管理,全面落實(shí)了社區(qū)防控工作。所以在疫情期間也吸引了一批新會(huì)員的簽約與入駐。
??當(dāng)被問(wèn)到,企業(yè)在疫情期間做了哪些工作幫助中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)時(shí),艾鐵成回答道,早在春節(jié)假日期間,公司就緊急成立了“大中華區(qū) / 亞太應(yīng)急管理委員會(huì)”,并密切關(guān)注疫情發(fā)展,遵循政府指示,在所有社區(qū)均第一時(shí)間安排了預(yù)防措施,并全面落實(shí)了防控工作。
??除了充分發(fā)揮自身的平臺(tái)優(yōu)勢(shì),在多個(gè)社區(qū)發(fā)起“疫情時(shí)期傳遞愛(ài)”計(jì)劃,幫助各行業(yè)會(huì)員企業(yè)利用 WeWork線上社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行品牌及企業(yè)宣傳,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突圍。還充分發(fā)揮社區(qū)文化和資源網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì),幫助中小企業(yè)提升數(shù)字化管理效率。例如,WeWork 聯(lián)合武漢光谷社區(qū)會(huì)員“菠蘿加速器”,憑借后者在技術(shù)產(chǎn)品、內(nèi)容營(yíng)銷和商業(yè)戰(zhàn)略咨詢等方面的積累,在疫情期間為中小微企業(yè)提供“互聯(lián)網(wǎng) +”解決方案,助力企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)效率。
??同樣,上海新華發(fā)行集團(tuán)早在疫情之初,就組織團(tuán)隊(duì)一一走訪各家企業(yè)、聽(tīng)取和研判疫情期間客戶的需求,為不同的客戶提供不同定制化的服務(wù),提供集團(tuán)的文化產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接,幫助客戶打開(kāi)銷售渠道,實(shí)現(xiàn)增量,與企業(yè)共同渡過(guò)難關(guān)。李爽告訴記者,決策層及時(shí)與團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一認(rèn)識(shí),把疫情作為“?!敝袑ぁ皺C(jī)”的一次機(jī)會(huì),在此基礎(chǔ)上提升精細(xì)化管理,提升品牌價(jià)值,抓住契機(jī),豐富品牌的文化內(nèi)涵。
??“除了深入了解客戶的需求之外,我們還會(huì)根據(jù)不同的需求采取不同的對(duì)策,包括產(chǎn)業(yè)對(duì)接、上下游打通、提供全天候移動(dòng)辦公模式、逐步推出會(huì)員卡形式的共享會(huì)客廳、共享辦公點(diǎn)、共享會(huì)議室及虛擬行政前臺(tái),為集團(tuán)園區(qū)板塊各個(gè)園區(qū)客戶及市場(chǎng)客戶提供了一個(gè)在市中心區(qū)域進(jìn)行臨時(shí)商務(wù)活動(dòng)的新選擇?!崩钏Q,積極調(diào)整服務(wù)模式,提升服務(wù)的維度和廣度,為客戶在疫情期間提供了便捷,同時(shí)也培育了一批新的客戶。
??“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略來(lái)破局
??近年來(lái),隨著進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代,僅依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)制規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降的大背景下行不通,必須在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利深挖,所以越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
??“一些企業(yè)會(huì)通過(guò)創(chuàng)新的全球房地產(chǎn)策略以及攜手聯(lián)合辦公空間提供商合作來(lái)提升商務(wù)效率?!卑F成指出,輕資產(chǎn)模式是 WeWork 和地產(chǎn)商合作的主要模式之一。早在 2016年 11 月 WeWork 中國(guó)旗艦店上海威海路社區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí),WeWork 就和遠(yuǎn)洋集團(tuán)達(dá)成了基于營(yíng)業(yè)收入分成的地產(chǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方共同發(fā)揮各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),推動(dòng)輕資產(chǎn)模式的合作:WeWork 提供品牌、設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)、數(shù)據(jù)信息、全球會(huì)員網(wǎng)絡(luò)資源以及運(yùn)營(yíng)支持,而遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供地產(chǎn)物業(yè)、本地化運(yùn)營(yíng)以及資金支持。
??不排除未來(lái)將有越來(lái)越多的聯(lián)合辦公品牌開(kāi)始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型,以謀求全新盈利模式,這一轉(zhuǎn)變將給“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略帶來(lái)更多的發(fā)展空間,同時(shí)也將對(duì)聯(lián)合辦公品牌的運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求。
