??城市更新是盤(pán)活存量土地的重要手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。以“城市更新與后開(kāi)發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)”為主題的易居論壇日前在上海舉行。與會(huì)者深入研討后開(kāi)發(fā)時(shí)代城市更新面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，分享相關(guān)案例的經(jīng)驗(yàn)與不足。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳致辭表示，目前以舊城改造為主的城市更新將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，城市更新的推進(jìn)在路上。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一種說(shuō)法，即后開(kāi)發(fā)時(shí)代，關(guān)于“后”有兩種理解，一種是指一個(gè)階段過(guò)去了，另外一種是前后之分，我們現(xiàn)在是相對(duì)于房地產(chǎn)增量大開(kāi)發(fā)時(shí)期已經(jīng)進(jìn)入了后開(kāi)發(fā)階段,競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化，要用創(chuàng)新、適度超前的眼光去看待，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的研究?jī)r(jià)值會(huì)更高。

??城市更新需要構(gòu)建新模式

??易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在論壇上分享《城市更新當(dāng)前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》報(bào)告時(shí)表示，我國(guó)早在2007年啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造，但之前重心聚焦棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來(lái)，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒棚改，成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。目前老舊小區(qū)改造還面臨一些挑戰(zhàn)：一是巨大的資金缺口，對(duì)于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會(huì)資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大，沒(méi)有形成有效的商業(yè)模式；二是在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，一旦協(xié)調(diào)不好，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問(wèn)題；三是缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，改造效果很難保持，導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn)，物業(yè)公司積極性不高；四是上海的舊改區(qū)域大多位于風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，限高、容積率無(wú)法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價(jià)政策的難題。

??對(duì)此,她提出對(duì)策建議：一是城市更新商業(yè)模式未形成，建議構(gòu)建良性的投資循環(huán)；二是各方利益平衡比較難，體制機(jī)制創(chuàng)新有待突破，如針對(duì)上海舊改，建議完善對(duì)于毛地的疊加政策，一方面通過(guò)市場(chǎng)融資，另一方面依托整個(gè)區(qū)域的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，吸引社會(huì)資本參與。在土地、規(guī)劃等政策支持基礎(chǔ)上，疊加限價(jià)適當(dāng)放開(kāi)等政策，突破改造瓶頸；三是運(yùn)營(yíng)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，建議轉(zhuǎn)變思路，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)驅(qū)動(dòng)城市更新，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新激活城市再生，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

??后開(kāi)發(fā)時(shí)代房企戰(zhàn)略與應(yīng)對(duì)

??華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星認(rèn)為，從城市發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)步入頂峰，但城市群推進(jìn)仍會(huì)給一定區(qū)域的房地產(chǎn)帶來(lái)快速發(fā)展新機(jī)遇。對(duì)于房企，完全依靠現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是不可持續(xù)的。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更注重以房地產(chǎn)資產(chǎn)為核心，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵會(huì)更加豐富。從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，城市更新存在一些問(wèn)題，主要是城市不同主體的相關(guān)利益不對(duì)等。因此，授予權(quán)利不對(duì)等群體一定權(quán)利讓其參與進(jìn)來(lái)，這是解決城市更新體制或機(jī)制方面需要改進(jìn)的。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在論壇上分享了《后開(kāi)發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》報(bào)告認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一些特征，一是從購(gòu)地量、新開(kāi)工量及賣房量的歷史指標(biāo)分析看，新房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)見(jiàn)頂并且正在構(gòu)筑頂部；二是根據(jù)上半年央行報(bào)告，我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房1.2套，同時(shí)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2019年城鎮(zhèn)人均建筑面積38.8平方米，這兩個(gè)指標(biāo)基本達(dá)到日本等國(guó)水平，反映我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入不缺房甚至局部過(guò)剩的階段，存量市場(chǎng)逐步壯大，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多城市的二手房交易量超過(guò)新房。針對(duì)后開(kāi)發(fā)時(shí)代房企經(jīng)營(yíng)模式的應(yīng)對(duì)，他建議：一是房企在轉(zhuǎn)型期須防范與應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，去庫(kù)存，保現(xiàn)金流；二是重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，如代建、管理、租賃等業(yè)務(wù)；三是聚焦與深耕城市群、都市圈、中心城市；四是關(guān)注新經(jīng)濟(jì)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)和城市以及陽(yáng)光地帶。

　　政策和法律法規(guī)亟待完善

??錦和集團(tuán)副總裁蔣雷霆介紹了近年來(lái)公司參與的城市更新項(xiàng)目并且提出兩方面建議：一是從政府規(guī)劃角度看，對(duì)層高較高的工業(yè)廠房解決規(guī)范化插層，提升物業(yè)價(jià)值。二是針對(duì)老舊商辦及酒店類物業(yè)所剩土地批租年限不多的情況，建議政府相關(guān)部門(mén)考慮對(duì)使用年限適當(dāng)續(xù)期，提升市場(chǎng)吸引力，這樣能保障基金或外資收購(gòu)的活躍度。

