??深圳已經(jīng)具備了實現(xiàn)“超大城市”和“城市集群”雙軌并行發(fā)展的基礎條件。

??傳言許久，深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年的這份“禮包”終于落地。

??10月11日晚間，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》（以下簡稱“方案”），方案主要涉及六大領(lǐng)域：完善要素市場化配置體制機制、打造市場化法治化國際化營商環(huán)境、完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度、完善高水平開放型經(jīng)濟體制、完善民生服務供給體制、完善生態(tài)環(huán)境和城市空間治理體制。

??10月12日，受此消息影響，深圳板塊早盤出現(xiàn)暴漲，深圳本地股、深圳國資改革板塊漲幅居前。

??土地管理制度深化探索成焦點

??實際上，在深圳經(jīng)濟特區(qū)40周年慶典期間，就有傳言稱，中央會釋放“大禮包”。如今，方案的印發(fā)也意味著這份“禮包”終于落地。

??方案中，支持深圳在土地管理制度上深化探索成為外界關(guān)注焦點。

??方案顯示，將國務院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

??此外，還支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

??同時，方案指出，要支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉(zhuǎn)讓制度。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權(quán)出讓合同滿2年仍未開發(fā)建設的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。

??“深圳總體上是一個缺地的城市。”看懂研究院高級研究員程宇告訴記者，不僅在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)失衡，工商業(yè)用地供給遠遠大于居住用地供給。且深圳農(nóng)地占比很小，所以這次支持深圳在土地制度上進行改革，有利于讓深圳在土地供給結(jié)構(gòu)上有更大的自主空間。把過去部分工業(yè)用地可以根據(jù)實際情況轉(zhuǎn)化成所需要的土地結(jié)構(gòu)，有利于有限資源的再利用，提升土地本身所產(chǎn)生的價值。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時也認為，隨著當前土地市場從增量開發(fā)到存量盤活，類似存量用地盤活的制度也顯得很關(guān)鍵。通過此類用地市場改革，有助于加快土地盤活，豐富土地供應，也使得各類糾紛減少。存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳土地供應，有助于先行示范區(qū)真正改革。

??對于深圳從事城市更新的房企來說，“禮包”則會帶來更多發(fā)展機會。

??佳兆業(yè)集團副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策表示，政策有助于加大市場土地供給，帶來新的發(fā)展機會，預計未來對業(yè)務有提振作用，除了傳統(tǒng)舊村改造，后續(xù)工改業(yè)務有望成為新的機會點，拓展新土地儲備來源，后續(xù)要更加關(guān)注政策實際落地和調(diào)整節(jié)奏，先知先覺的房企會加大工改項目拓展。

??不過，在中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁看來，這頂多算是個“小紅包”。

??“這只是去年國家先行示范區(qū)政策的一個細化?！彼硎?，深圳本就有20平公里農(nóng)田，除這之外沒有一寸土地可騰挪，這個政策難以落實。核心沒有提到增量問題，深圳最缺的是增量。

??同時，他也認為，深汕合作區(qū)有300多平方公里農(nóng)地，這個如果能落地對深汕區(qū)還是利好?！翱傮w而言，這次的政策沒有太多新意。過去10年深圳舊改也是比較謹慎，存量上的操作手法深圳本來就在多渠道嘗試，接下來希望可以在舊改、舊村上有所突破?！?/p>

??“禮包”影響深遠

??另一方面，該方案涉及多方面內(nèi)容也引起人們無限遐想。比如，土地管理制度上深化探索對房價有何影響？

??“深化探索的目標是為了通過推出新的土地管理制度，在保證城市正常運行秩序的同時，有效盤活存量工業(yè)用地，建立市場化機制以促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并不涉及商品房問題。在‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位下，商品房的價格不會出現(xiàn)大波動?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學工商管理學院講師肖旭分析道。

??中信證券則發(fā)文稱，著力推動深圳區(qū)域發(fā)展，并不等于會造成深圳房價的上漲。深圳十分重視多元化的住房供給體系建設，近期也重視增加商品房的供給（例如加快城市更新），預計大灣區(qū)將維持活躍成交量，和基本穩(wěn)定的房價表現(xiàn)。我們看好在大灣區(qū)有豐厚土地儲備的公司，看好有城市更新經(jīng)驗，或有TOD項目開發(fā)運營經(jīng)驗的公司，也看好深圳區(qū)域國企及國資有重大影響力的混合所有制企業(yè)未來發(fā)展空間。

??肖旭還表示，方案中提及放寬前沿技術(shù)領(lǐng)域的投資注入限制，旨在吸引外商進入中國市場，加快人才、資本、技術(shù)等關(guān)鍵資源進一步向深圳集聚，重點突破當前中國科技創(chuàng)新面臨的突出難題，為實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動探索有益方案。同時，也是在鼓勵外商通過參與中國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，找到自身發(fā)展的新機遇。

??“同時，新型城鎮(zhèn)化、放寬落戶條件等一系列政策利好，將進一步加快深圳的人口集聚，對城市治理提出了更高的要求。目前，區(qū)塊鏈、人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)已開始陸續(xù)投入城市公共服務，為深圳建設超大城市提供了有力的技術(shù)支撐，也有利于增強深圳對周邊城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用?？陀^來看，深圳已經(jīng)具備了實現(xiàn)‘超大城市’和‘城市集群’雙軌并行發(fā)展的基礎條件。”