??行業(yè)領(lǐng)域的“輕”、“重”從來(lái)都是相對(duì)的,李爽強(qiáng)調(diào),特別是近些年某些領(lǐng)域體現(xiàn)融合趨勢(shì)的情況下,是由所處的行業(yè)、企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展的方向及不同時(shí)期的市場(chǎng)因素等確定的。對(duì)她而言,“輕資產(chǎn)、文創(chuàng)化”將是未來(lái)集團(tuán)發(fā)展的方向,保證在現(xiàn)有基礎(chǔ)上深耕細(xì)作,在幫助平臺(tái)和企業(yè)共同成長(zhǎng)的同時(shí),構(gòu)建一套基于園區(qū)孵化加速與聯(lián)合辦公高度融合的運(yùn)營(yíng)管理模式,植入文化、藝術(shù)、教育內(nèi)容,打造新華文創(chuàng)的管理品牌,挖掘國(guó)有文化的獨(dú)特內(nèi)涵,將是集團(tuán)未來(lái)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略推進(jìn)的重要一環(huán)。
??但無(wú)論“輕”還是“重”,至關(guān)重要的還是要考慮盈利這一話題。陳晨指出,產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)作不盡相同,有的盈利優(yōu)先,有的形成產(chǎn)業(yè)名片優(yōu)先。但就他而言,產(chǎn)業(yè)園要做強(qiáng)并盈利。除了要找準(zhǔn)定位打磨產(chǎn)品服務(wù),還要能夠有強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力,量質(zhì)并舉提升園區(qū)活力后,相信扭虧為盈只是時(shí)間問(wèn)題。
??的確,過(guò)去幾年,聯(lián)合辦公市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展驅(qū)動(dòng)很多資本不斷進(jìn)入。但由于市場(chǎng)發(fā)展期間競(jìng)爭(zhēng)激烈,部分企業(yè)通過(guò)比較激進(jìn)的定價(jià)策略捕獲客源,支付高昂的房屋租金成本和營(yíng)銷成本搶占優(yōu)質(zhì)地段,面臨收益和成本的雙重壓力。李爽表示,即使聯(lián)合辦公品牌們嘗試了眾多增值服務(wù)來(lái)增加營(yíng)收,如商務(wù)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等,但多數(shù)空間仍然處于虧損狀態(tài)。大多數(shù)的聯(lián)合辦公品牌利用資本燒錢(qián)。
??如經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊比特所說(shuō),資本的職能是為企業(yè)家進(jìn)行創(chuàng)新提供必要的支付手段,其所得利息便是從企業(yè)家利潤(rùn)中償付的,如同對(duì)利潤(rùn)的一種課稅。目前大多數(shù)聯(lián)合辦公的經(jīng)營(yíng)模式并不能使企業(yè)得到利潤(rùn),所以靠資本燒錢(qián)的經(jīng)營(yíng)模式并非健康持久的模式。
??“值得注意的是,經(jīng)過(guò) 10 年的發(fā)展,我們已經(jīng)逐步完成從單一的房產(chǎn)租賃向集科技、文化、金融、創(chuàng)投于一體的綜合型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)變,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步打造了以小微企業(yè)孵化為主的創(chuàng)客空間和以中小微企業(yè)孵化加速為主的新華成長(zhǎng)空間,集團(tuán)園區(qū)板塊下每一個(gè)園區(qū)每一個(gè)空間都以一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為導(dǎo)向,形成產(chǎn)業(yè)集聚,同時(shí)把我們文化藝術(shù)的服務(wù)植入到園區(qū),形成特色服務(wù)內(nèi)容,逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 T 型結(jié)構(gòu),而各個(gè)園區(qū)與空間相對(duì)獨(dú)立而又相互聯(lián)動(dòng),共同構(gòu)建了集團(tuán)園區(qū)發(fā)展的 T 型結(jié)構(gòu),從創(chuàng)業(yè)苗圃、企業(yè)孵化、企業(yè)加速到資本介入、成功上市,真正實(shí)現(xiàn)了園區(qū)盈利閉環(huán)?!崩钏f(shuō)。
??總體而言,2020 年充滿太多的不確定性,大部分企業(yè)都變得更務(wù)實(shí)了,行業(yè)也從規(guī)模為王漸漸回歸到服務(wù)本質(zhì)?;诋?dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境,2020年的行業(yè)趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)偏向于保守發(fā)展。未來(lái)也許會(huì)嘗試探索更多有關(guān)差異化的產(chǎn)品服務(wù)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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