　　萬(wàn)科上海區(qū)域投資與合作開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理黃超俊結(jié)合自身實(shí)踐，給政府提出建議：一是對(duì)重點(diǎn)片區(qū)實(shí)施一地一策方案，并且有更靈活方式進(jìn)行調(diào)整；二是針對(duì)資金來(lái)源困難，政府在政策和法律法規(guī)層面有所支持；三是土地政策沒(méi)有賦予開(kāi)發(fā)主體聯(lián)動(dòng)的權(quán)利，造成開(kāi)發(fā)主體前期代價(jià)較大，政策能否調(diào)整，如包括跟國(guó)資公司聯(lián)動(dòng)等；四是城市更新不僅僅是更新土地本身，還包括城市治理方式的變化，如何在改造后更好地維護(hù)。

??易居沃頓研修基地執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)馬彥文結(jié)合相關(guān)案例研究表示，城市更新還存在幾方面問(wèn)題。一是制度限制，如REITs出臺(tái)緩慢主要是資源不對(duì)等、權(quán)利不對(duì)等，只有少數(shù)人能參與；二是開(kāi)發(fā)資產(chǎn)價(jià)值錯(cuò)估，現(xiàn)在是以土地開(kāi)發(fā)招拍掛進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，不是以運(yùn)營(yíng)價(jià)值評(píng)估；三是企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)慣性，基本還是大開(kāi)發(fā)的投機(jī)思想。針對(duì)城市更新的特點(diǎn)，他提出幾點(diǎn)建議：一是利益主體多，要盤(pán)點(diǎn)自身段位和資源把控度，明確角色定位；二是周期長(zhǎng)，體現(xiàn)在板塊價(jià)值的輪動(dòng)周期、開(kāi)發(fā)周期、盈利周期都存在不確定性，要做好項(xiàng)目定位及提升運(yùn)營(yíng)能力；三是復(fù)雜程度高，商業(yè)模式需要重新評(píng)估，社會(huì)效益要進(jìn)行監(jiān)管，主體利益要更加均衡；四是資金量大，不能因?yàn)橘Y金量大而放松對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求，城市更新也需要高質(zhì)量發(fā)展，要在保護(hù)中更新，在更新中保護(hù)。

??城市更新撬動(dòng)巨大內(nèi)需空間

??上海電氣集團(tuán)企業(yè)改革辦副主任舒治剛結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展的情況談到，每個(gè)行業(yè)都會(huì)有周期性發(fā)展階段，在每個(gè)階段尋求生存和發(fā)展尤為重要。城市更新目前最主要的還是需要政府的支持，城市更新最大的目標(biāo)是要保工業(yè)用地底線，要在存量中求增量，在傳承中求變革，在創(chuàng)新中求效益，其中構(gòu)建良好的商業(yè)模式是發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市更新將撬動(dòng)巨大內(nèi)需空間。

??華師大副教授崔裴認(rèn)為，今年《民法典》新設(shè)立居住權(quán)，對(duì)于城市更新擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，居住權(quán)是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實(shí)跟進(jìn)。如一些老舊廠房或商辦轉(zhuǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目，由于企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致老人權(quán)益無(wú)法保障，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看如果能將這類養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，就可以設(shè)立居住權(quán)，能給予老人更多保障。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到，目前城市更新對(duì)土地利用提出了新的要求。在外部環(huán)境嚴(yán)峻的情況下，中央提出經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，還是需要土地市場(chǎng)來(lái)支持，如果更多企業(yè)要落實(shí)內(nèi)循環(huán)的話，用地政策肯定要調(diào)整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解決住房問(wèn)題，還要解決企業(yè)在十四五規(guī)劃下的用房用地，接下來(lái)城市更新將扮演比較好的角色。

??中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、原上海市住建委巡視員龐元認(rèn)為，存量開(kāi)發(fā)上涉及土地使用年限的問(wèn)題，探索此類問(wèn)題，有利于土地二級(jí)市場(chǎng)的建立和發(fā)展。包括城市空間規(guī)劃、城市土地資源配置等在內(nèi)的城市更新內(nèi)容，正成為各地編制“十四五”規(guī)劃中的一個(gè)重點(diǎn)。從去年以來(lái)，上海市委市政府一直強(qiáng)調(diào)加大舊區(qū)改造力度，近期市政府領(lǐng)導(dǎo)提出要關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)單位地價(jià)產(chǎn)出率、城中村改造等。對(duì)于城市而言，舊區(qū)改造是個(gè)永恒的命題，上海多年來(lái)探索形成了系列舊區(qū)改造的推進(jìn)機(jī)制，為城市更新走出新路子。